【宅建過去問】(平成04年問44)手付

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(価格1億7,000万円)の売買契約を宅地建物取引業者でない買主Bと締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。

  1. 手付は、1,500万円としたが、Bが一括しては払えないというので、500万円ずつ3回に分割して支払うこととした。
  2. 手付は、契約の成立を証するものとして30万円とし、Bの契約の解除については、この他に1,000万円を支払わなければ、することができないこととした。
  3. 手付は、解約手付として3,000万円とし、Aが契約の履行を完了するまでは、Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができることとした。
  4. AB双方の債務不履行による契約解除に関し、違約金については2,500万円とし、別に損害賠償額の予定として1,000万円とすることとした。

正解:3

1 違反する

手付金を分割払とすることは、「手附についての信用の供与」にあたる。これは、宅建業法で、禁止されている(宅地建物取引業法47条3号、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方<第47条第3号関係))。

信用の供与について

本号中「信用の供与」とは、手付としての約束手形の受領等の行為、手付予約をした場合における宅地建物取引業者による依頼者の当該予約債務の保証行為等もこれに該当することとなる。 なお、手付の分割受領も本号にいう「信用の供与」に該当する。

■類似過去問(手付貸与による契約誘引)
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 年-問-肢内容正誤
128-29-イ
宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
228-34-4
宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。
327-41-ウ「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。
426-43-1手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。×
524-34-ウ手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
624-41-ウ売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した場合、宅建業法に違反する。×
723-41-ア手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
821-40-1手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
920-38-4手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。×
1018-40-3手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1115-38-3手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。×
1213-42-2業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。×
1312-35-4手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。
1412-40-3買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。×
1511-42-2手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1611-42-4手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。
1709-38-1「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
1809-40-1手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
1904-44-1手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。×
2001-48-1手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。×

2 違反する

宅建業者が自ら売主となる場合の手付は、特に定めがなかったとしても解約手付とされる(宅地建物取引業法39条2項)。本肢では、「契約の成立を称するもの」(証約手付)としているが、それでも、解約手付と扱われる。
つまり、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」(宅地建物取引業法39条2項)。
本肢でいえば、Bは、手付の30万円を放棄するだけで契約を解除することができる。これに加えて、「1,000万円を支払わなければ、することができない」という特約をしたとしても、それは買主に不利な特約なので、無効である(宅地建物取引業法39条3項)。

■類似過去問(手付の性質)
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 年-問-肢内容正誤
119-43-4解約手付の定めがなくても、売主の着手前であれば、買主は手付解除が可能。
208-49-3手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がない場合でも、買主は、売主が契約の履行に着手するまでは手付を放棄して契約を解除することができる。
304-44-2手付は、契約の成立を証するものとし、買主の契約の解除については、この他に一定額を支払わなければ、することができないこととした場合、宅建業法に違反しない。×

3 違反しない

【手付の額の制限】
手付の額の上限は、代金の20%である(宅地建物取引業法39条1項)。
本問では、代金が1億7,000万円だから、手付の上限額は、3,400万円である。したがって、3,000万円を手付として受領することは宅建業法に違反しない。

※手付金の金額が1,000万円を超えているから保全措置が必要である。

【手付解除できる当事者】
手付解除ができるのは、原則として、「相手方が履行に着手するまで」の期間である(宅地建物取引業法39条2項、民法557条1項。最判昭40.11.24)。これに反する特約で、買主に不利なものは、無効である(宅地建物取引業法39条3項)。逆に、買主に有利な特約であれば、効力が認められる。
本肢の特約は、「『売主Aが履行を完了するまで』買主Bが手付放棄による解除ができる」としている。これは、「売主Aが履行に着手するまで」手付解除可能とする原則論の場合よりも、買主にとって有利である。したがって、特約は有効であり、宅建業法に違反しない。

■類似過去問(手付解除できる当事者)
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 年-問-肢内容正誤
128-34-3
売主である宅建業者は、買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理曲に当該契約の解除を拒むことができる。
226-31-ウ「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から30日経過したときは、売主が履行に着手していなかったとしても、買主は手付解除ができない。×
323-37-1手付金+中間金を支払った買主からの手付解除は不可。×
422-39-4手付金+内金を受け取った売主からの手付解除は不可。
522-40-3「売主の着手後も買主からの手付解除が可能」という特約は無効。×
621-39-1両者未着手の段階で、買主からの手付解除を拒む売主の行為は、宅建業法に違反しない。×
719-43-4解約手付の定めがなくても、売主の着手前であれば、買主は手付解除が可能。
818-40-4引渡債務の履行に着手した売主が買主の手付解除を拒否しても宅建業法に違反しない。
914-40-2買主が代金の一部支払後、売主からの手付解除は不可。
1009-39-2解約手付と定めていなくても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1109-39-3「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から45日経過したときであっても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1204-44-3「売主が履行完了するまで、買主は手付解除ができる」という特約は、宅建業法に違反しない。
1303-49-3売主が手付金等保全措置を講じた後は、買主から手付解除をすることができない。×

4 違反する

損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、合算した額が代金の額の20%を超えてはならない(宅地建物取引業法38条1項)。 これに反する特約は20%を超える部分について無効である(宅地建物取引業法38条2項)。
本肢では、代金が1億7,000万円であるから、その20%は、3,400万円である。しかし、違約金2,500万円と損害賠償額の予定1,000万円を加えると、3,500万円になってしまい、上限額を超えてしまう。これは、宅建業法に違反する。

※20%を超えた部分が無効となり、違約金と損害賠償額の予定を合算した額が3,400万円ということになる。

■類似過去問(損害賠償の予定等の制限)
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 年-問-肢内容正誤
128-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
227-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
325-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
424-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
523-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
622-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
722-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
821-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
920-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1018-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1117-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1215-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1312-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1410-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1508-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1607-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
1707-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
1805-43-2違約金20%とする特約が可能。
1904-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×

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