平成20年問21肢4の徹底検証(暫定版081107)

1.なぜこの記事を書いたのか

平成20年の宅建本試験で以下のような問題が出題されました。

建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、用途地域以外の地域地区等の指定及び特定行政庁の許可は考慮しないものとする。

  1. 店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が20,000?であるものは、準工業地域においては建築することができるが、工業地域においては建築することができない。
  2. 第一種住居地域において、カラオケボックスで当該用途に供する部分の床面積の合計が500?であるものは建築することができる。
  3. 建築物が第一種中高層住居専用地域と第二種住居地域にわたる場合で、当該建築物の敷地の過半が第二種住居地域内に存するときは、当該建築物に対して法第56条第1項第3号の規定による北側高さ制限は適用されない。
  4. 第一種中高層住居専用地域において、火葬場を新築しようとする場合には、都市計画により敷地の位置が決定されていれば新築することができる。

これについて、当社の講師室では、
「正解は1、肢4は誤り」
ということについては全員一致で即座に決まりました。

しかし、
「解説は誰が書きますか?」
という話になると、みんな逃げたがる。
正確に書けば書くほど長くなるし、来年以降の試験を考える上で意味のない解説になっていきそうだからです。

そこで、必要最小限の解説を書いて試験当日の夜に発表したのですが…。

しばらくたって、リンク元を見ると、2ちゃんねるから多くのアクセスが来ています。

「ありがたいことだ」
と思いながら、2ちゃんを見ると、
「こんな解説じゃ分からん」
的に批判されていまして…

そこで、それらの批判に応える義務を、講師室が一丸となって、感じればよかったんですが、
たまたま最初に感じてしまったのが私(家坂圭一)だったので…

詳細な解説を書き始めてしまいました…

もともとは、ここでした。
■2ちゃんねる:宅建試験20年度問い21スレ

現在、上のスレは消化されてしまい、ここに続きました。
■2ちゃんねる:【宅建 20年度問21肢4正誤問題】

2スレ目も通過して、現在3スレ目が立っています。
■2ちゃんねる:【宅建 20年度問21肢4正誤問題 2】

さて、それでは解説を始めましょう。

2.問題文ただし書きの読み方

ただし、用途地域以外の地域地区等の指定及び特定行政庁の許可は考慮しないものとする。

このただし書きの読み方が混乱を呼んでいるようです。
しかし、これについては、以下の図のようにしか理解のしようがありません。
(他の解釈の不当性についても説明したいのですが、ごめんなさい、その解釈自体が理解できないでいます。)

問題文ただし書きの読み方

(1)「用途地域以外の地域地区等の指定」は考慮しない

  1. 用途地域については問題文に書いてあることを前提とする
  2. その他の地域地区等の指定は考えない

という意味です。

2について説明します。
これは、
「問題文に書いていない地域地区等の指定については考えてはいけない」
「ないものとして検討せよ」
という意味です。
図で描けば、こんな感じになります。

以上を逆からいうと、
「もしここに◯◯地域の指定があったとすれば、この記述は正しい(誤り)になる」
というような付け加えをしてはいけないことになります。

具体的にはこういうことです。
たとえば、本問に
(問題文には記載がないが実は)「都市再生特別地区の指定を受けていた」
という要件を付け加えたとしましょう(法60条の2)。

そうすると、用途制限(法48条)や建築物の高さ制限(法56条)は適用されないことになります(法60条の2第3項・第5項)。

だとすれば、
肢1=×
肢2=◯
肢3=◯
と解釈する余地が出てきてしまい、問題が成立しません。
(付け加える地域地区によって、正答が変化し一定しません。)

そこで、問題を解く前提として、
「用途地域については問題の記載にしたがって考えるが、その他の地域地区等の指定はないものとして考えよ」
という決めを作っているのです。

「 開発整備促進区は、地域地区等に含まれるか」という質問が多数ありましたので、末尾に「補」を設けて説明することにしました。
(08/11/03。11/7に少々補充)

(2)「特定行政庁の許可」は考慮しない

これは用途制限の問題で、過去にも頻出の言い回しです。
直近の使用例として、以下の過去問を挙げておきましょう。

  1. 【宅建過去問】(平成19年問22)用途制限(建築基準法)
  2. 【宅建過去問】(平成14年問20)用途制限(建築基準法)
  3. 【宅建過去問】(平成12年問23)用途制限(建築基準法)

「特定行政庁の許可は考慮しない」という条件が明示される理由は以下の通りです。

用途制限に関する法48条は

  1. 本文で建築可能なものの原則を示す
  2. しかし、それ以外でも特定行政庁の許可を得れば建築可能(ただし書き)

という構造になっています。

したがって、
「特定行政庁の許可が得られた」
ことを付け加えて考えるとすると、正答が一つには決まらなくなってしまいます。

たとえば、本問に
「特定行政庁の許可が得られた」
という要件を付け加えたとしましょう。

だとすれば、
肢1=×
と解釈する余地が出てきます。
これでは正解が一つに決まらず、問題が成立しません。

そこで、問題を解く前提として、
「原則(法48条各項の本文)どおりに答えなさい。特定行政庁の許可が必要なもの(各ただし書き)は無視しなさい。許可がなくてもできるものを答えなさい。」
という決めを作っているのです。

(3)まとめ

以上より、本問は以下の前提の下で解いていくことになります。

  1. 問題文に書かれている用途地域については考慮するが、それ以外の地域地区等の指定は存在しない。
  2. 特定行政庁の許可が得られれば、原則的にはできないことも可能になるのだけれども、そういう許可は存在しない。

したがって、本肢を正確に書けば、以下のようになります。

  • 第一種中高層住居専用地域(という用途地域に指定されているがそれ以外の地域地区等には一切指定されていない場所)において、
  • 火葬場を新築しようとする場合には、
  • 都市計画により敷地の位置が決定されていれば
  • (その他に特定行政庁の許可など得なくとも)新築することができる。

以下がいよいよ本論です。

3.敷地の位置決定(建築基準法51条)の問題

51条(卸売市場等の用途に供する特殊建築物の位置)
都市計画区域内においては、卸売市場、火葬場又はと畜場、汚物処理場、ごみ焼却場その他政令で定める処理施設の用途に供する建築物は、都市計画においてその敷地の位置が決定しているものでなければ、新築し、又は増築してはならない。ただし、特定行政庁が都道府県都市計画審議会(その敷地の位置を都市計画に定めるべき者が市町村であり、かつ、その敷地が所在する市町村に市町村都市計画審議会が置かれている場合にあつては、当該市町村都市計画審議会)の議を経てその敷地の位置が都市計画上支障がないと認めて許可した場合又は政令で定める規模の範囲内において新築し、若しくは増築する場合においては、この限りでない。

(1)51条本文について

法51条本文につき、本肢で必要な部分のみを抜粋して整理すると、以下のようになります。

火葬場は、都市計画においてその敷地の位置が決定しているものでなければ、新築してはならない。

つまり、この条文は、
「敷地の位置が決定していなければ」→「新築してはならない」
という構造になっています。

一部の見解は、この条文を
「敷地の位置が決定していれば」→「新築することができる」
と理解しているようです。
つまり、火葬場の新築の可否については、都市計画による敷地の位置決定が唯一絶対の要件であり、その他の要件を考慮する必要はないと考えるのです。
しかし、この見解は誤りといわざるを得ません。

以下、理由を述べます。まずは図をご覧下さい。

条文の記述方法は、上の図式です。
本肢の記述方法は、下の図式です。
ここで「上の図式が正しいなら、下の図式も必ず正しい」と言えればいいのですが、それは無理です。

身近な例に置き換えてみましょう。
例えば、こういう話だったら分かりやすいのではないでしょうか。
「宅建試験を受験しないと」→「合格することができない」
この記述は明らかに正しい!!
受験もしないのに合格できる人がいるのなら、真面目に勉強している人はアホらしい限りです。

しかし、この記述を下のように変えたとき、それでも正しいと言えるでしょうか。
「宅建試験を受験すれば」→「合格することができる」
15%前後の合格率しかない宅建試験、残念ながら85%の人は涙を飲んでしまうのですから、この変更後の記述は必ずしも正しいとはいえません。

51条本文の記述と本肢の問題文の間でも、これと同様のことがいえます。
つまり、51条本文があるからといって、
「敷地の位置が決定していれば」→「新築することができる」
ということにはなりません。
他に充たすべき要件がある場合には、その要件をも充たさない限り、新築することはできない。これが論理的な帰結ということになります。

当サイトの解説で、また他社さんの解説でも、
「必要条件ではあるが十分条件ではない」
という言い回しが現れますが、その意味を正確に説明すると以上のようになります。

※論理学の言葉でいえば、
「命題が真だからといって、その裏が真であるとは限らない」
ということです。

(2)51条ただし書き

51条ただし書きに「特定行政庁の…許可」という言葉が出てくるので、混乱している方がいるようです。

しかし、本肢は、
「都市計画により敷地の位置が決定されていれば
ときいています。
つまり、51条本文に該当することが明示されているわけです。

本文に該当している以上、ただし書きについて検討する必要はありません。
本肢に関しては、
「51条ただし書きは無関係」
ということになります。

(3)51条についてのまとめ

さて、ここまでで、

  1. 51条本文が存在するからといって、敷地の位置決定→即→新築可能とはならないこと(必要条件に過ぎず十分条件ではないこと)
  2. 他の要件が存在するのであればそれを検討すべきこと
  3. 51条ただし書きは無視すべきこと

が分かりました。

それでは、新築が可能となるために、充たさなければならない他の要件とは何なのでしょうか。
これが次のテーマです。

4.用途制限(48条)の問題

(1)51条と48条の関係

(i).論理的に考えると

上述の通り、法51条による「敷地の位置の決定」を受けていることは、火葬場が新築できるための必要条件に過ぎません。
これが、必要十分条件でない以上、その他の要件をも検討しなければならないことは必然であると考えます。

ここに法48条(用途制限)は、検討すべき他の要件に含まれると考えます。
なぜなら、別個の趣旨の下に制定された2つの条文があり、一方(51条)が他方(48条)を排除していない以上、双方を充たさなければいけないと考えるからです。

※そうでないなら、先に例としてあげた「都市再生特別地区」(法60条の2)の場合のように、他方の条文の適用が排除されることが示さなければならないでしょう。

(法60条の2第3項)
都市再生特別地区に関する都市計画において定められた誘導すべき用途に供する建築物については、第48条から第19条の2までの規定は、適用しない

(ii).昭和39年住指発第160号の存在意義

以上の考察は、条文の優劣関係を論理的に考察した結果導き出されたものです。

一部の見解では昭和39年住指発第160号が例規として存在していることを根拠として、同様の結論を導出しています。
本稿での考察は、この解釈例規(通達の一種)と結論的には同じです。

しかし、この解釈例規が存在しなければ、法51条と48条の関係に結論が出せないわけではありません。
ましてや、
「本肢はこの解釈例規の存在を前提としている」
とか、
「この例規を知らないと本肢の答えが出ない」
というわけではありません。

したがって、
「通達に法的拘束力があるのか」(行政法の分野です)
とか
「宅建の試験では通達まで知らなければ解けないのか」
という一部の議論は、考える必要のない論点だと思います。

昭和39年住指発第160号
法第54条[改正法第51条]ただし書による許可と法第49条[改正法第48条]各項ただし書による許可との関係

(照会)
建築基準法第54条に規定する特殊建築物で、その敷地の位置が都市計画の施設として決定されていないものの新築にあたつてその一部に法第49条各項本文に抵触する部分がある場合は、法第54条ただし書による許可のみならず法第49条各項ただし書による許可をも必要とするか、また、法第54条ただし書の政令で定める範囲内の規定で新築または増築する場合はどうか。
(回答)
建築基準法第54条列記の建築物は、同条本文又はただし書により新築、増築できる場合でも、その建築物が法第49条各項本文に抵触するときは、同条各項ただし書による許可をも必要とする。
したがつて、貴質疑に係る場合はいずれも法第49条各項ただし書による許可が必要と解する。

(iii).まとめ(法51条と48条の関係)

法51条が必要条件に過ぎない以上、例規の存在の有無とは無関係に、他の条件を検討しなければならないことになります。
本問では、用途制限(法48条)こそが、考慮すべき他の条件なのです。

(2)第一種中高層住居専用地域における用途制限の定め方

第一種中高層住居専用地域において、用途制限の規定は、
建築することができる建築物を列挙する
という方法で定められています(法別表第二(は)項)。
いわゆるポジティブ・リスト方式です。

したがって、ここでは、
「火葬場がポジティブ・リストに含まれるのか」
を検討しなければなりません。

(3)「火葬場」の取り扱い

第一種中高層住居専用地域で(特定行政庁の許可なしに)建築することができるもののリストは、以下の通りです(法別表第二(は)項)。

(は) 第一種中高層住居専用地域内に建築することができる建築物

一 (い)項第一号から第九号までに掲げるもの
二 大学、高等専門学校、専修学校その他これらに類するもの
三 病院
四 老人福祉センター、児童厚生施設その他これらに類するもの
五 店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定めるものでその用途に供する部分の床面積の合計が五百平方メートル以内のもの(三階以上の部分をその用途に供するものを除く。)
六 自動車車庫で床面積の合計が三百平方メートル以内のもの又は都市計画として決定されたもの(三階以上の部分をその用途に供するものを除く。)
七 公益上必要な建築物で政令で定めるもの
八 前各号の建築物に附属するもの(政令で定めるものを除く。)

第一号で(い)項(第一種低層住居専用地域に関する規定)を引いているので、これも挙げておきましょう。

(い) 第一種低層住居専用地域内に建築することができる建築物

一 住宅
二 住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもののうち政令で定めるもの
三 共同住宅、寄宿舎又は下宿
四 学校(大学、高等専門学校、専修学校及び各種学校を除く。)、図書館その他これらに類するもの
五 神社、寺院、教会その他これらに類するもの
六 老人ホーム、保育所、身体障害者福祉ホームその他これらに類するもの
七 公衆浴場(風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和二十三年法律第百二十二号)第二条第六項第一号に該当する営業(以下この表において「個室付浴場業」という。)に係るものを除く。)
八 診療所
九 巡査派出所、公衆電話所その他これらに類する政令で定める公益上必要な建築物
十 前各号の建築物に附属するもの(政令で定めるものを除く。)

また、(は)項第七号に基づく政令はこのようなものです。

第130条の5の4(第一種中高層住居専用地域内に建築することができる公益上必要な建築物)

法別表第二(は)項第七号(法第八十七条第二項 又は第三項 において法第四十八条第三項 の規定を準用する場合を含む。)の規定により政令で定める建築物は、次に掲げるものとする。

一  税務署、警察署、保健所、消防署その他これらに類するもの
(法別表第二(い)項第九号に掲げるもの及び五階以上の部分をこれらの用途に供するものを除く。)
二  第百三十条の四第五号イからハまでの一に掲げる施設である建築物で国土交通大臣が指定するもの(法別表第二(い)項第九号に掲げるもの及び五階以上の部分をこれらの用途に供するものを除く。)

以上を見た結果、火葬場が該当するかどうかを検討する必要があるのは、以下の2つくらいです。

  1. 神社、寺院、教会その他これらに類するもの
  2. 税務署、警察署、保健所、消防署その他これらに類するもの

以下、それぞれについて考えます。

(4)具体的検討

(i).「神社、寺院、教会その他これらに類するもの」にあたるか

火葬場は「神社、寺院、教会その他これらに類するもの」に該当するとして特定行政庁の許可が不要だと考える方がいるようです。
しかし、これはちょっと無理ではないでしょうか?

「神社、寺院、教会」は宗教施設です。
だからといって、「これらに類するもの」の中にあらゆる宗教的な施設を含めてることができるわけではありません。

ここに掲げられた「神社、寺院、教会」は、宗教的な施設のうち、「特定の宗教・宗派の氏子や檀家や信者が集まって宗教的な儀式を行う常設の場所」といった共通点を持っています。
しかし、火葬場はそうではありません。
確かに、お弔いという宗教的なプロセスの一環に火葬場があるわけですが、大抵の火葬場は特定の宗教・宗派のためのものではありません。また、火葬の間だけ火葬場に行くだけで、終わってしまえば火葬場に行く機会はなくなります(火葬場で例大祭や三回忌やミサはやりませんよね)。
したがって、神社・寺院・教会と火葬場はかなり性質が異なり、類していないことがわかります。

また、同じ法律(建築基準法)の中で火葬場という語の使い方が不統一である、というのも考えにくいことです。
法2条2号及び51条では火葬場という言葉を使っているのですから、(建築可能だとしたいのであれば)別表でも火葬場について正面から規定すればいいことです。
一つの法律のある箇所では火葬場と明記し、別の箇所では「類するもの」に含まれると解釈するというのは、ちょっとイレギュラーです。

(ii).「公益上必要な建築物で政令で定めるもの」にあたるか

この言葉の解釈でも混乱している人がいます。

火葬場が公益上必要なことはいうまでもありません。しかし、ここではそういうことをいっているわけではありません。
また、何らかの政令に火葬場という言葉が出てくるからといって、ここでいう「政令で定めるもの」に該当するわけでもありません。

ここでいう「公益上必要な建築物で政令で定めるもの」について、見るべき政令は建築基準法施行令第130条の5の4だけです。
そして、この政令で具体的に定められているのは以下のものです。

税務署、警察署、保健所、消防署その他これらに類するもの

この「これらに類するもの」に火葬場が含まれるという解釈は・・・ムリですよね。

5.全体のまとめ

(1)本稿のロジックと結論

以上書いてきたことをまとめると、こんな風にまとめることができます。

第一種中高層住居専用地域において、火葬場を新築するためには、

  1. 法51条に基づき都市計画により敷地の位置決定がなされていることが必要条件である。
    (そして、その要件は本問では充たされている)

  2. しかし、法51条は十分条件ではなく、他に必要な要件があればそれも充たさなければならない。
  3. 具体的には用途制限(法48条)がそれであり、用途制限をクリアしない限り、火葬場の新築は不可能である。
  4. 第一種中高層住居専用地域において、火葬場は、特定行政庁の許可なくして建築できるリストに含まれない。

したがって、本問の前提(特定行政庁の許可は考慮しない)の下では、火葬場の新築は不可能である。ゆえに、
「火葬場を新築しようとする場合には、都市計画により敷地の位置が決定されていれば新築することができる」
とする肢4は誤り。

(2)反論のためのヒント

本稿と別の結論を導くためには、以下3つのうち、いずれか一つを論証しなければならないことになると思います。

  1. 法51条は単に必要条件でなく、必要十分条件である。
  2. (1でないとしても)法51条の要件が充たされれば、法48条の用途制限は適用されない。
  3. 用途制限は適用されるが、火葬場は特定行政庁の許可がなくても新築可能である。

図で示せば、以下のようになります。

(3)とりあえず暫定版で

とりあえず、このくらいのところまでまとめました。
まだまだ論争は続きそうなので、本稿は暫定版ということにさせて下さい。

したがって、異論反論は大歓迎です。
コメント・トラックバックでドンドンどうぞ。
2ちゃんは常時見ているわけではないので、そちらでの発言につきましては、
「気付かなかったらゴメンナサイ」
というしかありません。

補1.「開発整備促進区」の扱いに関する見解

コメントで頂いた質問のうち、以下のものについては他にも複数の方からご質問をいただいています。
文章だけでは説明が難しいので、ここで図を使って説明します。

(1)質問の内容

平成19年都市計画法及び建築基準法の一部が改正され、工業地域での大規模集客施設については、建築基準法48条では原則建築することはできないが、 68条の3において都市計画法に規定する地区計画のうち開発整備促進区で地区整備計画が定められているものの区域については、48条11項を適用しないこ ととされ、建築できることになった。
「地区計画のうち開発整備促進区で地区整備計画が定められているもの」は問題文のただし書きでいう「用途地域以外の地域地区等の指定」には当たらないものと考えられ、前述の「地区整備計画の策定」を考慮すれば、「工業地域においては建築することができない」とは断定できないことになるのではないでしょう か。
とすれば、肢1は×と言うことになるのではないでしょうか。

代表的なものとしてコメントで頂いた質問を挙げます。
ポイントは、「地区計画のうち開発整備促進区で地区整備計画が定められているもの」は問題文のただし書きでいう「用途地域以外の地域地区等の指定」には当たらないものと考えられるかどうか、というところです。

(2)問題文ただし書きの分析

問題文ただし書きの
「用途地域以外の地域地区等の指定」は考慮しない
について考えます。

地域地区については、都市計画法4条3項に定義があり、8条1項各号に掲げる地域、地区又は街区を指すことになっています。
しかし、本問問題文のただし書きにあるのは「地区計画」です。
この、「等」の部分にどの程度の内容が含まれているか、について法律上の定義はありません。
逆に言えば、「等以外の部分」(本問において考慮することが許される)に何が含まれるかについても確定することはできません。

(3)質問の見解

質問された方のご見解は、
地区計画で定めるもののうち、『開発整備促進区』は地域地区等に該当しない
→したがって、考慮することが許される
(上図のピンク部分)

というものです。

つまり、本肢が以下のような問題であるとして解こうというのです。

店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が20,000?であるものは、準工業地域においては建築することができるが、工業地域(開発整備促進区内であり地区整備計画が定められている)においては建築することができない。

このように考えれば、肢1は確かに×(誤り)です。
一方、この()部分を外して考えれば◯(正しい)ことになります。

それでは、どちらの解き方をすべきなのでしょうか?

質問では、地区計画で定めるもののうち、『開発整備促進区』以外のものについてのご見解は明らかではありませんが、
他の方の質問ともあわせると、『開発整備促進区』だけが例外という考え方が多いようです。

まずは、この考え方からスタートしましょう。
図でいえば、このようになります。
※以下、すべての図において、肢4の存在は無視しています。

(4)特別扱いの疑問

地区計画で定めることのできる内容は、別に「開発整備促進区」に限定されません。
用途制限、斜線制限、容積率…その他多彩な内容を定めることが可能です。
そもそも地区計画は、都市計画につき多彩な内容を定めることができることを目的に拡充されたシステムなのですから。

これら多彩な内容のうち、

  1. 「開発整備促進区」だけを特別扱いし、
  2. これに限っては、本問の「地域地区等以外」であり、本問で考慮可能とし、
  3. 他の内容は「地域地区等」に該当するとし、本問で考慮しない要素にする

という理屈に何の根拠があるのか、私には分かりません。
根拠のない特別扱いを止めて、地域計画の地区について、内容を問わず扱いを統一することにしましょう。

(5)「考慮する」に統一した場合

統一といっても、

  1. 地区計画の区域は地域地区等の指定に当たらない(本問で考慮可能)
  2. 地区計画等の指定に当たる(本問で考慮禁止)

の2つの方向での統一が考えられます。

まずは、ご質問の見解にしたがい、
「地域地区等の指定には当たらない」
の方向に統一してみます。
つまり、
「地区計画の区域における定めは地域地区等の指定には当たらない」
=本問で考慮して構わない
と仮定してみます。

しかし、そのように考えるとすれば、
肢1=×
となるのみでなく、
肢2=◯
肢3=◯
という考え方もありえることになり、問題自体が不成立になるのではないでしょうか。

まずは、この考え方のイメージ図を示し、次にそれぞれの選択肢について述べます。

(i)肢2が「正しい」に?

地区計画で定めることにより建基法48条の用途制限を緩和することが可能です(建基法68条の2第5項)。
現在の仮定に従えば、このような定めのある地区計画の区域は「用途地域以外の地域地区等」に該当しない、つまり本問で存在を考慮していいことになります。
だとすれば、肢2は以下のように変貌します。
肢2は◯(正しい)と考えることもできませんか?

第一種住居地域であって、地区計画によりカラオケボックスが面積を問わず建築可能であると定められた区域において、カラオケボックスで当該用途に供する部分の床面積の合計が500?であるものは建築することができる。

【理由】

  1. 地区計画により用途制限を緩和し、「第一種住居地域でカラオケボックス(面積不問)が建築できる」ように定めたとする。
  2. このような地区計画の区域があったとしても、それは「考慮しない」とされる「用途地域以外の地域地区等」ではないのだから、本問で考慮していいのだ。
  3. だとすれば、このような地区では、床面積500?のカラオケボックスが建築可能である。
  4. 「できる」とする肢2は◯(正しい)。
(ii)肢3も「正しい」に?

建築基準法68条の5の5を利用すれば、地区計画の区域に斜線制限(建基法56条1項3号)が適用されない区域を設定することができます。
現在の仮定に従えば、このような定めのある地区計画の区域は「用途地域以外の地域地区等」に該当しない、つまり本問で存在を考慮していいことになります。
だとすれば、肢3は以下のように変貌します。
肢3は◯(正しい)と考えることもできませんか?

建築物が第一種中高層住居専用地域(地区計画により斜線制限が適用されない区域に指定されている。)と第二種住居地域にわたる場合で、当該建築物の敷地の過半が第二種住居地域内に存するときは、当該建築物に対して法第56条第1項第3号の規定による北側高さ制限は適用されない。

【理由】

  1. 地区計画により、「一中高の建築物に北側斜線制限が適用されない」ように定めたとする。
  2. このような地区計画の区域があったとしても、それは「考慮しない」とされる「用途地域以外の地域地区等」ではないのだから、本問で考慮していいのだ。
  3. 二種住居の建築物にはそもそも北側斜線制限が適用されない
  4. したがって、両者にまたがった建築物があったとしても、全体に対して斜線制限は適用されない。
  5. 「北側高さ制限は適用されない。 」のだから◯(正しい)。
(iii)まとめ

こんなに結論(◯×)がフラフラするような仮定を正しいとすることには大きな問題があります。
ここで、「だから没問(複数正解」と言うのはカンタンなこと。
しかし、間違えた仮定の下で間違えた結論が出たからといって、それを出題者のせいにするのは早計です。

もう一方の仮定について検討してみることが先決となります。

(6)「考慮しない」に統一した場合

もう一方の仮定、つまり、
「地区計画の区域における定めは地域地区等の指定に当たる」
=本問で考慮してはならない
と仮定してみます。

そうすると、
肢1=◯
肢2&3=×
という結論が素直に出てきます。

わざわざ正解が決まらないような仮定を置くよりも、素直に正解が決まる解釈をするのが、宅建に限らず試験におけるセオリーではないでしょうか。
(こういう言い方をすると某所で批判されそうですが)
しかも、この解釈によりどれかの選択肢が△(◯とも×とも決まらない灰色状態)になるわけでもありません。
答え(◯)は一つに決まるのです。

(7)まとめ

  1. 『開発整備促進区』は「用途地域以外の地域地区等」に該当しない(本問で考慮可能)
    と仮定し、それだけを特別扱いする理由が存在しないと考えると、

  2. 地区計画の区域における定めの全般が「用途地域以外の地域地区等」に該当しない(本問で考慮可能)
    とせざるを得ません。

  3. しかし、それでは、
    それぞれの正解肢の◯×を特定することができません。

  4. 「正解が1つに決まる」ことは試験の大前提です。
  5. だとすれば、
    1)の仮定自体が誤りと考えるしかありません。

つまり、

  1. 「開発整備促進区」が「用途地域以外の地域地区等」に該当しない、とするのは誤り。
  2. それ以外の「地区計画による定めのある区域」が「用途地域以外の地域地区等」に該当しない、とするのも誤り。
  3. 地区計画の区域で何を定めようと、それは地域地区『等』に該当する、が正解。
  4. したがって、本問では地区計画について一切考慮しない。
  5. さらにいえば、「各選択肢に明示された用途地域の指定以外は、一切考慮しない」

というのが自然で素直な解釈ではないでしょうか?

平成20年問21肢4の徹底検証(暫定版081107)” に対して 37 件のコメントがあります

  1. みやど より:

    2ちゃんねるは5スレ目に入りました。
    http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/lic/1228140092/

  2. pareu より:

    家坂 様

    火葬研究協会様に問い合わせた所、メールで見解は頂きましたが、

    「関係者からの正式な依頼があれば協会としてのコメントを出す」

    ということで公開できないです。

    ご報告ということで、失礼させていただきます。

  3. pareu より:

    家坂 様

    確かに仰るとおり”循環論法”のようです。

    何となく感覚的に納得いかずに
    妙な所でこんがらがっていたようです。

    「都市計画での敷地決定、により、48条ただし書の許可 が不要になる根拠条文等が見つからないなら、許可は必要」と
    素直に考えればよかったのですね。

    頭の中がスッキリしました!

    新潟市の議事録については仰るとおり勘違いでした。
    ご指摘、誠に感謝します。

    火葬場研究会についてですが、ここまで来たので
    問い合わせてみようと思います。

    幾度にもわたるご回答、誠にありがとうございました。

  4. 家坂@クイック より:

    pareuさんの考えは、完全な循環論法に陥っています。
    つまり、
    ?【A】を証明しなければならないのに、
    ?【A】であることを前提にしてしまっているのです。
    ?その上で、「【A】ならば【B】である」と論理を積み重ねたとしても、【A】が証明されていない以上、【B】が正しいとはいえません。

    具体的には以下の2箇所です。

    >「都市計画での敷地決定」=「建築可能」であれば、←【A】
    >右辺の言い回しは関係なく十分条件となるのでは?という結論 ←【B】

    >つまり「都市計画の敷地決定」の際に法的規制を考慮する(=文頭の左辺が社会的通念から十分条件となりうる)のであれば、←【A】
    >・都市計画で決定する場合 51条但し書はもちろん、48条但し書も不要・・・と、第3条第3節(48-51条)は定められている←【B】

    いずれも、【A】が正しいのであれば【B】も正しいといえるのかも知れませんが、
    そもそも証明すべき命題は「【A】が正しい」であったはずなのに、この点を何も証明していません。

    また、都市計画の『威力』というものが、pareuさんの論拠になっているようです。
    この部分です。

    >「都市計画で敷地決定しなければ=建築できない」は、
    >左辺の威力によっては必要条件では無く、十分条件になるのでは、という考えです。

    確かにそうかも知れませんが、pareuさんのいう『威力』があるというためには、つまり、
    前回の回答で書いた?~?(条文、判例、論文等)の存在が必要なわけです。

    ※ここでも、「『威力』によっては」と『威力』の存在を前提にしていますが、「『威力』がある」ことを証明しない限り、これまた循環論法です。

    結局、議論は、
    「48条許可を不要と解すべき根拠(?~?)が存在するか」
    という1点から、全く進んでいません。

    私もそれら根拠をずいぶん探しました。
    しかし1ヶ月経っても、そのような証拠は見つからず、したがって、現在の見解を維持しているわけです。

    さて、それでは、pareuさんの挙げたリンクの記述は、この証拠となりうるものでしょうか?
    結論からいうと、残念ですが、これも無理でしょう。
    以下、個別に述べます。

    ■1 新潟市都市計画審議会の議事録について

    まず、pareuさんは、この議事録が
    >敷地決定される前に、建築指導課と都市計画課が話し合い、その後決定している旨
    と読まれたようですが、これは誤解です。

    これはあくまで都市計画審議会の議事録であり、委員(正確には常務委員)に対して、担当課長である都市計画課長と建築指導課長が説明した発言の記録に過ぎません。
    また、そのテーマも「施設の建築につきましては,建築基準法第51条ただし書きによる許可が必要となり,敷地位置の都市計画上の支障の有無について諮問」とあるように、『敷地位置の決定が都市計画に支障を与えるか』を審議しているに過ぎません。
    「48条の許可を不要とすべきか」
    「48条の許可があったとみなすべきか」
    というテーマに何ら解決を与えるものではありません。

    以下蛇足ですが、——————————
    議案の敷地位置を考えても、
    (1号議案) 工業地域内
    (2号議案) 用途地域の指定のない市街化調整区域内
    であり、本選択肢で検討している第一種中高層住居専用地域ではありません。
    (一低専や二低専であれば、用途規制の原則・例外の定め方が同一ですので、参考になりますが、そのケースでもありません。)

    さらに、本議事録は51条『但書』の『許可』をするか否かに関する諮問であり、
    本選択肢で検討している51条本文で都市計画決定された場合と異なっています。

    以上より、本議事録の存在及び内容が、
    「都市計画で敷地位置決定された場合(51条本文)に、48条許可が必要かどうか」
    という問題に解決を与えるものとはいえません。

    ■2 火葬研究協会の講義概要について

    講義においてどのような内容が話されたのか、この概要・目次だけでは判断が付きかねます。
    つまり、
    ?どのようなケースにおいて、いかなる行為をいかなる許可とみなすのか、
    ?「みなす」という法解釈論なのか、「みなすべき」という立法論なのか、
    講義の目次だけでは全く分かりません。

    こちらについては、講義の主催者である火葬研究協会にお問い合わせになるといいのではないでしょうか。

    ■火葬研究協会
    http://homepage3.nifty.com/kasouken/index.html

  5. pareu より:

    ↓pareuです。名前忘れました。すいません。

  6. 匿名 より:

    家坂 様

    まず、私目のような質問者に御回答して頂いて心より感謝しております。

    私の無い頭での思考プロセス、についてです。
    まず、法解釈の幹でもある「文理解釈」についてですが
    「都市計画で敷地決定しなければ=建築できない」
    は、左辺の威力によっては必要条件では無く、十分条件になるのでは、という考えです。
    「都市計画での敷地決定」=「建築可能」であれば、
    右辺の言い回しは関係なく十分条件となるのでは?という結論です。

    家坂様の御回答の?〜?のような法律問題の正否に関わる根拠は正直持ち合わせてないです。

    失礼ながらリンクを貼らせて頂きますが
    ttp://www.city.niigata.jp/info/tokei/hp/singikai/joumu-singikai/4joumusingikai-gijiroku.htm
    ここに、敷地決定される前に、建築指導課と都市計画課が話し合い、その後決定している旨の議事録が記されています。

    そしてこちらもインターネット上なので全く検討に値しないかもしれませんが
    ttp://209.85.175.132/search?q=cache:10f5j8_malcJ:homepage.mac.com/nishido/yagiken/aric/report/r001.html+%E6%95%B7%E5%9C%B0%E6%B1%BA%E5%AE%9A&hl=ja&ct=clnk&cd=44&gl=jp
    >2.建築基準法・都市計画法
    >・ 都市計画事業で行う場合、許可とみなす
    とあるります。

    つまり「都市計画の敷地決定」の際に法的規制を考慮する(=文頭の左辺が社会的通念から十分条件となりうる)のであれば、

    ・都市計画で決定する場合 51条但し書はもちろん、48条但し書も不要
    ・民間で一中高に火葬場建築する場合48条但し書、51条但し書両者が必要

    と、第3条第3節(48-51条)は定められているのでは、というプロセスです。

    もはや”とんでも解釈”なのかもしれませんが、私は一応本気です。
    肢4を×(=問21肢4に当たっては火葬場建築不可)と確実に言い切れればあれなのですが、
    いまいち納得できないのです。

  7. 家坂@クイック より:

    pareuさま

    講師の家坂です。

    pareuの仰ることを要約すると、
    >敷地=建築物のある土地 と建築基準法で定義されている以上
    >敷地決定された=建築できる
    という部分に、
    ?48条3項但書の許可が不要となる理由
    ?51条の敷地位置決定が十分条件である理由
    がある、ということだと思います。

    しかし、このように考えることはできません。

    >敷地=建築物のある土地
    という等式は確かに正しいものです(建築基準法施行令1条1号)。

    しかし、この等式を前提として、
    ■左辺に「都市計画で決定された」を足すとしても、
    (「火葬場の敷地として都市計画で決定された」となる)、
    ■右辺は
    「火葬場という建築物のある土地と都市計画で決定された」
    となるだけです。
    「建築できる」にはなりません。

    ※「都市計画決定」=「建築できる」というpareuさんの望む結論を、
    論証の過程に既に織り込んでしまっているのです。
    これでは論証は不完全です。

    論点は、
    『都市計画によって火葬場の敷地位置が決定された場合に、
    用途規制に関する建築基準法48条3項但書の許可は必要か不要か』
    というものです。

    しかし、pareuさんの上記論法はこの論点に対する回答になっていません。
    pareuさんの説を論証するために必要なのは、
    「51条の条件が満たされれば、48条3項但書の許可は不要である」
    ことの根拠です。

    ?明文化された根拠条文があれば最強です。
    ?あるいは、そのように解した判例が存在するでも構いません。
    ?また、そう記述された基本書・論文等が存在する、というのでも検討に値します。

    私の方でも、pareuさんの思考プロセスを検証したいと思いますので、
    どのような条文・判例・文献をご覧になって、現在の考えに到達されたのか、
    お教え願えれば幸いです。

  8. みやど より:

    > 建築基準法第一条より
    > 「敷地」とは 一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう。

    それは建築基準法施行令。

    なお2ちゃんねるは4スレ目に入りました。
    http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/lic/1226894780/

  9. 横レス より:

    こんなトンデモ解釈に真面目に付き合わない方がいいとおもうよ。

  10. pareu より:

    家坂 様

    ご返信ありがとうございます。

    「だとすると」という部分についてですが

    建築基準法第一条より
    「敷地」とは 一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう。

    と定義されてます。つまり、「都市計画で敷地決定された」と言う文言は
    敷地=建築物のある土地 と建築基準法で定義されている以上
    敷地決定された=建築できる
    という解釈をするべきでは?という思考プロセスです。

    しかも目的をもって用途地域を定めた”都市計画”で
    敷地を決定したともあれば、なおさら48条は
    無関係になるのでは?と考えてしまうのです。

  11. 家坂@クイック より:

    pareuさま

    仰ることの前半(「…と読み取れます」)までは正しいのですが、
    それ以降の部分(「だとすると…」以降)が私には理解できません。
    したがって、pareuさんの考えを正しいとも間違っているとも判断できません。

    なぜに理解不能なのか、何があれば理解可能となるのか、
    について以下に書きます。
    お読みいただき、末尾の問にお答えいただけるようお願い致します。

    ——————————
    ■理解できる点・できない点

    >「48条により火葬場建築が規制された土地に、51条で示されている土地を定めた」
    >と読み取れます。

    ここまでは正しい記述です。
    理解に齟齬があるといけませんので、以下にその理由をまとめておきます。

    【理由】
    ?第一種中高層住居専用地域
    用途地域は都市計画により定めるものであり、その一種が第一種中高層住居専用地域です(都市計画法8条1項1号)。この第一種中高層住居専用地域に建築できる建物の用途を規制するのが建築基準法48条3項です。

    ?都市施設としての火葬場
    火葬場は都市施設の一種であり(都市計画法8条1項1号)、その種類・名称・位置・区域等を都市計画で定める必要があります(同法同条2項)。
    また、都市計画による位置の指定を受けていない土地には、火葬場を建築することができません(建築基準法51条)。

    以上(【理由】??)より、pareuさんの仰る
    >「48条により火葬場建築が規制された土地に、51条で示されている土地を定めた」
    >と読み取れます。
    は、正しい記述です。

    しかし、それ以降の記述、具体的には、

    >だとすると51条が十分条件になり得るのでは?ということです。

    の部分が、私には理解できません。

    「48条により火葬場建築が規制された土地」
    である以上、
    「その規制を解除するために、48条3項但書の特定行政庁の許可を受ける必要がある」
    と考えるしかありません。

    pareuさんの考え方では、
    1)「48条3項により火葬場建築が規制された土地」であるにも関わらず、
    2)48条3項但書の特定行政庁の許可は不要であり、
    3)それ以外の何らかの方法で48条3項の用途規制が解かれ、
    4)しかも、51条だけで十分条件になる
    というロジックがあるのだと思います。

    この部分に関し、pareuさんは

    >だとすると51条が十分条件になり得る

    としか仰らないので、私には理解できません。

    『だとすると』の一言中に何らかのロジック(根拠条文及び思考プロセス)が含まれているのだと思います。
    しかし、そのロジックは明示されていません。
    これが不明確のままでは、正しいとも誤っているとも、お答えすることができません。

    ——————————
    ■質問

    以下の点につき、お考えをお聞かせ下さい。
    ?48条3項但書の許可が不要となる理由
    ?かかる許可がないにも関わらず、48条3項の規制が解除される理由

  12. pareu より:

    家坂 様

    御回答ありがとうございます!
    51条を「都市計画で敷地決定された"土地"ならば無条件で建てられる」
    と解釈している訳ではないのです。
    51条の文理解釈からすれば、必要条件に過ぎない、と言うのは
    家坂様の解説からも納得しております。

    ただ、
    1.用途地域は”都市計画”で決められた一定の範囲の”土地”の集まり
    2.決定された敷地も”都市計画”で決められた”土地”
    つまり、48条も51条も
    出所が同じ”都市計画”であり、しかも”土地”に関する
    条文であるとなりますよね?

    すると
    「用途地域(都市計画で決定された)内に、都市計画により敷地決定された」
    という肢4は、
    「48条により火葬場建築が規制された土地に、51条で示されている土地を定めた」
    と読み取れます。
    だとすると51条が十分条件になり得るのでは?ということです。

    4を○にしたい!という訳ではなく、
    なにかスッキリしないのです。
    誠に身勝手で申し訳ないです。

  13. 家坂@クイック より:

    pareuさま

    講師の家坂です。
    質問にお答えします。

    >「火葬場はどの”土地”に建てられるか」と考えた時に、
    >「都市計画で敷地決定された”土地”に建てられる」
    >と思ったわけです。

    この部分が、
    「都市計画で敷地決定された"土地"ならば無条件で建てられる」
    という意図でおっしゃっているのであれば、それは誤りです。

    なぜなら、条文の規定は、
    「都市計画で敷地決定された"土地"でなければ建てられない」
    といっているだけだからです。

    本文3(1)と同じたとえですが、
    「宅建を受験しないと→合格できない」・・・【A】
    は客観的に正しい記述ですが、だからといって、
    「宅建を受験すれば→合格できる」・・・【B】
    は必ずしも正しい記述ではありません。
    (残念ながら不合格者もいるからです。)

    これを論理や集合のことばで、正確にいえば、
    『ある命題が真であるからといって、その裏が真であるとは限らない。』
    ということになります。
    これに関し、分かりやすい例を見つけたのでご紹介します。
    ■「逆」「裏」の問題 (数学ネタ13)
    http://homepage3.nifty.com/kouhei1016page/Math/Math013.HTM

    宅建試験の例に戻りますが、
    【B】を正しい記述にするためには、
    『合格点以上取れば』という別の条件を付け加えなければなりません。

    「宅建を受験」していて、
    →『合格点以上を取れば』
    →「合格できる」
    としなければ正しい記述にはならないのです。

    ※したがって、「宅建受験」は「宅建合格」に対する必要条件?に過ぎず、十分条件ではありません。
    「合格点以上を取る」という必要条件?を付加しない限り、十分条件とはならないのです。

    本選択肢でいえば、
    「敷地の位置決定」は「新築可能」となるための必要条件?ではあっても、
    それだけで、十分条件であるということはできません。

    他にも必要条件が存在するのであれば、
    それを考慮しない限り十分条件にはなりえないのです。

    ここで、用途規制に関する48条を考えるとき、
    第一種低層〜第一種中高層に関しては、
    火葬場の新築にあたって、特定行政庁の許可が必要と考えることになります。
    (詳細は本文の4)
    そして、
    「48条が本肢に関して適用されない」
    とする根拠は、建築基準法にも、都市計画法にも、存在しません。

    このような条件が存在する以上、これが充たすべき必要条件?です。

    以上より、
    「都市計画で敷地決定された土地」であり、(必要条件?)
    →『48条許可を受けられれば』(必要条件?)
    →「新築できる」
    と解釈することになります。
    (建築確認等、本問に無関係の条件はないものとすれば、十分条件。)

    言い換えれば、
    一中高では、
    「都市計画による敷地位置決定(必要条件?)」と
    「48条3項但書の許可(必要条件?)」
    の双方が揃わない限り、
    火葬場を新築することができません。

  14. pareu より:

    家坂 様

    言葉足らずで申し訳なかったです。
    「火葬場はどの”土地”に建てられるか」と考えた時に、
    「都市計画で敷地決定された”土地”に建てられる」
    と思ったわけです。
    そうすると一中高内であっても、
    「火葬場を建てるために敷地決定された土地」である以上
    火葬場を建築できると解釈してしまったわけです。(=51条が十分条件)

  15. 家坂@クイック より:

    pareuさま

    家坂です。
    再度のご質問ありがとうございます。

    質問に質問を返すだけで申し訳ないのですが、

    >51条の条文の内容を見ると、48条については排除しているようにしか受け取れなくなりました。

    という部分がよく分からず、ご質問にどのようにお答えしたらいいのか、分かりません。

    建築基準法51条(本文)には、以下のように書いてあるだけです。
    —————————————————-
    都市計画区域内においては、卸売市場、火葬場又はと畜場、汚物処理場、
    ごみ焼却場その他政令で定める処理施設の用途に供する建築物は、都市計
    画においてその敷地の位置が決定しているものでなければ、新築し、又は
    増築してはならない。
    —————————————————-

    なぜに「48条を排除」とお考えになるのか、お手数ですがお聞かせ下さい。

  16. pareu より:

    深夜に失礼します。
    この期に及んで再度質問させて頂きます。

    51条についてです。家坂様の本解説で
    ”51条本文には48条を排除するように明記されてないので、48条も考慮すべき”、とあります。なるほど、と当時は理解したのですが、51条の条文の内容を見ると、48条については排除しているようにしか受け取れなくなりました。

    都市計画決定の手続後の、”48条の許可”はまさにある種の作業としか考えられず、メリットは何なんだろう?と。
    以前ご回答で「法の上では×」とのことでしたが、それなら51条を十分条件と考える方が自然なのでは?と思いました。
    それとも法律の条文は国が定めたものなので基本的に適用すべきなのでしょうか?

    「都市計画での手続きを経て敷地決定」というのが何故48条を排除出来ないのかが疑問なのです。

    お忙しいところ申し訳ないですがご教授願います。

  17. DVD届きました より:

    家坂様、度重なる質問にお答え頂きありがとうございました。

    >(用途地域=一中高のまま、他に何らの地域地区等を指定しなくとも、都市施設の位置決定をすることができます。)

    都市計画審議会の議を経て決定されるのだから、上記の様な事は有り得ないと思っていました。

    >※実務上は何らかの調整をして解決することが多いと思いますが、
    >宅建試験では法律の規定のみに基づいて解答しなければなりません。

    目から鱗でした。
    前に書きましたが、初学独学の初受験でした為、
    初めて聞く言葉のオンパレードの地域地区の種類と内容も覚えるの苦労しました。
    木を見て森を見ず状態で苦労しているのかと思い、
    決定までの手続きと照らし合わせて理解して覚えた所為か、

    >(用途地域=一中高のまま、他に何らの地域地区等を指定しなくとも、都市施設の位置決定をすることができます。)

    ここが分からなかった原因なのだと思います。

    勇気を出して質問してみてよかったです。
    ありがとうございました。

  18. 家坂@クイック より:

    DVD届きました様

    講師の家坂です。
    以下、ご質問に回答させていただきます。

    ■都市計画の決定手続に関する誤解—————-

    都市計画の決定手続につき、誤解か混乱されているように思います。

    >(4)一中高に火葬場を建築するのに必要な地域地区等を定める
    >(都市再生特別地区や地区計画等)

    都市計画の決定手続にこのような手順は存在しません。

    したがって、
    >宅建試験においては、問題文で決定後となっていても、
    >決定前になされていなければならないものについても、
    >無くしてしまう
    というのも誤解です。

    ■正しくは————————————–

    本肢につき、都市計画として前提にするものは、
    1 用途地域(一中高)
    2 都市施設(火葬場)の敷地の位置決定
    の2つです。

    それぞれの決定手順は独立しており、
    それぞれの都市計画について、所定の手続が踏まれていれば、都市計画として決定されるのです。

    両者の間に、
    『一方を変更しない限り、他方を決定できない』
    というような関係はありません。
    (用途地域=一中高のまま、他に何らの地域地区等を指定しなくとも、都市施設の位置決定をすることができます。)

    ※実務上は何らかの調整をして解決することが多いと思いますが、
     宅建試験では法律の規定のみに基づいて解答しなければなりません。

    したがって、本肢については、
    1 用途地域(一中高)
    2 都市施設(火葬場)の敷地の位置決定
    という2つの状況を前提に考えなければなりません。

    そして、「用途地域が一中高」である以上、火葬場の新築にあたって特定行政庁の許可は必要です。

  19. DVD届きました より:

    ご解答下さりありがとうございます。
    度々になってしまい、大変心苦しいのですが、1点のみ質問させて下さい。

    2の都市計画により敷地の位置が決定されている
    は、(7)までの過程を踏まないと1の第一種中高層住居地域に敷地の位置の決定がされる事は無いのに、
    (6)の決定前までに必ずなされなければ、一中高に火葬場の敷地の位置が決定される事のない(4)を無いものとして考えるのでしょうか。
    それですと、問題文自体が成立しなくなってしまいますが。

    用途地域以外の地域地区等の指定及び特定行政庁の許可を考慮しない
    は、
    普通に読むと2は(7)以後の事についてですが、
    宅建試験においては、問題文で決定後となっていても、
    決定前になされていなければならないものについても、無くしてしまうと考えればよいのでしょうか。

  20. 家坂@クイック より:

    DVD届きました様

    講師の家坂です。
    再度のご質問ありがとうございます。

    さて、ご質問を拝見すると、どうやら、問題文ただし書きの
    「用途地域以外の地域地区等の指定は考慮しない」
    の意味を勘違いされてらっしゃるようです。

    このただし書きの存在により、本問では
    1. 用途地域については問題文に書いてあることを前提とする
    2. その他の地域地区等の指定は考えない
    ことがルールとなっています。

    つまり、本肢については、
    1. 用途地域は一中高である。
    2. 都市計画により火葬場の敷地位置決定がされている。
    の2つ以外のことは考えてはいけないのです。

    したがって、ご質問の(4)にあるような、
    >一中高に火葬場を建築するのに必要な地域地区等を定める
    >都市再生特別地区や地区計画
    という状況を付け加えることは許されません。

    >(4)で定めたものが地区計画だと
    >(4)で都市再生特別地区が定められているのなら、
    も、考慮してはいけない事情を考慮していることになります。

    (以上につき詳しくは本稿2(1)をお読み下さい。)

    都市計画による敷地の位置決定については以上です。
    残るは、用途制限の問題ということになります。

    つまり、一中高に火葬場を建築するには、特定行政庁の許可が必要かどうか、ということを検討する必要が出てきます。

    そして、一中高に許可なく建築できる建築物のリストに火葬場が含まれない以上、特定行政庁の許可は必要なのです。

    (以上につき詳しくは本稿4をお読み下さい。)

    ということなのですが、お分かりいただけましたでしょうか?

    簡単にまとめさせていただければ、DVD届きましたさんは、
    1. 問題文ただし書きの「考慮しない」の意味を勘違いされた結果、
    2. 考慮してはならない事情を付け加えてしまい(ご質問の(4)部分)、
    3. 結論が出なくなってしまった
    という状況でお悩みなのだと思います。

  21. DVD届きました より:

    分かりにくい質問になってしまい、大変申し訳ございません。

    (1)マスタープラン

    (2)区域区分を定める

    (3)用途地域を定める

    (4)一中高に火葬場を建築するのに必要な地域地区等を定める
    (都市再生特別地区や地区計画等)

    (4)審議会の議を経る

    (5)知事の同意を得る

    (6)都市計画決定

    (7)告示

    はしょりましたが、大体こんな流れで都市計画が決定(敷地の位置も決定)されるのに、
    都市計画で敷地の位置が決定されていれば新築できるが×なのは、
    (4)で定めたものが地区計画だと許可ではなく届出なので、
    届出が書いていないから×とかなのでしょうか?

    問題文が決定されていればなので、決定前になされる地域地区等の指定は考える必要のない事ですし、
    (4)で都市再生特別地区が定められているのなら、特定行政庁の許可は要らないのですよね?

    後は何が必要であったのか、又は(4)で行われる一中高に火葬場を新築できることにする地域地区等が
    火葬場は新築出来るようになるけど、特定行政庁の許可が必要な種類のものがあって、
    特定行政庁の許可が要らなくなるとは限らないので×なのでしょうか?

    また分かりづらいかも知れませんが宜しくお願い致します。

  22. 家坂@クイック より:

    DVD届きました様

    講師の家坂です。
    わざわざご報告いただき、ありがとうございます。
    解説DVD&解説本がお役に立てれば幸いです。

    以下、ご質問にお答えします。

    >火葬場を建てる為に必要な地域地区等の指定は済んでいるのに
    >何故特定行政庁の許可が必要なんでしょうか?

    「火葬場を建てる為に必要な地域地区等の指定」というのは、どういうことを想定されているのでしょう?

    例えば、
    「火葬場の予定地を工業系の用途地域に指定変更する」
    というようなことをお考えなのでしょうか?

    しかし、本肢では、
    「第一種中高層住居専用地域において」
    であることが明示されています。

    したがって、
    「もし用途地域が変更されていたら」
    というような仮定を付け加えることはできません。

    また、本問では「都市計画決定一般」を考えているわけではありません。

    ?都市計画の一種である都市施設のうち、火葬場の敷地の位置が決定されたこと、
    ?都市計画の一環である用途地域については、この場所が第一種中高層住居専用地域に指定されていること、
    この2つ以外のことは何ら示されていません。
    それ以外の想定を付け加える必要はありませんし、付け加えてはいけません。

    >要るとすれば届出?

    すみません。
    この「届出」手続というのがよく分かりません。

    用途制限にそぐわない建築物の建築を認める手続としては「特定行政庁の『許可』」しかありません(建築基準法48条各項ただし書き)。
    『届出』手続というものは、出て来ないのですが。

    それとも別の「届出」のことをおっしゃっているのでしょうか?
    詳細をお聞かせ下さい。

    以上、質問にお答えしました。
    質問を誤解していたり、この回答では不十分なようでしたら、遠慮なく追加でご質問下さい。

  23. DVD届きました より:

    本日DVD届きました。次のお休みの日にじっくりお勉強させて頂きたいと思います。ありがとうございました。

    大変お手数ですが、私も便乗して質問させて頂きたいのですが

    都市計画で敷地の位置が決定したという事は、都市計画決定までの過程から
    もう既に、火葬場を建てる為に必要な地域地区等の指定は済んでいるのに
    何故特定行政庁の許可が必要なんでしょうか?
    要るとすれば届出?
    大変申し訳ありませんが、今回初学独学受験でした為、何が違っているのか、本気でわからないので教えて頂けないでしょうか。

  24. 家坂@クイック より:

    苫米地様

    講師の家坂です。
    いったんコメント欄で回答させていただいたのですが、コメント欄では文章だけで図も色も使えないので、われながら非常に分かりにくいものでした。

    改めて、本文の末尾に、
    補1.「開発整備促進区」の扱いに関する見解
    として書き加えましたので、こちらをご覧下さい。

    ご不明点があれば、遠慮なく追加でご質問下さい。
    もちろん、苫米地様以外の方の質問も歓迎です。

  25. みやど より:

    2ちゃんねるはこちらに続いています。
    http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/lic/1225688963/

  26. みやど より:

    私は問4の当事者だとちゃんと書きましたが。

    しかし問21肢4の当事者がいるんですかね。都市計画の位置決定に従って火葬場を建てたのに用途制限違反に問われた人が。

  27. 通りすがり より:

    そんなの議論のそもそもの前提でしょう。
    あちこちで混ぜっ返しの中途半端なコメントを乱発する「みやど」って何者?
    「校正・校閲・編集」をやってるというわりには日本語が不自由で意味不明。

  28. みやど より:

    すみません、先ほどの私の書き込みも違うようです。

    「地域地区」と称するものが都市計画法にあります(4条3項、8条)。
    それによると地区計画は地域地区ではありません。苫米地さんはその意味で言ったものと思われます。

    「地域地区等」と称するものは都市計画法にはありませんから、問題文の「地域地区等」の中に地区計画が含まれるかどうかは不明確です。

  29. みやど より:

    おそらく苫米地さんは実際の地区計画を見たことがないため勘違いしているのではないでしょうか。地元の地区計画を見てみれば分かるかと思います。

  30. 苫米地 理 より:

    家坂 様

    丁寧な回答ありがとうございました。
    もう1度だけ質問させて下さい。

    2.問題文ただし書きの読み方です。
    いままでこのようなただし書きを見たことがないのでとまどっており、再度の質問になること、お許し下さい。

     問題文ただし書きは「考慮しない」ものをあげているので、問題文に書いてある「用途地域以外の地域地区等の指定」は考えてはいけないが、問題文には書いていない(または、問題文からは読み取れない)「地区計画」については考えてもよいと思ったのですが。

    しつこいようで申し訳ありませんが、宜しくお願いします。

  31. 家坂@クイック より:

    苫米地さま

    講師の家坂です。
    ご質問ありがとうございます。
    以下、回答させていただきます。

    >2.問題文ただし書きの読み方
    >(1)「用途地域以外の地域地区等の指定」は考慮しない
    >について

    2(1)で書きましたように、
    「用途地域以外の地域地区等の指定は考慮しないものとする」
    =「用途地域については問題の記載にしたがって考えるが、その他の地域地区等の指定はないものとして考えよ」
    という意味です。

    したがって、問題文にない「地区計画」は存在しないものとして考えなければなりません。

    苫米地さんの想定するシチュエーションは、
    「本肢の地点が、『地区計画のうち開発整備促進区で地区整備計画が定められているものの区域』にあったと仮定すれば、○になる」
    と考えるものですよね。
    つまり、地区計画の存在を前提にして考えていることになります。

    「地区計画は存在しないものとして答えなさい」
    という問いに対して、
    「こういう地区計画があったら、こうなります」
    と仮定を付け加えて考えることはできません。

    本問の前提にしたがう限り、本肢の地点は、『地区計画のうち開発整備促進区で地区整備計画が定められているものの区域』ではないのです。

    したがって、肢1=正しいと確定します。

    >4.用途制限(48条)の問題

    >48条の許可を無視して原則で考えれば、火葬場は一中高には判断の余地無く建築できない

    の部分で答えは出ています。
    「建築できない」のだから、肢4=誤りなのです。

    >肢4の正誤を検討するときに、必要十分条件を満たしているか判断できず、答えは△

    ?「問題文の段階」「肢4の検討段階」という2段階を分ける、という意味でしょうか?
     すみません、よく分かりません。
     「問題文ただし書きの前提」のもと「肢4を検討」すると、「新築できない」から「誤り(×)」でいいと思うのですが。
    ?本肢は「必要十分条件」であるかどうかを答えるものではありません。
     「『新築できる』かどうか」が問われているのです。
     48条許可が得られない限り、『新築できない』ので、肢4=誤り(×)になります。

  32. 苫米地 理 より:

    家坂 様

    宅建試験の平成20年度問21肢4の徹底検証では詳細で明確な解説がなされており、大変よく解りました。その上で、以下の点について、まだ疑問が残りましたのでご教授願いたいと思います。

    1つ目です

    2.問題文ただし書きの読み方
    (1)「用途地域以外の地域地区等の指定」は考慮しない
    について

     平成19年都市計画法及び建築基準法の一部が改正され、工業地域での大規模集客施設については、建築基準法48条では原則建築することはできないが、68条の3において都市計画法に規定する地区計画のうち開発整備促進区で地区整備計画が定められているものの区域については、48条11項を適用しないこととされ、建築できることになった。
     「地区計画のうち開発整備促進区で地区整備計画が定められているもの」は問題文のただし書きでいう「用途地域以外の地域地区等の指定」には当たらないものと考えられ、前述の「地区整備計画の策定」を考慮すれば、「工業地域においては建築することができない」とは断定できないことになるのではないでしょうか。
     とすれば、肢1は×と言うことになるのではないでしょうか。

    2つめです

    4.用途制限(48条)の問題
    について

     48条の「用途制限」と51条による「敷地の位置の決定」とはどちらも火葬場が建築できるための必要条件であり、48条+51条で初めて必要十分条件となるものと考えられます。(48条で建築できるものうち火葬場は51条の決定が必要)
     ところで、問題文のただし書きでは、「特定行政庁の許可は考慮しない
    」とあり、48条の許可を無視して原則で考えれば、火葬場は一中高には判断の余地無く建築できないことであり、問題文の段階で火葬場の建築の適否を検討する一方の要件を排除していることになると理解します。
     とすると、肢4の正誤を検討するときに、必要十分条件を満たしているか判断できず、答えは△になるのではないでしょうか。(48条のみで適否が判断されるのであればよいが)

    以上2点について宜しくお願いします

  33. みやど より:

    JISに従ったら特許権侵害に問われることがあり得ることは、実はJIS自身が認めています。
    それと同様、都市計画の位置決定に従って火葬場を建てたら用途制限違反に問われることがあり得るということになりますね。都市計画自体でそのことを認めているのは見たことがありませんが。

    その意味において、4は誤りでいいでしょうけれど、出題者はどういう意図でこんな変な問題を出したのかという疑問が出てきますね。

  34. みやざきしんや より:

    家坂先生へ

    ありがとうございます。
    『よりよい宅建情報』を受験生に提供できるよう、がんばっていきましょう♪
    今日帰ってから、明日の朝までに、
    リンクしますね。
    どうぞよろしくお願いいたします。
    みやざきしんや

    ※「解説&DVD」楽しみにしています。
     ぜひ送ってください。
    ※よろしければ、一度お会いしませんか?
     メールお待ちしております。

  35. 家坂@クイック より:

    みやざき先生

    家坂でございます。
    コメントいただきありがとうございます。
    貴サイトでのご照会の件、全く問題ございません。
    というよりも、
    誠にありがとうございます。

    これを契機に、というわけではないですが、
    当サイトのリンクで先生のブログを紹介させていただくようにしました。
    可能でしたら、相互リンクをお願いできれば幸甚です。

    「よりよい宅建情報を受験生に提供していきたい」
    との先生のお気持ち、当サイトも全く同じ想いです。

    今後も色々とお会いする機会があるかと存じます。
    何卒宜しくお願い申し上げます。

    ※「解説&DVD申込フォーム」からメールアドレスを頂戴したのですが、
     「解説&DVD」は、お送りした方がよろしいのでしょうか?
     かえって失礼ではないですか?

  36. みやざきしんや より:

    はじめまして。
    宅建講師のみやざきしんやです。
    問21の解説をみて、ぜひブログで紹介させていただきたいとおもいコメントさせていただきました。
    さしつかえなかったでしょうか?
    『宅建合格らくらくナビ』で紹介中です。
    http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken

    よりよい宅建情報を受験生に提供していきたいとおもっています。
    今後ともどうぞよろしくお願いいたします。
    みやざきしんや

    ※メール連絡をいただけましたら幸いです。
    (教材申し込みフォームにメールアドレスもいれておきました。)

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