【宅建過去問】(平成02年問06)抵当権

Aは、BからBの所有地を2,000万円で買い受けたが、当該土地には、CのDに対する1,000万円の債権を担保するため、Cの抵当権が設定され、その登記もされていた。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

  1. Aは、契約の際Cの抵当権のあることを知らなくても、その理由だけでは、AB間の売買契約を解除することはできない。
  2. Aは、抵当消滅請求することができ、その手続きが終わるまで、Bに対し、代金の支払いを拒むことができる。
  3. Cは、BのAに対する代金債権について、差押えをしなくても、他の債権者に優先して、1,000万円の弁済を受けることができる。
  4. Aは、抵当権の実行を免れるため、DのCに対する1,000万円の債務を弁済した場合、B及びDに対し、当該1,000万円の支払いを請求することができる。

正解:3

02-06-0

1 正しい

売買の目的である不動産について存した抵当権の行使により買主(A)がその所有権を失ったときは、買主は、契約の解除をすることができる(民法567条1項)。これは、買主が善意か悪意か、に関係ない。

抵当権等の実行
減額 解除 損害賠償 期間
善意 制限なし
悪意 制限なし

「所有権を失ったとき」でなければ解除はできないのであり、「抵当権のあることを知らない」という理由だけでは解除は不可能である。

■類似過去問(売主の担保責任(抵当権・地上権等がある場合))
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 年-問-肢内容正誤
抵当権等がある場合
128-06-3
[Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約]Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。
×
228-06-4
[Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約]Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。

320-09-2抵当権が設定された土地の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、抵当権の設定につき悪意であっても、契約を解除できる。
417-09-3抵当権が設定された不動産の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、抵当権の設定につき悪意であるときは、契約を解除できるが、損害賠償請求はできない。×
511-10-3抵当権が設定された不動産の購入者が、抵当債務を弁済した場合、抵当権の設定につき悪意であるときは、損害賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はできる。×
608-08-3抵当権の目的となっている土地の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、契約を解除できる。
704-06-3抵当権の存在を知らなかった建物の購入者は、抵当権の実行前でも、契約を解除できる。×
802-06-1土地の買主Aは、契約の際Cの抵当権のあることを知らなくても、その理由だけでは、Aと売主Bとの間の売買契約を解除することはできない。
901-04-4売買の目的物である土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、抵当権行使の有無に関係なく、契約を解除することができる。×
地上権等がある場合
105-08-4売買の目的物である土地に第三者が登記済みの地上権を有していて、買主が利用目的を達成することができなかった場合、善意のときに限り、契約を解除することができる。

2 正しい

抵当不動産の第三取得者(A)は、抵当権消滅請求をすることができる(民法379条)。この場合、買主(A)は、抵当権消滅請求の手続が終わるまで、その代金の支払を拒むことができる(同法577条1項)。

■類似過去問(代価弁済・抵当権消滅請求)
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 年-問-肢内容正誤
代価弁済
127-06-3抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する 。
抵当権消滅請求
128-04-4
[Aは、A所有の甲土地にBから借り入れた3,000万円の担保として抵当権を設定]Bの抵当権設定後、Aが第三者であるFに甲土地を売却した場合、FはBに対して、民法第383条所定の書面を送付して抵当権の消滅を請求することができる。
227-06-2抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯保証をした者は、抵当権消滅請求をすることができる。×
321-06-1抵当権の被担保債権につき保証人となっている者は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になれば、抵当権消滅請求をすることができる。×
421-06-2抵当不動産の第三取得者は、当該抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生した後でも、売却の許可の決定が確定するまでは、抵当権消滅請求をすることができる。×
521-06-3抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に民法383条所定の書面を送付すれば足り、その送付書面につき事前に裁判所の許可を受ける必要はない。
621-06-4抵当不動産の第三取得者から抵当権消滅請求にかかる民法383条所定の書面の送付を受けた抵当権者が、同書面の送付を受けた後2か月以内に、承諾できない旨を確定日付のある書面にて第三取得者に通知すれば、同請求に基づく抵当権消滅の効果は生じない。×
702-06-2抵当不動産の第三取得者は、抵当権消滅請求をすることができる。
■類似過去問(買主による代金の支払の拒絶)
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 年-問-肢内容正誤
権利を失うおそれがある場合
101-04-3売買契約の目的物である土地に権利を主張する者がいて、買主が買い受けた土地の所有権の一部を失うおそれがあるときは、買主は、売主が相当の担保を提供しない限り、その危険の限度に応じて代金の一部の支払いを拒むことができる。
抵当権等の登記がある場合
121-10-4買主が抵当権消滅請求をした場合、その手続が終わるまで代金支払いを拒むことができる。
202-06-2買主が抵当権消滅請求をした場合、その手続が終わるまで代金支払いを拒むことができる。

3 誤り

抵当権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる(民法372条、304条1項本文)。これを物上代位という。したがって、Cは、BのAに対する代金債権に対して抵当権を行使し、優先弁済を受けることができる。
ただし、そのためには、抵当権者が売買代金の払渡し又は引渡しの前に差押えをする必要がある(民法372条、民法304条1項但書)。本肢は、「差押えをしなくても」とする点が誤り。

4 正しい

抵当不動産の第三取得者(A)は、債務者(D)の弁済について、利害関係を有する。したがって、Dの意思に反する場合であっても、債務を弁済することができる(民法474条2項)。
この場合、Aは、弁済について正当な利益を有するから、弁済によって当然に債権者(C)に代位する(同法500条)。したがって、債務者(C)に対して、1,000万円の支払を請求することができる。
また、Aは、費用を支出してその所有権を保存しているので、売主(B)に対し、その費用の償還を請求することができる(同法567条2項)。

■類似過去問(第三者の弁済)
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 年-問-肢内容正誤
120-08-1借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済できる。
220-08-4借地上の建物の賃借人が土地賃借人に代わって地代を弁済した場合、土地賃貸人は地代不払を理由に借地契約を解除できない。
317-07-1借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反して、地代を弁済することができない。×
416-04-1利害関係を有しない第三者は、債務者の意思に反しても、弁済することができる。×
511-05-1債務者の親友が、債務者の意思に反して弁済しても、債務は消滅しない。
611-05-4連帯保証人は、主たる債務者に代わって、債務の弁済をすることができる。
705-06-1債務者の兄は、債務者が反対しても、債権者が承諾すれば、弁済できる。×
804-06-4抵当不動産の第三取得者は、債権者・債務者の反対の意思表示のないときは、Bの債務を弁済して、抵当権を消滅させることができる。
902-06-4抵当不動産の第三取得者は、債務者の債権者に対する債務を弁済することができる。
■類似過去問(弁済による代位)
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 年-問-肢内容正誤
111-05-4連帯保証人が債務全額を弁済した場合、連帯保証人は、債権者の承諾がないときでも、債権者に代位する。
210-04-4連帯保証人が債権者に対して全額弁済した場合に、主債務者に対して債権者が有する抵当権を代位行使するためには、連帯保証人は、債権者の承諾を得る必要がある。×
306-05-3連帯保証人は、債務者に対して債権者に代位できるが、第三取得者に対して代位するには、代位の付記登記が必要である。
406-05-4第三取得者が弁済した場合、債務者及び連帯保証人に対して債権者に代位できる。×
505-06-2主債務者の保証人が債権者に弁済した場合、保証人は、債権者の承諾がなくても、債権者に代位することができる。
602-06-4抵当不動産の第三取得者が債務者に代わって弁済した場合、債務者に対して支払いを請求できる。

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