【宅建過去問】(平成02年問48)報酬

消費税の免税事業者である宅地建物取引業者Aは、消費税の課税事業者である法人甲から媒介の依頼を受け、また、消費税の課税事業者である宅地建物取引業者Bは、消費税の免税事業者である乙から媒介の依頼を受けて、AB共同して、甲乙間に、甲の所有する事業用の宅地及び建物の売買契約を成立させた。この場合、宅地建物取引業者が受領することのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 消費税込みの物件価額が宅地1,080万円、建物2,160万円の場合、Aの受領することのできる報酬の上限額は、101万5,488円である。
  2. 消費税込みの物件価額が宅地1,000万円、建物2,160万円の場合、Aの受領することのできる報酬の上限額は、96万円である。
  3. 消費税込みの物件価額が宅地1,080万円、建物2,160万円の場合、Bの受領することのできる報酬の上限額は、111万4,560円である。
  4. 消費税込みの物件価額が宅地1,000万円、建物2,160万円の場合、Bの受領することのできる報酬の上限額は、108万8,640円である。

正解:1

報酬と消費税

報酬計算の基準=本体価格
課税対象に 本体価格の求め方
宅地 ならない 記載された価格=本体価格
建物 なる 税込価格÷1.08=本体価格

報酬計算にあたっては、税込価格ではなく、本体価格を基準にしなければならない。

宅地は、そもそも非課税である。問題文にある数字を、そのまま本体価格として構わない。
これに対し、建物は、消費税(8%)の課税対象である。したがって、税込価格で出題された場合には、本体価格を算出する必要がある。

課税業者・非課税業者
課税業者 報酬(税抜価格)✕1.08
非課税 報酬(税抜価格)✕1.032

消費税の課税業者である宅建業者は、報酬(税抜価格)に消費税(8%)を加算することができる。
一方、宅建業者が非課税業者である場合、みなし仕入率として、報酬(税抜価格)に3.2%を加算することができる。

肢1・肢3のケース

02-48-1

税込価格と本体価格

宅地は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額1,080万円は、そのまま本体価格である。
一方、建物の税込価格(2,160万円)からは、消費税部分を差し引き本体価格を求めなければならない。具体的には、
2,160万÷1.08=2,000万円
が本体価格である。
以上より、宅地と建物の本体価格の合計は、
1,080万+2,000万=3,080万円
である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。すると、
3,080万✕3%+6万=98.4万円
となる。

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
98.4万✕1.032=1,015,488円(肢1は、正しい)
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
一方、Bは課税業者であるから、報酬に消費税(8%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
98.4万✕1.08=1,062,720円(肢3は、誤り)
である。

肢2・肢4のケース

02-48-2

税込価格と本体価格

宅地は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額1,000万円は、そのまま本体価格である。
一方、建物の税込価格(2,160万円)からは、消費税部分を差し引き本体価格を求めなければならない。具体的には、
2,160万÷1.08=2,000万円
が本体価格である。
以上より、宅地と建物の本体価格の合計は、
1,000万+2,000万=3,000万円
である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。すると、
3,000万✕3%+6万=96万円
となる。

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
96万✕1.032=990,720円(肢2は、誤り)
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
一方、Bは課税業者であるから、報酬に消費税(8%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
96万✕1.08=1,036,800円(肢4は、誤り)
である。


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