【宅建過去問】(平成01年問48)業務上の規制

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地を買主Bに代金6,000万円で売却する契約を締結した。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者である買主Bが手付金1,200万円を持ち合わせていなかったので、Aが貸与して契約の締結を誘引したとしても、宅地建物取引業法違反とはならない。
  2. 宅地建物取引業者である買主Bが本件物件を掘出し物と考えて、契約の拘束力を高めるため、自ら手付金を3,000万円とする申し出を行った場合、Aがこの手付金を受領しても、宅地建物取引業法違反とはならない。
  3. Aが宅地建物取引業者でない買主Bと、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を2,000万円とする特約をした場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。
  4. その宅地が第三者Cの所有するものである場合、AがCと売買予約を結んでいるときでも、Aは、常に宅地建物取引業者でない買主Bと売買契約を締結してはならない。

正解:2

1 誤り

手付貸与等の禁止の規定は、いわゆる「8つの規制」に含まれないから、業者間取引にも適用される(宅地建物取引業法47条3号、宅地建物取引業法78条2項参照)。
したがって、買主が宅建業者である場合でも、手付の貸付によって契約を誘引することは、宅建業法に違反する。

■類似過去問(手付貸与による契約誘引)
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 年-問-肢内容正誤
128-29-イ
宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
228-34-4
宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。
327-41-ウ「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。
426-43-1手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。×
524-34-ウ手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
624-41-ウ売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した場合、宅建業法に違反する。×
723-41-ア手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
821-40-1手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
920-38-4手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。×
1018-40-3手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1115-38-3手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。×
1213-42-2業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。×
1312-35-4手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。
1412-40-3買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。×
1511-42-2手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1611-42-4手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。
1709-38-1「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
1809-40-1手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
1904-44-1手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。×
2001-48-1手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。×

2 正しい

手付の額の制限等の規定は、業者間取引には適用されない(宅地建物取引業法39条、宅地建物取引業法78条2項)。
したがって、代金の2/10(本問では「1,200万円」)を超える手付を受領しても宅建業法には違反しない。

■類似過去問(業者間取引と手付の額の制限)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-33-1業者間取引で、代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置を講じずに受領できる
220-41-4業者間取引で、代金1億円/手付金2,500万円→保全措置を講じずに受領できる
318-38-1業者間取引で、代金の3/10の手付を受領できる
416-40-3業者間取引に、手付の額の制限が適用される×
513-42-1業者間取引で、手付の額が代金の2割を超える場合、手付金保全措置が必要である×
507-42-4業者間取引で、代金の3/10の手付を受領できる
601-48-2業者間取引では、代金の5割の手付金を受領しても、宅建業法違反とならない

3 誤り

損害賠償の予定額が代金の2/10(本問では「1,200万円」)を超えることは禁止されている(宅地建物取引業法38条1項)。本肢では、この予定額を3,000万円(代金の5/10)としており、このような定めは、違法である。
しかし、この場合であっても、損害賠償の予定額に関する定めの全てが無効となるわけではなく、2/10を超える部分について無効になるに過ぎない(宅地建物取引業法38条2項)。
したがって、本肢の特約は、「損害賠償額の予定は1,200万円」という内容になる。

■類似過去問(損害賠償額の予定:特約の効力)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
224-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
319-41-220%を超える特約は全て無効。×
417-43-440%とする特約は全て無効。×
516-37-4損害賠償20%超でも、重要事項として説明すれば有効。×
614-40-420%を超える特約は全て無効。×
711-33-420%を超える特約をした場合、20%を超える部分が無効。
808-46-4損害賠償20%+違約金20%の特約をした場合、それらの合計が20%となる。
906-43-2違約金40%と合意しても、20%を超える部分については請求できない。
1001-48-3損害賠償額を33%と特約した場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。×

4 誤り

土地の所有者(本肢の「C」)と自ら売主となる宅建業者(本肢の「A」)との間に、売買契約が締結されていれば、その土地を転売しても宅建業法に違反しない。そして、このCA間の契約は、予約段階であっても構わない(宅地建物取引業法33の2第2号)。
したがって、CA間で売買契約を締結することは可能である。

■類似過去問(取得契約が予約段階)
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 年-問-肢内容正誤
117-35-3取得予約済みの土地を転売すると、宅建業法に違反する。×
209-45-2取得予約済みの土地であれば、予約完結権未行使の間であっても、転売契約を締結できる。
305-39-1取得予約済みの土地であっても、予約完結権未行使の間は、転売契約を締結してはならない。×
403-42-4取得予約済みの土地を、転売すると、宅建業法に違反する。×
501-48-4取得予約済みの土地を、転売してはならない。×

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