【宅建過去問】(平成01年問04)売主の担保責任

土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. その土地が第三者の所有であって、当該第三者に譲渡の意思がないときは、契約は無効となる。
  2. その土地に隠れた瑕疵があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、瑕疵の程度に関係なく、契約を解除することができる。
  3. その土地に権利を主張する者がいて、買主が買い受けた土地の所有権の一部を失うおそれがあるときは、買主は、売主が相当の担保を提供しない限り、その危険の限度に応じて代金の一部の支払いを拒むことができる。
  4. その土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、抵当権行使の有無に関係なく、契約を解除することができる。

正解:3

1 誤り

他人物売買契約も、当事者間においては有効である(民法560条)。
目的物の所有者に譲渡の意思がなかったとしても、この結論には変わりがない(最判昭25.10.26)。

■類似過去問(他人物売買:有効性)
内容を見る
民法[27]3(1)
他人物売買の有効性
 年-問-肢内容正誤
129-02-2Aを売主、Bを買主としてCの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、BがAの無権利について善意無過失であれば、AB間で売買契約が成立した時点で、Bは乙建物の所有権を取得する。×
229-05-4Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。×
321-10-3他人の所有物を目的物とした場合、売買契約は無効である。×
413-01-1共有者の一人が共有物全体を売却した場合、売買契約は有効である。
511-10-1所有者に売却意思がなくても、他人物の売買契約は有効に成立する。
601-04-1売買契約の目的物である土地が第三者の所有であって、当該第三者に譲渡の意思がないときは、契約は無効となる。×

2 誤り

瑕疵担保責任の行使として、契約を解除することができるのは、買主が瑕疵の存在を知らず、かつ、そのために契約目的を達成できないときに限られる(民法570条、566条1項)。
本肢は、「瑕疵の程度に関係なく」とする点が誤り。

瑕疵担保責任
減額 解除 損害賠償 期間
善意
無過失
知ってから1年
悪意 × × ×
■類似過去問(瑕疵担保責任:解除できる場合)
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 年-問-肢内容正誤
123-09-2重大な瑕疵があり、契約目的を達成できない場合には、契約を解除できる。
219-11-2目的を達成できないとまでいえない瑕疵の場合、売主は、瑕疵担保責任を負わない。×
315-10-2解除できるのは、契約目的が達成できない場合に限られる。
414-09-2解除できない場合でも、損害賠償請求が可能。
514-09-4契約目的を達成できない場合に限り、解除可能。
608-08-4契約の目的を達成できない場合、解除可能。
704-08-1購入した建物の瑕疵が、居住の用に支障ないものでも、解除可能。×
803-11-3契約目的を達成できない場合、解除可能。
901-04-2売買の目的物である土地に隠れた瑕疵があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、瑕疵の程度に関係なく、契約を解除することができる。×

3 正しい

売買の目的について権利を主張する者があるために買主がその買い受けた権利の全部又は一部を失うおそれがあるときは、買主は、その危険の限度に応じて、代金の全部又は一部の支払を拒むことができる(民法576条本文)。ただし、売主が相当の担保を供したときは、この限りでない(同条但書)。

■類似過去問(買主による代金の支払の拒絶合)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
権利を失うおそれがある場合
101-04-3売買契約の目的物である土地に権利を主張する者がいて、買主が買い受けた土地の所有権の一部を失うおそれがあるときは、買主は、売主が相当の担保を提供しない限り、その危険の限度に応じて代金の一部の支払いを拒むことができる。
抵当権等の登記がある場合
121-10-4買主が抵当権消滅請求をした場合、その手続が終わるまで代金支払いを拒むことができる。
202-06-2買主が抵当権消滅請求をした場合、その手続が終わるまで代金支払いを拒むことができる。

4 誤り

売買の目的である不動産について存した抵当権の行使により買主がその所有権を失ったときは、買主は、契約の解除をすることができる(民法567条1項)。これは、買主が善意か悪意か、に関係ない。
本肢は、「抵当権行使の有無に関係なく」とする点が誤り。

抵当権等の実行
減額 解除 損害賠償 期間
善意 制限なし
悪意 制限なし
■類似過去問(売主の担保責任(抵当権・地上権等がある場合))
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 年-問-肢内容正誤
抵当権等がある場合
128-06-3
[Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約]Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。
×
228-06-4
[Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約]Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。

320-09-2抵当権が設定された土地の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、抵当権の設定につき悪意であっても、契約を解除できる。
417-09-3抵当権が設定された不動産の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、抵当権の設定につき悪意であるときは、契約を解除できるが、損害賠償請求はできない。×
511-10-3抵当権が設定された不動産の購入者が、抵当債務を弁済した場合、抵当権の設定につき悪意であるときは、損害賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はできる。×
608-08-3抵当権の目的となっている土地の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、契約を解除できる。
704-06-3抵当権の存在を知らなかった建物の購入者は、抵当権の実行前でも、契約を解除できる。×
802-06-1土地の買主Aは、契約の際Cの抵当権のあることを知らなくても、その理由だけでは、Aと売主Bとの間の売買契約を解除することはできない。
901-04-4売買の目的物である土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、抵当権行使の有無に関係なく、契約を解除することができる。×
地上権等がある場合
105-08-4売買の目的物である土地に第三者が登記済みの地上権を有していて、買主が利用目的を達成することができなかった場合、善意のときに限り、契約を解除することができる。

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