【宅建過去問】(平成02年問40)8つの規制


宅地建物取引業者Aは、自ら売主として工事完了前のマンションをBに4,000万円で売却する契約を締結した。この場合において、次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反するものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者であるBと、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間について、当該マンションの引渡しの日から1年とする特約を結んだ。
  2. Aは、宅地建物取引業者でないBに、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置の概要について、同法第35条に規定する重要事項として説明したが、同法第37条に規定する書面には記載しなかった。
  3. Aは、宅地建物取引業者であるBと、売買契約において損害賠償額の予定の定めをしなかったが、Bが債務を履行しなかったので、3,000万円を損害賠償金として受領した。
  4. Aは、宅地建物取引業者でないBから、手付金として1,000万円を受領し、その際保険事業者と保証保険契約を締結して、当該保険証券をBに交付した。

正解:4

1 違反しない

契約不適合担保責任に関する特約の制限は、業者間取引には適用されない(宅建業法40条、78条2項)。
したがって、業者間取引において、契約不適合担保責任の期間を「引渡しの日から1年」とする特約を締結しても、宅建業法には違反しない。

※買主が宅建業者以外の場合には、「買主が不適合について売主に通知すべき期間を引渡しから2年以上」とする特約以外は無効である。

■参照項目&類似過去問
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業者間取引と契約不適合担保責任(宅建業法[16]3)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Cとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1H29-38-4宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約において、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関する特約を定めたが、買主が宅地建物取引業者であり、当該責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。×
2H25-36-4宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について37条書面への記載を省略した。
×
3H24-39-2当該建物が中古建物である場合、Aは、宅地建物取引業者である買主Cとの間で、「中古建物であるため、Aは、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、その不適合を担保すべき責任を負わない」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。
4H23-39-4Aは、Cとの間で、売買契約を締結したが、当該宅地の契約不適合についてAが負う担保責任について、「契約の解除又は損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地の引渡しの日から1年を経過したときはできない」とする旨の特約を定めていた。
5H18-38-4宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する。AはBと売買契約を締結する際、建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約をした。
6H18-41-3宅地建物取引業者Aは、自ら売主として行う造成済みの宅地の売買において、買主である宅地建物取引業者と、「Aは当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わない」旨の特約を記載した売買契約を締結した。
7H13-42-4宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者Cと建物の売買契約を締結しようとしている。AC間で、建物の譲渡価格について値引きをするかわりに、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてCがAに通知すべき期間については、引渡しの日から6月間とする特約を結ぶ場合、この特約は有効である。
8H08-48-2宅地建物取引業者でないAが、A所有のマンションを宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者Cに売却し、その後Cが宅地建物取引業者Dに転売する。AC間及びCD間のそれぞれの売買契約において、「当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を売主が負うべき期間を引渡しの日から1年とする」旨の特約をしても、その特約は、CD間では有効であるが、AC間では無効である。
9H02-40-1Aは、宅地建物取引業者であるCと、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について、当該マンションの引渡しの日から1年とする特約を結んだ。
10H01-44-1宅地建物取引業者相互間の宅地の売買において、売主は、売買契約において、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任は一切負わないとの特約をした。

2 違反しない

手付金等の保全措置の概要は、重要事項の1つである(宅建業法35条1項10号)。 したがって、売買契約を締結するまでの間に、買主に対し、重要事項として説明しなければならない。

一方、手付金等の保全措置は、37条書面の記載事項に含まれていない(同法37条1項)。したがって、37条書面に記載しなかったとしても、宅建業法には違反しない。

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取引条件に関する重要事項(⑤手付金等保全措置の概要)(宅建業法[11]2(3)⑤)
年-問-肢内容正誤
1R05-33-3宅地建物取引業者が売主となる宅地の売買に関し、売主が買主から受領しようとする金銭のうち、買主への所有権移転の登記以後に受領するものに対して、宅地建物取引業法施行規則第16条の4に定める保全措置を講ずるかどうかについて、重要事項説明書に記載する必要がある。×
2R04-32-3宅地建物取引業者である売主Aと宅地建物取引業者ではないBとの建物の売買契約において、手付金の保全措置を講ずる場合、Aはその保全措置の概要を、重要事項説明書に記載し説明する必要があるが、37条書面には記載する必要はない。
3R03-37-2宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約において、宅地建物取引業者ではない買主から保全措置を講ずる必要のない金額の手付金を受領する場合、手付金の保全措置を講じないことを、重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。
×
4H19-34-2宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bに建築工事完了前のマンションを1億円で販売しようとしている。AがBから手付金として1,500万円を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、Aは、当該マンションの売買契約を締結するまでの間に、Bに対して、当該保全措置の概要を説明しなければならない。
5H02-40-2宅地建物取引業者Aが自ら売主として工事完了前のマンションをBに売却する契約において、Aは、宅地建物取引業者でないBに、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置の概要について、同法第35条に規定する重要事項として説明したが、同法第37条に規定する書面には記載しなかった。
6H01-47-1宅地建物取引業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する。手付金等の保全措置について、保証委託契約によって保全措置を講ずることとし、その措置の概要は説明したが、保証保険契約については説明しなかった。
35条書面特有の事項(手付金等の保全措置の概要)(宅建業法[12]3(3)①)
年-問-肢内容正誤
1R04-32-3宅地建物取引業者である売主Aと宅地建物取引業者ではないBとの建物の売買契約において、手付金の保全措置を講ずる場合、Aはその保全措置の概要を、重要事項説明書に記載し説明する必要があるが、37条書面には記載する必要はない。
2R03-37-2宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約において、宅地建物取引業者ではない買主から保全措置を講ずる必要のない金額の手付金を受領する場合、手付金の保全措置を講じないことを、重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。×
3H29-38-2宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約において、手付金等を受領するにもかかわらず、37条書面に手付金等の保全措置の内容を記載しなかった。
4H24-31-2宅地建物取引業者A社は、宅地建物取引業者B社が所有する建物について、宅地建物取引業者でない買主から購入の媒介の依頼を受け、当該建物の売買契約を成立させた。この際、B社と当該買主との間では、B社が法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じており、A社もそのことを知っていたが、37条書面には当該措置の内容を記載しなかった。
5H02-40-2宅地建物取引業者Aが自ら売主として工事完了前のマンションをBに売却する契約において、Aは、宅地建物取引業者でないBに、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置の概要について、同法第35条に規定する重要事項として説明したが、同法第37条に規定する書面には記載しなかった。

3 違反しない

宅建業者間の取引であるから、損害賠償額の予定に関する規定の適用を受けない(宅建業法38条1項、78条2項)。
したがって、販売価額の20%を超える損害賠償額を特約したとしても有効である。

※買主が宅建業者でない場合でも、本肢は、宅建業法に違反しない。
宅建業法が禁止しているのは、「損害賠償額を予定し、または違約金を定める場合に、これらの合算額が代金の額の10分の2を超える定めをすること」である(宅建業法38条1項)。 本肢では、損害賠償の予定をそもそも定めていないのだから、この規制には抵触しない。本来の原則通り、債務不履行による損害額の全額を賠償すべきであり、その額は、売買代金の額の枠内に限られるわけではない。

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業者間取引と損害賠償額の予定(宅建業法[17]3)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Cとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1H30-29-2【建物(代金2,000万円)】
A及びCがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
2H27-39-3AとCとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30%と定めることができる。
3H24-38-ア【分譲マンション(代金3,000万円)】
A社は、Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。
×
4H23-39-1A社は、買主C社との間で宅地(代金3,000万円)の売買契約を締結したが、C社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。A社は、C社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、C社から1,000万円の違約金を受け取った。
5H17-43-1【マンション(代金3,000万円)】
Aは、Cとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。
×
6H17-43-3【マンション(代金3,000万円)】
Aは、Cとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。
7H16-40-2宅地建物取引業者Aが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Cに売却する場合、法第38条に基づく損害賠償額の予定等の制限に関する規定が適用される。
×
8H08-48-3宅地建物取引業者でないAが、A所有のマンションを宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者Cに売却し、その後Cが宅地建物取引業者Dに転売する。AC間及びCD間のそれぞれの売買契約において、「違約金の額を代金の額の3割とする」旨の特約をしても、その特約は、それぞれ代金の額の2割を超える部分については無効である。
×
9H02-40-3【マンション(代金4,000万円)】
Aは、Cと、売買契約において損害賠償額の予定の定めをしなかったが、Cが債務を履行しなかったので、3,000万円を損害賠償金として受領した。
×
損害賠償額の予定(損害賠償額の予定がない場合)(宅建業法[17]2(3))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないB又は宅地建物取引業者であるCとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1R03-42-4【土地付建物(代金3,200万円)】
当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の2を超えてはならない。
×
2H22-39-1Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結した。当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない。×
3H17-43-3【マンション(代金3,000万円)】
Aは、宅地建物取引業者であるCとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。
4H15-41-2【中古住宅及びその敷地(代金3,500万円)】
債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の2割である700万円が上限である。
×
5H02-40-3【マンション(代金4,000万円)】
Aは、Cと、売買契約において損害賠償額の予定の定めをしなかったが、Cが債務を履行しなかったので、3,000万円を損害賠償金として受領した。

4 違反する

手付金の額の上限は代金の20%(本問では、800万円)である(宅建業法39条1項)。 保全措置を講じたとしても、その上限を超える1,000万円の手付金を受領することはできない。

■参照項目&類似過去問
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手付の額の制限(宅建業法[18]2(1)(2))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

年-問-肢内容正誤
1R03s-27-3AB間で建物の売買契約を締結する場合において、Aは、あらかじめBの承諾を書面で得た場合に限り、売買代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができる。×
2R03s-27-4AB間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、売買代金の10分の2の額を手付金として定めた場合、Aが手付金の保全措置を講じていないときは、Bは手付金の支払を拒否することができる。
3H30-29-3【建物(代金2,000万円)】
Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。
×
4H27-36-イAは、Bとの間における建物の売買契約(代金2,400万円)の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめBの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。×
5H27-43-2甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者A(国土交通大臣免許)は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30%の手付金を受領した。この場合、Aは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。×
6H26-33-2【建築工事完了前の建物(代金5,000万円)】
Aは、宅地建物取引業者でないBと契約を締結し、保全措置を講じた上でBから1,000万円の手付金を受領した。
7H23-37-2当該契約の締結に際し、A社がBから代金の額の10分の2の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の2の規定に基づく保全措置を講じなければならない。
8H22-41-イAが、Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結した。Aが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をAとAの代表取締役との間であらかじめ締結したときは、Aは、当該マンションの代金の額の20%に相当する額を手付金として受領することができる。×
9H21-37-1Aは、Bとの間における建物の売買契約(代金2,000万円)の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。×
10H21-39-4【建築工事完了前の建物(代金5,000万円)】
Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから2,000万円を手付金として受領した。
×
11H21-40-3Aは、自ら売主となる建物(代金5,000万円)の売買に際し、あらかじめ買主の承諾を得た上で、代金の30%に当たる1,500万円の手付金を受領した。×
12H20-41-1Aは、Bとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。
13H20-41-2Aは、Bとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領することができる。×
14H20-41-3Aは、Bとの間で建築工事完了前の建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、1,500万円を手付金として受領した。
15H16-45-3A社が自ら3,000万円の宅地の売主となる場合、手付金の保全措置を講じれば、宅地の引渡し前に手付金として900万円を受領する事ができる。×
16H15-38-2Aは、Bとの間で建築工事が完了した1億円の新築マンションの売買契約を締結し、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じたうえで、当該マンションの引渡し前に2,000万円を手付金として受領した。
17H14-40-1Aは、Bの承諾を得ている場合は、契約自由の原則に則り、購入代金の額の2/10を超える額の手付を受領できる。×
18H09-44-3手付金の額が売買代金の額の20パーセントを超える場合でも、Aは、手付金全額について保全措置を講ずれば、手付金を受領することができる。×
19H08-46-1【宅地(代金5,000万円)】
売買契約の締結に際し、AがBから1,500万円の金銭を手付として受領した場合で、その後、Bが手付を放棄して契約を解除したときには、Aは、受領した金銭を一切返還する必要はない。
×
20H07-43-4【宅地(代金5,000万円)】
「宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講ずるので手付金を1,500万円とする」旨の特約があれば、Aは、その額の手付金を受領できる。
×
21H07-47-4宅地建物取引業者Aは土地区画整理組合Bの施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地(造成工事完了済み)についてCに売買又は売買の媒介をすることとした。Aが保留地予定地を取得する契約を締結し、自ら売主として販売する場合、その時期が換地処分の公告前であっても、宅地建物取引業法第41条の2の規定により手付金等の保全措置を講じて、Cから代金の20パーセントの手付金を受領することができる。
22H04-41-3【マンンョン(工事完了済)(代金4,500万円)】
Aは、Bから手付金900万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、その後Bへの所有権移転登記を行ったので、当該保証委託契約を解約した。
23H04-41-4【マンンョン(工事完了済)(代金4,500万円)】
Aは、Bから手付金1,000万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、その後当該マンションを6,000万円で買いたいというCが現れたので、2,000万円をBに支払って、Bとの売買契約を解除した。
×
24H02-40-4【工事完了前のマンション(代金4,000万円)】
Aは、宅地建物取引業者でないBから、手付金として1,000万円を受領し、その際保険事業者と保証保険契約を締結して、当該保険証券をBに交付した。
×

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【宅建過去問】(平成02年問40)8つの規制” に対して2件のコメントがあります。

  1. 田中大弼 より:

    選択肢[4]の解説について、保全措置を講じたとしても、その上限を超える1000万の手付金を受領できないとありますが、保全措置を講ずれば受領出来て、保全措置のタイミングが悪くて、手付金受領前に保全措置を講じておかないと受領できないのではないですか?

    1. 家坂 圭一 より:

      は、それぞれ別の義務です。
      たとえ、(1)保全措置を講じたとしても、(2)代金の20%を超える手付金を受領することはできません。

      このことは、この選択肢以外にも、過去4回使われた典型的なヒッカケです。
      正確に解答できるようにしておきましょう。

      [共通の設定]
      宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

      1.平成21年問39肢4
      Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから2,000万円を手付金として受領した。

      2.平成16年問45肢3
      Aが自ら3,000万円の宅地の売主となる場合、手付金の保全措置を講じれば、宅地の引渡し前に手付金として900万円を受領する事ができる。

      3.平成09年問44肢3
      手付金の額が売買代金の額の20パーセントを超える場合でも、Aは、手付金全額について保全措置を講ずれば、手付金を受領することができる。

      4.平成07年問43肢4
      代金5,000万円の宅地を売却する場合、「宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講ずるので手付金を1,500万円とする」旨の特約があれば、Aは、その額の手付金を受領できる。

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