7月
11
1992

【宅建過去問】(平成04年問11)借地借家法(借家)

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建物の賃貸借に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 賃借人が家賃を支払おうとしても、賃貸人がこれを受領せず、以後の家賃の受領を明確に拒んだ場合においても、賃借人は、家賃を供託しないと、履行遅滞になる。
  2. 賃貸借契約の更新の際、家賃の増額について賃貸人の請求があったときは、賃借人は、これを拒むことはできない。
  3. 賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。
  4. 賃貸人の承諾を得て、賃借人から建物を転借している場合、賃貸借契約が合意解除されても、転借人の権利は、特段の事由がある場合を除き、消滅しない。

正解:4

1 誤り

債権者(賃貸人)の受領拒絶の意思が明確な場合、現実の提供までは必要ではなく、口頭の提供(弁済の準備をしたことを通知して受領を催告)をすれば、弁済の提供をしたことになる(民法493条)。
口頭の提供さえしておけば、家賃を供託しなくても、履行遅滞に陥ることはない。

■類似過去問(弁済の提供の方法)
  • 平成18年問08肢4(自分振出しの小切手を持参しても、債務の本旨に従った弁済の提供とはならない:◯)
  • 平成17年問07肢3(自分振出しの小切手を提供すれば、債務の本旨に従った適法な弁済の提供となる:×)
  • 平成16年問04肢4(売主が残代金の受領を拒絶することを明確にしている場合であっても、買主は売買代金を現実に提供しなければ、履行遅滞の責任を負う:×)
  • 平成04年問11肢1(賃借人が家賃を支払おうとしても、賃貸人がこれを受領せず、以後の家賃の受領を明確に拒んだ場合においても、賃借人は、家賃を供託しないと、履行遅滞になる:×)

2 誤り

家賃の増額について当事者間に協議が調わない場合、賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を 支払えばよい(借地借家法32条2項前段)。
本肢は、「拒むことはできない」とする点が誤り。

※裁判確定時に、既に支払った額に不足があるときは、年1割の利息 を付して支払わなければならない(同項後段)。

■類似過去問(増額協議が調わないとき)
  • 平成16年問14肢4(借主は貸主の請求額を支払わなければならず、裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは、貸主は超過額に年1割の利息を付して借主に返還しなければならない:×)
  • 平成09年問12肢3(増額を正当とする裁判が確定した場合で、借主が既に支払った額に不足があるとき、借主は、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを貸主に支払わなければならない:◯)
  • 平成09年問12肢4(借主が相当と認める額の家賃を提供したが、貸主が受領を拒んでいる場合、借主が相当と認める額の家賃を供託したとき、貸主は、家賃不払いを理由に家屋の賃貸借契約を解除することはできない:◯)
  • 平成04年問11肢2(賃貸借契約の更新の際、家賃の増額について賃貸人の請求があったときは、賃借人は、これを拒むことはできない:×)
  • 平成02年問13肢3(貸主が借主に質料の増額を請求した場合、借主は、その増額を相当でないと考えたときは、相当と認める質料を、直ちに供託すればよい:×)

3 誤り

期間の定めのある賃貸借契約について更新を拒絶する場合には、期間満了の1年前から6月前までに更新拒絶の通知をしなければならない(借地借家法26条1項)。この通知は、賃貸人に正当な事由がなければ、することができない(同法28条)。
すなわち、通知と正当事由の双方が必要である。正当事由があるからといって、通知を省略することはできない。

■類似過去問(建物賃貸借契約の更新等)
  • 平成14年問14肢1(期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の1年前から6月前までの間に、更新しない旨の通知を出すのを失念したときは、賃貸人に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合でも、契約は期間満了により終了しない:◯)
  • 平成14年問14肢2(期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで、その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は、期間満了後、賃借人が使用を継続していることについて、賃貸人が異議を述べなくても、契約は期間満了により終了する:×)
  • 平成14年問14肢3(期間の定めのある契約が法定更新された場合、その後の契約は従前と同一条件となり、従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる:×)
  • 平成10年問12肢1(賃貸人が賃借人に対する更新拒絶の通知をしたときでも、期間満了後に転借人が建物の使用を継続し、賃貸人がこれに対して遅滞なく異議を述べないと、賃借人・賃貸人間の契約は更新される:◯)
  • 平成06年問12肢3(賃借人・賃貸人間の賃貸借が賃貸人の解約の申入れによって終了した場合において、賃貸人の承諾を得て転借している転借人が建物の使用を継続するときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、賃借人・賃貸人間の賃貸借が更新される:◯)
  • 平成04年問11肢3(賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる:×)
  • 平成01年問13肢4(賃貸人が賃貸借期間満了の1年前から6月前までの間に賃借人に対して更新拒絶の通知をしないときは、前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる:◯)

4 誤り

賃貸人の承諾を得て、建物が転貸されている場合、賃貸人と賃借人との間の賃貸借契約を両者の合意で解除したとしても、原則として、その合意解除によって、転借人 の権利は消滅しない(民法612条。最判昭37.02.01)。
例外は、転借人に不信な行為があるなどで、合意解除が信義誠実の原則に反しないような特段の事由がある場合に限られる。

■類似過去問(合意解除と転借人)
  • 平成23年問07肢3(賃貸人は、賃借人との合意解除の効果を転借人に対抗できない:◯)
  • 平成16年問13肢3(賃貸借契約を合意解除しても、転借人に不信行為があるなど特段の事情がない限り、賃貸人は、転借人に明渡しを請求できない:◯)
  • 平成10年問06肢1(賃貸借契約が合意解除された場合、転貸借契約も当然終了する:×)
  • 平成06年問12肢2(賃貸借契約が合意解除により終了すれば、転貸借も終了し、転借人の権利は消滅する:×)
  • 平成04年問11肢4(賃貸借契約が合意解除されても、転借人の権利は、消滅しない:◯)

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Written by 家坂 圭一 in: 平成04年過去問,借地借家法 |

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