7月
11
1992

【宅建過去問】(平成04年問41)手付金等の保全措置

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宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物取引業者でないBとマンンョン(工事完了済)の売買契約(価格4,500万円)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはがどれか。

  1. Aは、Bから手付金400万円及び中間金2,000万円を受領し、中間金については、銀行と保証委託契約を締結して、その契約を証する書面をBに交付したが、手付金については、何らの保全措置を講じていない。
  2. Aは、Bから手付金600万円を受領するに当たって、半額については銀行と保証委託契約を締結し、また、残りの半額については友人を連帯保証人として、それぞれの契約を証する書面をBに交付した。
  3. Aは、Bから手付金900万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、その後Bへの所有権移転登記を行ったので、当該保証委託契約を解約した。
  4. Aは、Bから手付金1,000万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をBに交付したが、その後当該マンションを6,000万円で買いたいというCが現れたので、2,000万円をBに支払って、Bとの売買契約を解除した。

正解:3

1 違反する

工事完了済の物件では、代金の10%または1,000万円を超える場合に保全措置が必要となる(宅地建物取引業法41条の2第1項)。本肢では、4,500万×10%=450万円を超える場合に、保全措置を講じなければならない。具体的には、手付金の受領時には保全措置は不要だが、中間金の受領時に必要となる。

保全措置が必要となる場合、保全措置は手付金等の全額について講じなければならない(宅地建物取引業法41条の2第1項)。つまり、中間金だけでなく、手付金についても保全措置を講ずる必要がある。

本肢は、「手付金については、何らの保全措置を講じていない」点が宅建業法に違反する。

■類似過去問(手付金等の保全措置:工事完了後の物件)
  • 平成24年問34肢ア(代金2,000万円/手付金200万円・中間金100万円→中間金受領後に保全措置:×)
  • 平成24年問34肢イ(代金2,000万円/代金に充当される申込証拠金10万円・手付金200万円→申込証拠金・手付金の双方について保全措置を講じた上で手付金を受領:◯)
  • 平成24年問38肢ウ(代金3,000万円/手付金300万円→保全措置を講じなければ受領できない:×)
  • 平成20年問41肢2(代金5,000万円/手付金700万円→保全措置を講じずに受領できる:×)
  • 平成17年問42肢1(代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じずに受領できる:◯)
  • 平成17年問42肢2(代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金についてのみ保全措置を講じればよい:×)
  • 平成15年問38肢2(手付金20%→保全措置を講じた上で受領:◯)
  • 平成04年問41肢1(代金4,500万円/手付金400万円・中間金2,000万円→中間金についてのみ保全措置を講じればよい:×)
  • 平成01年問42肢2(代金12,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円・残代金6,000万円/引渡し・登記移転は中間金の支払いと同時 →手付金の受領前に保全措置が必要:◯)
■類似過去問(手付金等の全体を保全)
  • 平成26年問33肢3(建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない:×)
  • 平成23年問38肢1(銀行の保証委託契約は返還債務全部を保証する必要がある:◯)
  • 平成22年問41肢ウ(保全措置を講ずる必要がある額を超えた部分についてのみ保全措置を講じれば、その額を超える手付金を受領できる:×)
  • 平成19年問34肢4(物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる:◯)
  • 平成17年問42肢2(完成物件で、代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金についてのみ保全措置を講じればよい:×)
  • 平成14年問41肢2(未完成物件で、保全の対象となるのは、代金の5/100を超えかつ1,000万を超える部分である:×)
  • 平成13年問41肢2(銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる:◯)
  • 平成12年問40肢2(完成物件では、手付金のうち代金の1/10を超える部分について手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領できる:×)
  • 平成04年問41肢1(完成物件で、代金4,500万円/手付金400万円・中間金2,000万円→中間金についてのみ保全措置を講じればよい:×)
  • 平成02年問47肢4(未完成物件では、代金の5%を超える部分について保全措置を講じなければ、手付金等を受領できない:×)

2 違反する

手付金等の保全措置として用いることができるのは、以下の表の方法である(宅地建物取引業法41条1項、41条の2第1項)。
「友人の連帯保証」では、保全措置にならない。

  完成物件 未完成物件
銀行等による連帯保証
保険事業者による保証保険
指定保管機関による保管 ×
■類似過去問(保全措置の種類)
  • 平成25年問40肢1(工事完了前の建物につき代金の5%を超える手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない:×)
  • 平成22年問41肢イ(売主の代表取締役の連帯保証は、保全措置として有効である:×)
  • 平成05年問43肢4(工事完了前の建物につき、手付金等の保全措置として、信用金庫と保証委託契約を締結し、連帯保証書を買主に交付した場合、宅建業法に違反する:×)
  • 平成05年問45肢2(宅建業者の資金事情が悪化し債務を履行しない場合、買主は、手付金等の保全措置により連帯保証した信託会社に対し、契約を解除することなく、手付金の返還を求めることができる:×)
  • 平成05年問45肢3(手付金等の保全措置により手付金の返還を求めるとともに、営業保証金から弁済を求めることができる:◯)
  • 平成04年問41肢2(売主の友人の連帯保証は、保全措置として有効である:×)
  • 平成02年問42肢2(工事完了前の宅地につき、手付金等の保全措置として、手付金等寄託契約を利用することができる:×)
  • 平成02年問42肢3(工事完了後の宅地につき、手付金等の保全措置として、信用金庫による保証委託契約を利用することができる:◯)

3 違反しない

買主に所有権移転登記をすれば、手付金等の保全措置を講ずる必要はなくなる(宅地建物取引業法41条の2第1項但書)。したがって、保証委託契約を解約しても、宅建業法に違反しない。

■類似過去問(手付金等の保全措置:所有権移転登記がされたとき)
  • 平成26年問33肢4(買主への所有権移転登記が完了したときは、保全措置を講じなくてもよい:◯)
  • 平成19年問34肢3(買主への所有権移転登記がされたときは、保全措置を講じなくてもよい:◯)
  • 平成19年問43肢2(引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない:◯)
  • 平成18年問39肢4(買主への所有権移転登記をすれば、金額を問わず保全措置を講ずる必要はない:◯)
  • 平成14年問40肢3(手付が代金の1/10を超え、かつ1,000万円を超える場合、いかなる場合も保全措置を行わなければならない:×)
  • 平成09年問39肢4(住宅の引渡し及び登記前でも、建築工事が完了している場合には、保全措置は不要:×)
  • 平成04年問41肢3(手付金を受領する際に銀行と保証委託契約を締結したが、その後売主への所有権移転登記を行ったので、保証委託契約を解約した場合、宅建業法に違反しない:◯)
  • 平成03年問49肢4(残代金を所有権移転登記完了後に支払う場合、残代金の受領については、手付金等保全措置を講ずる必要はない:◯)
  • 平成02年問42肢1(宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、保全措置を講ずることなく、手付金及び中間金を受領することができる:×)

4 違反する

手付金の限度額は、代金の20%である(宅地建物取引業法39条1項)。本問でいえば、4,500万×20%=900万円を受領すること自体が、宅建業法に違反する。

※保全措置を講じたからといって、手付金の限度額を超過できるわけではない。

■類似過去問(手付の額の制限)
  • 平成26年問33肢2(保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない:◯)
  • 平成26年問33肢3(保全措置を講じることなく、代金の2%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない:◯)
  • 平成21年問37肢1(5%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%:×)
  • 平成21年問39肢3(未完成物件の場合、保全措置を講じた上で、代金の10%の手付を受領可能:◯)
  • 平成21年問39肢4(保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能:×)
  • 平成21年問40肢3(買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能:×)
  • 平成16年問45肢3(保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能:×)
  • 平成15年問38肢2(保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない:◯)
  • 平成14年問40肢1(買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能:×)
  • 平成13年問42肢1(手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要:×)
  • 平成09年問44肢3(保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能:×)
  • 平成08年問46肢1(手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない:×)
  • 平成07年問43肢4(「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能:×)
  • 平成07年問47肢4(保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能:◯)
  • 平成04年問41肢4(保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能:×)
  • 平成02年問40肢4(保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能:×)

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