【宅建過去問】(平成02年問42)手付金等の保全措置

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBと1億円の宅地の売買契約(手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円)を締結した。この場合、宅地建物取引業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 当該契約が宅地造成工事完了前に宅地建物取引業者Cの媒介により締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Aは、保全措置を講ずることなく、手付金及び中間金を受領することができる。
  2. 当該契約が宅地造成工事完了前に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Aは、指定保管機関Dと宅地建物取引業法第41条の2第1項第1号に規定する手付金等寄託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付すれば、手付金を受領することができる。
  3. 当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Aは、信用金庫Eとの間で、Aが受領した手付金及び中間金の返還債務を負うこととなった場合にはEがその債務を連帯して保証することを委託する契約を締結し、その契約に基づくEの連帯保証書をBに交付すれば、手付金及び中間金を受領することができる。
  4. 当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Aは、保全措置を講じなければ、手付金を受領することができない。

正解:3

1 誤り

工事完了前の物件の場合、代金の5%(または1,000万円)を超える場合に保全措置が必要である(宅地建物取引業法41条1項)。本肢では、
10,000万円×5%=500万円
を超える金額を受領する場合、その前に保全措置を講じなければならない。したがって、本肢では、手付金900万円を受領する前に保全措置が必要となる。
本肢は、「保全措置を講ずることなく、手付金及び中間金を受領できる」とする点が誤り。

■類似過去問(手付金等の保全措置:工事完了前の物件)
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 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
代金4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後に保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。
×
228-43-ア
代金3000万円/手付金600万円→保全措置が必要。
327-36-ウ代金2,400万円/手付金120万円以下→保全措置を講じずに受領できる。
427-40-イ代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
527-40-ウ代金3,000万円/手付金150万円/中間金150万円→保全措置は不要。×
626-33-2代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
726-33-3代金5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
825-40-4代金4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
923-38-3代金3,000万円/代金に充当される申込証拠金5万円・手付金200万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1023-38-4代金3,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金についても保全措置が必要。
1121-39-3代金5,000万円/手付金500万円・中間金250万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1221-39-4代金5,000万円/手付金2,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。×
1320-41-1代金5,000万円/手付金200万円→保全措置を講じずに受領すると宅建業法に違反する。×
1420-41-3代金1億円/手付金1,500万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1519-43-2代金1億円/手付金1,500万円・中間金1,500万円→手付金・中間金それぞれにつき保全措置が必要。
1616-44-1代金の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置不要。×
1713-41-1代金4,000万円/申込証拠金10万・手付金300万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1813-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金につき保全措置が必要。
1909-39-1代金5,000万円/手付金200万円→手付金につき保全措置は不要。
2005-43-3代金6,000万円/手付金500万円・中間金1,000万円→手付金について中間金受領の際にまとめて保全措置。×
2103-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
2202-42-1代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置は不要。×
2301-42-1代金1億2,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円→中間金受領の際に保全措置を講じればよい。×
■類似過去問(手付金等の保全措置:所有権移転登記がされたとき)
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 年-問-肢内容正誤
128-43-エ
[宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結]Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。
×
226-33-4買主への所有権移転登記が完了したときは、保全措置を講じなくてもよい。
319-34-3買主への所有権移転登記がされたときは、保全措置を講じなくてもよい。
419-43-2引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
518-39-4買主への所有権移転登記をすれば、金額を問わず保全措置を講じる必要はない。
614-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ1,000万円を超える場合、いかなる場合も保全措置を行わなければならない。×
709-39-4住宅の引渡し及び登記前でも、建築工事が完了している場合には、保全措置は不要。×
804-41-3手付金を受領する際に銀行と保証委託契約を締結したが、その後売主への所有権移転登記を行ったので、保証委託契約を解約した場合、宅建業法に違反しない。
903-49-4残代金を所有権移転登記完了後に支払う場合、残代金の受領については、手付金等保全措置を講じる必要はない。
1002-42-1宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、保全措置を講じることなく、手付金及び中間金を受領することができる。×

2 誤り

手付金受領の前に手付金等の保全措置が必要である点については、肢1参照。

手付金等の保全措置として用いることができるのは、以下の表の方法である(宅地建物取引業法41条1項、41条の2第1項)。
造成工事完了の宅地に関する保全措置として、指定保管機関による保管の方法をとることはできない。

  完成物件 未完成物件
銀行等による連帯保証
保険事業者による保証保険
指定保管機関による保管 ×
■類似過去問(保全措置の種類・内容)
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 年-問-肢内容正誤
125-40-1工事完了前の建物につき代金の5%を超える手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない×
223-38-2宅建業者が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない×
322-41-イ売主の代表取締役の連帯保証は、保全措置として有効である×
405-43-4工事完了前の建物につき、手付金等の保全措置として、信用金庫と保証委託契約を締結し、連帯保証書を買主に交付した場合、宅建業法に違反する×
505-45-2宅建業者の資金事情が悪化し債務を履行しない場合、買主は、手付金等の保全措置により連帯保証した信託会社に対し、契約を解除することなく、手付金の返還を求めることができる×
605-45-3手付金等の保全措置により手付金の返還を求めるとともに、営業保証金から弁済を求めることができる
704-41-2売主の友人の連帯保証は、保全措置として有効である×
802-42-2工事完了前の宅地につき、手付金等の保全措置として、手付金等寄託契約を利用することができる×
902-42-3工事完了後の宅地につき、手付金等の保全措置として、信用金庫による保証委託契約を利用することができる

3 正しい

工事完了後の物件の場合、代金の10%(または1,000万円)を超える場合に保全措置が必要である(宅地建物取引業法41条1項)。本肢では、
10,000万円×10%=1,000万円
を超える金額を受領する場合、その前に保全措置を講じなければならない。
したがって、本肢では、手付金900万円を受領する時点では保全措置はいらないものの、中間金4,100万円を受領する段階で1,000万円を超えるため、保全措置が必要となる(手付金と合わせた5,000万円全体について保全が必要)。

そして、工事完了後の物件に関する保全措置として、銀行等による保証委託契約の方法を利用することができる(肢2の表参照)。

■類似過去問(保全措置の種類・内容)
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 年-問-肢内容正誤
125-40-1工事完了前の建物につき代金の5%を超える手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない×
223-38-2宅建業者が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない×
322-41-イ売主の代表取締役の連帯保証は、保全措置として有効である×
405-43-4工事完了前の建物につき、手付金等の保全措置として、信用金庫と保証委託契約を締結し、連帯保証書を買主に交付した場合、宅建業法に違反する×
505-45-2宅建業者の資金事情が悪化し債務を履行しない場合、買主は、手付金等の保全措置により連帯保証した信託会社に対し、契約を解除することなく、手付金の返還を求めることができる×
605-45-3手付金等の保全措置により手付金の返還を求めるとともに、営業保証金から弁済を求めることができる
704-41-2売主の友人の連帯保証は、保全措置として有効である×
802-42-2工事完了前の宅地につき、手付金等の保全措置として、手付金等寄託契約を利用することができる×
902-42-3工事完了後の宅地につき、手付金等の保全措置として、信用金庫による保証委託契約を利用することができる

4 誤り

工事完了後の物件の場合、代金の10%(または1,000万円)を超える場合に保全措置が必要である(宅地建物取引業法41条1項)。本肢では、
10,000万円×10%=1,000万円
を超える金額を受領する場合、その前に保全措置を講じなければならない。
したがって、本肢では、手付金900万円を受領する時点では保全措置は不要である。

■類似過去問(手付金等の保全措置:工事完了後の物件)
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 年-問-肢内容正誤
124-34-ア代金2,000万円/手付金200万円・中間金100万円→中間金受領後に保全措置×
224-34-イ代金2,000万円/代金に充当される申込証拠金10万円・手付金200万円→保全措置を講じた上で手付金を受領
324-38-ウ代金3,000万円/手付金300万円→保全措置を講じなければ受領できない×
420-41-2代金5,000万円/手付金700万円→保全措置を講じずに受領できる×
517-42-1代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じずに受領できる
617-42-2代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい×
715-38-2手付金20%→保全措置を講じた上で受領
814-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える→いかなる場合も保全措置が必要×
909-44-1手付金が代金の10%を超えるが、営業保証金の額の範囲内→保全措置は不要×
1009-44-4手付金が本体価額(税引価格)の10%を超えるが、売買代金(税込価格)の10%以下→保全措置は不要
1104-41-1代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい×
1202-42-4代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円/引渡し・登記の移転は中間金の支払いと同時→保全措置なしで、手付金を受領できない×
1301-42-2代金12,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円・残代金6,000万円/引渡し・登記移転は中間金の支払いと同時 →手付金の受領前に保全措置が必要

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