【宅建過去問】(平成03年問05)共有

A・B・C3人の建物の共有(持分均一)に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. その建物の増築は、A・B・C3人の持分価格の過半数の同意があれば、することができる。
  2. その建物をDに賃貸している場合において、Dに賃貸借契約解除の事由があるときは、Aは、B及びCの同意を得ることなく、Dとの契約を解除することができる。
  3. A・B・Cは、その合意により建物の分割をしない契約をすることができるが、その期間は5年を超えることができず、また、更新することができない。
  4. その建物の管理に関してAがB及びCに債務を負っている場合、B及びCは、Aがその債務を支払わずに持分をEに譲渡しても、Eに対し、その債務の支払いを請求することができる。

正解:4

1 誤り

建物の増築は、共有物の変更行為に当たる。そして、共有物の変更には、共有者全員の同意が必要である(民法251条)。
「持分価格の過半数の同意」で決することはできない。

■類似過去問(共有物の変更)
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 年-問-肢内容正誤
115-04-2
共有者の一人は、他の共有者の同意を得なければ、建物に物理的損傷及び改変などの変更を加えることはできない。
206-03-2
別荘の改築は、共有者全員の合意で行うことを要し、共有者の一人が単独で行うことはできない。
303-05-1
共有物である建物の増築は、各共有者の持分価格の過半数の同意があれば、することができる。×

2 誤り

共有目的物である土地を賃貸借したり、その賃貸借契約を解除する行為は「管理」行為にあたり、その解除について、「解除は全員からまたは全員に対してのみすることができる」という規定(民法544条1項)は適用されない(最判昭39.02.25)。
したがって、各共有者の持分の価値に従い、その過半数で決することになる(民法252条)。

ここで、Aは、持分価格の1/3の持分しか有していない。A単独で、契約の解除をすることはできない。
(B、Cいずれかの同意を獲れば、持分価格の2/3となるので、契約の解除が可能となる。)

■類似過去問(共有物を目的とする賃貸借契約の解除)
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 年-問-肢内容正誤
119-04-2共有物に関する賃貸借契約の解除は、共有者の持分の過半数で決定できる。
203-05-2共有物に関する賃貸借契約の解除は、共有者(持分1/3)が単独ですることができる。×
■類似過去問(解除権の不可分性)
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 年-問-肢内容正誤
117-08-3解除権者が死亡し、共同相続があった場合、共同相続人のうち1人だけでは契約を解除できず、共同相続人全員が共同で解除する必要がある。
217-08-4解除の相手方が死亡し、共同相続があった場合、解除権者が解除するには共同相続人全員に対して行わなければならない。
例外:共有物に関する賃貸借契約の解除
119-04-2共有物に関する賃貸借契約の解除は、共有者の持分の過半数で決定できる。
203-05-2共有物に関する賃貸借契約の解除は、共有者(持分1/3)が単独ですることができる。×

3 誤り

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求できるのが原則である(民法256条1項本文)。ただし、5年を超えない期間内であれば分割をしない旨の契約をすることができる(同項但書)。
この不分割特約は、更新することができるが、その場合でも期間は5年を超えることができない(同条2項)。
本肢は、「更新することができない」が誤り。

■類似過去問(共有物の分割請求)
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 年-問-肢内容正誤
123-03-1各共有者はいつでも分割請求可能。5年を超えない期間で不分割契約も可能。
219-04-35年を超えない期間で不分割契約が可能。
315-04-4各共有者はいつでも分割請求可能。5年を超えない期間で不分割契約も可能。
409-02-4持分が過半数に満たない共有者も分割請求が可能。
506-03-4各共有者はいつでも分割請求可能。協議が調わなければ、裁判所に請求可能。
604-12-4各共有者はいつでも分割請求可能。
703-05-3不分割特約の期間は5年を超えることができず、また、更新することができない。×

4 正しい

共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる(民法254条)。
したがって、Aが管理に関する債務を支払わずに持分をEに譲渡しても、B・Cは、Eに対して、その債務の支払いを請求することができる。


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