7月
11
1992

【宅建過去問】(平成04年問35)免許の要否

【過去問本試験解説】発売中

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Aがその所有地にマンションを建築して、一括してBに売却し、Bが新聞広告により各戸の入居者を募集して賃貸する場合、A及びBは、ともに宅地建物取引業の免許を必要とする。
  2. Cがその所有地をDに請け負わせて一団の宅地に造成して、宅地建物取引業者Eに販売代理を依頼して分譲する場合、Cは、宅地建物取引業の免許を必要とするが、Dは、宅地建物取引業の免許を必要としない。
  3. Fが一団の土地付住宅を分譲する場合、Fは、宅地建物取引業の免許を必要とするが、その分譲が公益法人のみを対象として行うものであるときは、相手方が多数の公益法人であっても、Fは、宅地建物取引業の免許を必要としない。
  4. 学校法人Gがその所有地を一団の宅地に造成して分譲する場合、Gは、宅地建物取引業の免許を必要とするが、宗教法人Hがその所有地を一団の宅地に造成して分譲する場合、Hは、宅地建物取引業の免許を必要としない。

正解:2

1 誤り

【Aについて】
Aがしているのは、自己所有のマンションを一括してBに売却する行為である。売買を反復・継続しているわけではないから、「宅建業」ということはできない。
したがって、Aは免許を必要としない。

【Bについて】
Bがしているのは、自己所有のマンションを業として賃貸することであるが、このような「自ら貸主」となる行為は「宅建業」に当てはまらない(宅地建物取引業法2条2号)。

したがって、Bは免許を必要としない。

■類似過去問(自ら貸主・転貸主)
  • 平成26年問26肢ア(一棟のビルを賃貸→免許が不要:◯)
  • 平成26年問26肢ア(一棟借りしたオフィスビルをフロアごとに転貸→免許は不要:◯)
  • 平成26年問26肢ア(一棟のビルを賃貸→免許が不要:◯)
  • 平成26年問26肢ア(一棟借りしたオフィスビルをフロアごとに転貸→免許は不要:◯)
  • 平成26年問26肢ア(一棟のビルを賃貸→免許が不要:◯)
  • 平成26年問26肢ア(一棟借りしたオフィスビルをフロアごとに転貸→免許は不要:◯)
  • 平成26年問26肢ア(一棟のビルを賃貸→免許が不要:◯)
  • 平成26年問26肢ア(一棟借りしたオフィスビルをフロアごとに転貸→免許は不要:◯)
  • 平成24年問27肢2(自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸(自ら貸主)→免許が必要:×)
  • 平成24年問27肢3(一棟のビルを賃貸→免許が不要:◯)
  • 平成24年問27肢3(一棟借りしたビルを転貸→免許が必要:×)
  • 平成23年問26肢2(一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要:×)
  • 平成22年問26肢2(借上げた複数の建物を転貸→免許が必要:×)
  • 平成22年問26肢2(自ら所有する建物を貸借→免許は不要:◯)
  • 平成19年問32肢2(自己所有マンションの貸主→免許は不要:◯)
  • 平成17年問30肢1(オフィスビル一棟を賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成17年問30肢1(一棟借りしたオフィスビルを転貸→免許は不要:◯)
  • 平成16年問30肢2(自己所有のマンションを賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成14年問30肢4(一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要:◯)
  • 平成14年問39肢2(宅建業者が自らオフィスビルの一室の自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない:◯)
  • 平成13年問30肢3(自己所有のマンションを賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成11年問30肢1(用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成09年問31肢4(競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成08年問41肢2(業務用ビル一棟を賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成08年問41肢2(一棟借りした業務用ビルを転貸→免許は不要:◯)
  • 平成07年問35肢1(自己所有地を賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成07年問44肢1(自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当:×)
  • 平成05年問35肢3(自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成04年問35肢1(自己所有のマンションを賃貸→免許が必要:×)
  • 平成01年問35肢4(自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要:◯)

2 正しい

【Cについて】
Cは、一団の宅地を分譲するというのだから、宅建業に該当する。したがって、免許を必要とする(宅地建物取引業法2条2号)。 ※宅建業者に販売代理を依頼したからといって、免許が不要になるわけではない。

【Dについて】
Dは、宅地の造成工事を請け負っているだけである。当然のことながら、この行為は、宅建業に該当しない。
したがって、Dは免許を必要としない。

■類似過去問(宅建業者に依頼する場合)
  • 平成26年問26肢イ(自己所有のマンションを、宅建業者の代理により不特定多数の者に反復継続して分譲→免許不要:×)
  • 平成24年問27肢2(自己所有の宅地を駐車場として整備し、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許必要:×)
  • 平成19年問32肢1(競落した宅地を分割し、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要:×)
  • 平成16年問30肢1(農地を区画割りして宅地に転用した上で、宅建業者の媒介により、不特定多数に売却する場合→免許不要:×)
  • 平成15年問30肢1(建設業者が、宅地を分割し、宅建業者の代理により販売する場合→免許不要:×)
  • 平成14年問30肢1(競売により取得した宅地を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許不要:×)
  • 平成14年問30肢4(一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要:◯)
  • 平成13年問30肢4(農地を宅地に転用して25区画に造成した後、宅建業者の販売代理により分譲する場合→免許不要:×)
  • 平成11年問30肢1(用途地域内の宅地を、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許不要:◯)
  • 平成08年問41肢1(マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要:×)
  • 平成05年問35肢1(マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要:×)
  • 平成05年問35肢3(駐車場ビル10棟を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許必要:◯)
  • 平成05年問35肢4(競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して反覆継続して売却する場合→免許必要:◯)
  • 平成04年問35肢2(所有地を一団の宅地に造成して、宅建業者の代理により分譲する場合→免許必要:◯)
  • 平成01年問35肢2(農地を転用した宅地50区画を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要:×)

3 誤り

Fは、土地付き住宅を分譲している。これは、宅建業に該当するから(宅地建物取引業法2条2号)、Fは、免許を必要とする。
このことは、分譲の相手が公益法人に限定される場合でも、全く同じである。したがって、Fは、免許を必要とする。

■類似過去問(公益法人に対して)
  • 平成16年問30肢3(用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに反復継続して売却する場合→免許不要:×)
  • 平成09年問31肢3(甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要:×)
  • 平成04年問35肢3(一団の土地付住宅を、多数の公益法人に分譲する場合→免許不要:×)

4 誤り

一団の宅地を分譲する行為は、宅建業に該当する(宅地建物取引業法2条2号)。学校法人や宗教法人だからといって、例外的な扱いがされることはない。したがって、Gだけでなく、Hも、宅建業の免許を必要とする。

※宅建業法が適用されないのは、国・地方公共団体や、それらと同視される都市再生機構、地方住宅供給公社に限られる(宅地建物取引業法78条1項)。

■類似過去問(農業協同組合・学校法人・宗教法人)
  • 平成22年問26肢1(売主である農地所有者の販売代理をする農業協同組合→免許不要:×)
  • 平成15年問30肢2(農業協同組合が所有宅地を販売する場合→免許不要:×)
  • 平成04年問35肢4(学校法人が宅地分譲する場合→免許必要、宗教法人の場合→不要:×)

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