【宅建過去問】(平成02年問47)業務上の規制

宅地建物取引業者Aが自ら売主となって行う工事完了前の分譲住宅の販売に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、建築確認を受ける前においては、その旨を表示すれば、この分譲住宅の販売広告をすることができる。
  2. Aがこの分譲住宅の販売広告をする場合、Aは、自己が売主である旨の表示を省略することができない。
  3. Aが宅地建物取引業者Bにこの分譲住宅の売却の媒介を依頼した場合、Bは、Aに対して媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。
  4. Aは、宅地建物取引業者でない買主Cとこの分譲住宅の売買契約を締結する場合、その受領する手付金等の額を代金の5パーセント以下とするか、又は代金の5パーセントを超える部分についてその保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領してはならない。

正解:2

1 誤り

工事完了前の建物の売買に関しては、建築確認を受けない限り、広告をすることはできない(宅地建物取引業法33条)。

※建築確認前であることを表示しても、何の意味もない。

■類似過去問(広告開始時期の制限)
内容を見る
宅建業法[09]2(1)(2)
広告開始時期の制限
 年-問-肢内容正誤
128-32-1
宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行うことができる。
227-37-2建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として建物を販売する広告をすることができる。×
327-37-3建築確認を受けた後でなければ、建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
426-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
525-32-ア建築確認前の賃貸住宅の貸主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
625-32-エ建築確認前の建売住宅の売主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
724-28-イ建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。
824-28-エ建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。×
923-36-1開発許可・建築確認を受けなければ、売買その他の業務の広告はできない。
1020-32-2工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。×
1119-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1219-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1317-34-2宅地造成工事の完了検査を受けるまで、広告はできない。×
1416-36-1開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。
1514-32-3「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。×
1613-34-ウ「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。
1712-38-1開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。×
1811-40-1「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。×
1910-42-4宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。
2009-43-2「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。
2108-45-1国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。×
2208-50-4建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。
2306-40-1契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。×
2406-44-2開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。×
2505-42-4建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。×
2604-37-2建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。×
2702-47-1「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。×

2 正しい

宅建業者が宅地・建物の売買等の広告をするときは、取引態様の別を明示しなければならない(宅地建物取引業法34条1項)。
自ら売主となる場合には、「自ら売主」と表示しなければ宅建業法違反となる。

■類似過去問(取引態様の明示:自ら売主・貸主)
内容を見る
宅建業法[09]4
取引態様の明示(自ら売主・貸主となる場合)
 年-問-肢内容正誤
124-28-ア自ら貸主の場合にも広告に取引態様の明示必要。×
214-32-1自ら売主の場合には、広告での明示不要。×
303-47-4自ら売主の場合には、注文時に明示不要。×
402-47-2自ら売主の場合でも、広告での明示必要。

3 誤り

媒介契約を締結したとき、宅建業者は、依頼者に対して、媒介契約の内容を記した書面を交付しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第1項)。
これは、一般媒介契約・専任媒介契約の双方に共通であり、また、宅建業者間の取引についても省略することはできない。

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[10]1(2)②
媒介契約(相手方が宅建業者である場合)
 年-問-肢内容正誤
129-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
228-41-1
宅建業者Aは、宅建業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約書を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
×
327-30-ア業者間の専任媒介契約では書面作成義務なし。×
426-32-イ
媒介契約を締結した場合、遅滞なく媒介契約書を交付しなければならないが、依頼者も宅建業者であるときは、書面の交付を省略できる。
×
524-29-3業者間の一般媒介契約でも書面交付義務あり。
614-34-1業者間の媒介契約には、規制の適用なし。×
702-47-3業者間で媒介契約を締結する場合、媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。×

4 誤り

保全措置は手付金等の全額について講じなければならない。代金の5%を超える額についてのみ保全措置を講じたとしても不十分であり、5%を超える手付金等を受領することはできない(宅地建物取引業法41条1項)。

■類似過去問(手付金等の全体を保全)
内容を見る
宅建業法[19]4(1)
保全措置の方法(手付金等の全体が対象)
 年-問-肢内容正誤
128-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
226-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
323-38-1銀行の保証委託契約は返還債務全部を保証する必要がある。
422-41-ウ保全措置を講じる必要がある額を超えた部分についてのみ保全措置を講じれば、その額を超える手付金を受領できる。×
519-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
617-42-2完成物件で、代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
714-41-2未完成物件で、保全の対象となるのは、代金の5/100を超えかつ1,000万を超える部分である。×
813-41-2銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。
812-40-2完成物件では、手付金のうち代金の1/10を超える部分について手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領できる。×
1004-41-1完成物件で、代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1103-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
1202-47-4未完成物件では、代金の5%を超える部分について保全措置を講じなければ、手付金等を受領できない。×

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【宅建過去問】(平成02年問47)業務上の規制” に対して 2 件のコメントがあります

  1. 野中清龍 より:

    第4肢の解説について
    保全措置は手付金等の全額について講じなければならない。代金の5%を超える額についてのみ保全措置を講じたとしても不十分であり、5%を超える手付金等を受領することはできない(宅地建物取引業法41条1項)。
    とありますが、
    工事完了前に契約を締結した場合は、代金の100分の5以下かつ1000万以下であれば、保全措置不要となるのではないでしょうか。また手付金は代金の20%までは受領することが可能なのではないでしょうか。

    1. 家坂 圭一 より:

      野中様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。回答が遅くなり、大変申し訳ありません。

      さて、御質問である「手付金等の保全措置」の件です。

      おっしゃっている2点、つまり、
      (1)工事完了前に契約を締結した場合は、代金の100分の5以下かつ1000万以下であれば、保全措置不要となるのではないでしょうか。
      (2)手付金は代金の20%までは受領することが可能なのではないでしょうか。
      の両者は、いずれも正しい知識です。

      しかし、本肢のテーマは、その2点ではありません。
      ヒッカケのポイントは、
      「代金の5パーセントを超える部分についてその保全措置を講じた後でなければ」
      の部分にあるのです。

      「5%を超える部分」だけでなく、「5%以下の部分も含めて、手付金等の全体」が保全措置の対象となります。この点をしっかり押さえておきましょう。

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