【宅建過去問】(平成02年問40)8つの規制

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として工事完了前のマンションをBに4,000万円で売却する契約を締結した。この場合において、次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反するものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者であるBと、瑕疵担保責任について、当該マンションの引渡しの日から1年とする特約を結んだ。
  2. Aは、宅地建物取引業者でないBに、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置の概要について、同法第35条に規定する重要事項として説明したが、同法第37条に規定する書面には記載しなかった。
  3. Aは、宅地建物取引業者であるBと、売買契約において損害賠償額の予定の定めをしなかったが、Bが債務を履行しなかったので、3,000万円を損害賠償金として受領した。
  4. Aは、宅地建物取引業者でないBから、手付金として1,000万円を受領し、その際保険事業者と保証保険契約を締結して、当該保険証券をBに交付した。

正解:4

1 違反しない

瑕疵担保責任に関する特約の制限は、業者間取引には適用されない(宅地建物取引業法40条、宅地建物取引業法78条2項)。
したがって、業者間取引において、瑕疵担保責任の期間を「引渡しの日から1年」とする特約を締結しても、宅建業法には違反しない。

※買主が宅建業者以外の場合には、「引渡しから2年以上」とする特約以外は無効である。

■類似過去問(業者間取引と瑕疵担保責任)
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 年-問-肢内容正誤
124-39-2業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない
223-39-4業者間取引で「瑕疵担保責任は引渡しから1年に限る」という特約は業法に違反しない
318-38-4業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない
418-41-3業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない
513-42-4業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから6月間」という特約は有効である
608-48-2業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから1年」という特約は有効である
702-40-1業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから1年」という特約は宅建業法に違反しない
801-44-1業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない

2 違反しない

手付金等の保全措置の概要は、重要事項の1つである(宅地建物取引業法35条1項10号)。 したがって、売買契約を締結するまでの間に、買主に対し、重要事項として説明しなければならない。

一方、手付金等の保全措置は、37条書面の記載事項に含まれていない(宅地建物取引業法37条1項)。したがって、37条書面に記載しなかったとしても、宅建業法には違反しない。

■類似過去問(35条書面:手付金等保全措置の概要)
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 年-問-肢内容正誤
119-34-2手付金を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、売買契約締結までに、保全措置の概要を説明しなければならない。
202-40-2手付金等の保全措置の概要について、35条の重要事項として説明したが、37条書面には記載しなかった場合、宅建業法に違反する。×
301-47-1手付金等の保全措置について、保証委託契約によって保全措置を講ずることとし、その措置の概要は説明したが、保証保険契約については説明しなかった。
■類似過去問(37条書面:手付金等の保全措置の概要)
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3 違反しない

宅建業者間の取引であるから、損害賠償額の予定に関する規定の適用を受けない(宅地建物取引業法38条1項、宅地建物取引業法78条2項)。
したがって、販売価額の20%を超える損害賠償額を特約したとしても有効である。

※買主が宅建業者出ない場合でも、本肢は、宅建業法に違反しない。
宅建業法が禁止しているのは、「損害賠償額を予定し、または違約金を定める場合に、これらの合算額が代金の額の10分の2を超える定めをすること」である(宅地建物取引業法38条1項)。 本肢では、損害賠償の予定をそもそも定めていないのだから、この規制には抵触しない。本来の原則通り、債務不履行による損害額の全額を賠償すべきであり、その額は、売買代金の額の枠内に限られるわけではない。

■類似過去問(業者間取引と損害賠償額の予定)
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 年-問-肢内容正誤
127-39-3業者間取引で30%の損害賠償予定が可能。
224-38-ア業者間取引で20%超の損害賠償予定は不可。×
323-39-1業者間取引で20%超の違約金を特約することが可能。
417-43-1業者間取引で20%超の損害賠償特約は無効。×
517-43-3業者間取引で損害賠償額の予定がない場合、実損額の請求が可能。
616-40-2損害賠償の予定等の制限が業者間取引に適用される。×
708-48-3宅建業者を買主とする売買契約や業者間取引でも、20%超の損害賠償予定は無効である。×
802-40-3業者間取引で、特約がない場合、75%の損害賠償金を受領すると、宅建業法に違反する。×
■類似過去問(損害賠償額の予定がない場合)
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 年-問-肢内容正誤
122-39-1損害賠償の予定額を定めなかった場合、売買代金を超える請求は不可×
217-43-3損害賠償の予定額を定めなかった場合、実際に発生した損害額の賠償請求が可能
315-41-2損害賠償額の定めがない場合、売買代金の2割が上限である×
402-40-3損害賠償の予定額を定めなかった場合、実際に発生した損害額である代金の75%の賠償請求が可能

4 違反する

手付金の額の上限は代金の20%(本問では、800万円)である(宅地建物取引業法39条1項)。 保全措置を講じたとしても、その上限を超える1,000万円の手付金を受領することはできない。

■類似過去問(手付の額の制限)
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 年-問-肢内容正誤
127-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
226-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
326-33-3保全措置を講じることなく、代金の2%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
421-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
521-39-3未完成物件の場合、保全措置を講じた上で、代金の10%の手付を受領可能。
621-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
721-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
816-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
915-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1014-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1113-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1209-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1308-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1407-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1507-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1604-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1702-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×

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