【宅建過去問】(平成04年問08)解除・取消し

居住用不動産の売買契約の解除又は取消しに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 当該不動産に隠れた瑕疵がある場合、居住の用に支障がなくても、買主は、当該契約を解除することができる。
  2. 買主が支払期日に代金を支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて履行の提供をしなくても、催告をすれば、当該契約を解除することができる。
  3. 買主のローン不成立のときは契約を解除することができる旨の定めが当該契約にある場合において、ローンが不成立となったときは、売主がその事実を知っていても、買主が解除の意思表示をしない限り、契約は解除されない。
  4. 当該契約の締結は第三者の詐欺によるものであったとして、買主が契約を取り消した場合、買主は、まず登記の抹消手続を終えなければ、代金返還を請求することができない。

正解:3

1 誤り

買主が売主の担保責任を追及して契約の解除を行うことができるのは、欠陥が存在するために契約を行った目的を達成することができない場合に限られる(民法570条、566条1項)。本問のような居住用不動産の売買契約の場合、居住の用に支障がない限り、契約の解除は許されない。

※この場合、損害賠償の請求のみが可能である。

■類似過去問(瑕疵担保責任:解除できる場合)
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 年-問-肢内容正誤
123-09-2重大な瑕疵があり、契約目的を達成できない場合には、契約を解除できる。
219-11-2目的を達成できないとまでいえない瑕疵の場合、売主は、瑕疵担保責任を負わない。×
315-10-2解除できるのは、契約目的が達成できない場合に限られる。
414-09-2解除できない場合でも、損害賠償請求が可能。
514-09-4契約目的を達成できない場合に限り、解除可能。
608-08-4契約の目的を達成できない場合、解除可能。
704-08-1購入した建物の瑕疵が、居住の用に支障ないものでも、解除可能。×
803-11-3契約目的を達成できない場合、解除可能。
901-04-2売買の目的物である土地に隠れた瑕疵があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、瑕疵の程度に関係なく、契約を解除することができる。×

2 誤り

本問の売買契約では、買主の代金支払義務と売主の引渡義務は、同時履行の関係にある(民法533条)。そして、同時履行の関係にある場合、反対給付の提供をしないで催告をしたとしても、その催告にもとづく契約解除は効力を生じない(最判昭29.07.27)。
売主は、まず引渡しについて履行の提供をして、買主の同時履行の抗弁権を消滅させ、その後に催告を行わない限り、契約を解除することができない。

■類似過去問(債務不履行による解除)
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 年-問-肢内容正誤
127-09-3土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。
222-09-全判決文の読取問題
322-12-2賃貸借契約において、借主が貸主との間の信頼関係を破壊し、契約の継続を著しく困難にした場合であっても、売主が契約解除するためには、催告が必要である。×
418-08-2売主が一旦履行を提供すれば、これを継続しなくても、買主に対し相当期間を定めて履行を催告し、期間内に履行しないときは解除できる。
514-08-1売買契約の解除権を有する売主は、契約を解除せず、買主に対して代金の支払いを請求し続けることができる。
614-08-3(Aは、A所有の土地を、Bに対し、1億円で売却する契約を締結した。)Bが、AB間の売買契約締結後、この土地をCに転売する契約を締結していた場合で、Cがやはり土地の値下がりを理由としてBに代金の支払をしないとき、Bはこれを理由として、AB間の売買契約を解除することはできない。
710-08-1売主が履行期に引渡しをしない場合、買主は代金支払債務の履行の提供をしなくても、催告のうえ契約を解除できる。×
808-09-1建物の買主は、自らの履行期前でも、代金を提供して物件の引渡しを請求し、売主が応じない場合は、契約を解除できる。×
908-09-3売主が、買主の代金支払いの受領を拒否していないが、履行期に物件の引渡しをしない場合、買主は、売主に催告するだけで売買契約を解除できる。×
1008-11-4買主が代金の支払を終えたのに、物件の引渡しを請求しても売主が応じない場合、建物が地震で全壊したときは、買主は、契約を解除して代金返還を請求することができない。×
1105-07-1売主が履行の提供をしても、買主が代金支払いをしない場合、売主は、相当期間を定めて履行を催告し、期間内に履行がない場合は、契約解除と損害賠償請求ができる。
1205-07-2催告期間が不相当に短いときでも、催告から客観的に相当の期間を経過しても買主の履行がないときは、売主は、改めて催告しなくても、その契約を解除することができる。
1305-07-4売主が履行の提供をしても、買主が代金支払いをしない場合、売主が相当期間を定めて履行を催告する際に「履行がないときは、解除の意思表示なしに解除する」と意思表示をしても、解除の際には、改めて解除の意思表示が必要である。×
1404-08-2買主が支払期日に代金を支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて履行の提供をしなくても、催告をすれば、当該契約を解除することができる。×
1501-09-3所有権移転登記後、引渡し前に、売買契約の目的物である家屋が、売主の失火によって焼失した場合、その契約は失効する。×
1601-09-4所有権移転登記が完了し、引渡し期日が過ぎたのに、売主が売買契約の目的物である家屋の引渡しをしないでいたところ、その家屋が類焼によって滅失した場合、買主は、契約を解除することができる。
■類似過去問(同時履行の抗弁:契約の解除・取消し)
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 年-問-肢内容正誤
127-08-イマンションの売買契約がマンション引渡し後に債務不履行を理由に解除された場合、契約は遡及的に消滅するため、売主の代金返還債務と、買主の目的物返還債務は、同時履行の関係に立たない 。×
221-08-3債務不履行による解除の場合、債務不履行をした側の原状回復義務が先履行となり、同時履行の抗弁権を主張できない。×
315-09-4売買契約が詐欺を理由として有効に取り消された場合における当事者双方の原状回復義務は、同時履行の関係に立つ。
414-01-2詐欺による有効な取消しがなされたときには、登記の抹消と代金の返還は同時履行の関係になる。
511-08-2解除の際、一方当事者が原状回復義務の履行を提供しないとき、相手方は原状回復義務の履行を拒むことができる。
604-08-2買主が支払期日に代金を支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて履行の提供をしなくても、催告をすれば、当該契約を解除することができる。×
704-08-4第三者の詐欺を理由に買主が契約を取り消した場合、登記の抹消手続を終えなければ、代金返還を請求することができない。×

3 正しい

04-08-3解除は、解除権者から相手方に対する意思表示によって行う(民法540条1項)。
ローンが不成立となり、買主が解除権を得たとしても、解除の意思表示をしない限り、契約は解除されない。結論は、売主がローン不成立の事実を知っていても知らなくても同じである。

■類似過去問(解除:解除権の行使)
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 年-問-肢内容正誤
105-07-3解除権を行使した場合、その意思表示を撤回することはできない。
204-08-3解除権行使の条件がみたされても、解除の意思表示をしない限り、契約は解除されない。

4 誤り

取り消された行為は、初めから無効であったものとみなされる(民法121条本文)。したがって、両当事者は、原状回復義務を負う。すなわち、買主は登記抹消手続に協力し、売主は代金を返還しなければならない。そして、両当事者の原状回復義務は、同時履行の関係に立つ(同法533条。最判昭47.09.07)。
したがって、買主は、登記の抹消と引換えにして、代金の返還を請求すればよい。登記抹消手続を先履行する必要はない。

04-08-4

■類似過去問(同時履行の抗弁:契約の解除・取消し)
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 年-問-肢内容正誤
127-08-イマンションの売買契約がマンション引渡し後に債務不履行を理由に解除された場合、契約は遡及的に消滅するため、売主の代金返還債務と、買主の目的物返還債務は、同時履行の関係に立たない 。×
221-08-3債務不履行による解除の場合、債務不履行をした側の原状回復義務が先履行となり、同時履行の抗弁権を主張できない。×
315-09-4売買契約が詐欺を理由として有効に取り消された場合における当事者双方の原状回復義務は、同時履行の関係に立つ。
414-01-2詐欺による有効な取消しがなされたときには、登記の抹消と代金の返還は同時履行の関係になる。
511-08-2解除の際、一方当事者が原状回復義務の履行を提供しないとき、相手方は原状回復義務の履行を拒むことができる。
604-08-2買主が支払期日に代金を支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて履行の提供をしなくても、催告をすれば、当該契約を解除することができる。×
704-08-4第三者の詐欺を理由に買主が契約を取り消した場合、登記の抹消手続を終えなければ、代金返還を請求することができない。×

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