【宅建過去問】(平成05年問12)借地借家法(借家)

平成5年10月Aがその所有する住宅をBに新たに賃貸した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、Aが解約の申入れをしても、その申入れの日から6月を経過しないと、契約は終了しない。
  2. 「賃料は2年の契約期間中増額しない」と特約した場合、Aは、当該期間中増額請求をすることができない。
  3. その住宅が、法令又は契約により一定の期間を経過した後に取り壊すことが明らかな場合には、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」と特約することができる。
  4. 「Bが大型エアコンを設置することは認めるが、Aは契約終了のときその買取りをしない」と特約しても、その特約は、無効である。

正解:4

1 正しい

期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる(借地借家法29条1項)。したがって、「賃貸借の期間を10月」と定めた賃貸借契約は、期間の定めのない契約ということになる。
期間の定めのない賃貸借は、賃貸人が解約の申入れをしたときから6月経過したときに終了する(同法27条1項)。

■類似過去問(建物賃貸借の期間)
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 年-問-肢内容正誤
126-12-2定期建物賃貸借契約では、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。
219-14-2定期建物賃貸借契約では契約期間を1年以上にできるが、一時使用賃貸借契約では契約期間を1年以上にできない。×
317-15-3建物賃貸借の契約期間を6月と定めた場合、期間の定めのない契約とみなされる。
405-12-1賃貸借期間10月と定めた場合、借家人の解約申入れから6月経過しないと、契約は終了しない。
502-12-1建物の賃貸借において、期間満了前に当該建物が第三者の放火により全部滅失したときは、当該賃貸借は終了する。
602-12-2建物の賃貸借においては、その存続期間の最長限度に制限はない。
■類似過去問(解約による建物賃貸借の終了)
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 年-問-肢内容正誤
127-11-2[AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結]賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。 。×
214-14-4期間の定めのない契約において、賃貸人が、解約の申入れをしたときで、その通知に正当事由がある場合は、解約の申入れの日から3月を経過した日に、契約は終了する。×
308-12-1期間の定めのない契約において、賃貸人は、賃借人に対して、解約の申入れの日から6月を経過しないと建物の明渡を請求することができない。
408-12-2賃貸人が賃借人に対し解約の申入れをしても、6月経過後の賃借人の建物使用について賃貸人が遅滞なく異議を述べないときは、契約は更新されたものとみなされる。
505-12-1賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、賃貸人が解約の申入れをしても、その申入れの日から6月を経過しないと、契約は終了しない。

2 正しい

当事者には、原則として、賃料増減請求権があるが(借地借家法32条1項本文)、特約で「賃料増額しない」と定めることは可能である(同項但書)。
この場合、特約で定めた2年の期間中は、賃貸人Aが賃料の増額請求をすることはできない。

※定期建物賃貸借以外の契約では、「賃料を減額しない」という特約は認められない。

■類似過去問(借賃増減請求権)
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 年-問-肢内容正誤
127-12-2賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。×
225-11-4定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。
324-12-2普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
422-12-4定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
516-14-1普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。
616-14-2転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。×
713-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
813-13-4普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。
909-12-1家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
1009-12-2「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。×
1105-12-2「家賃を増額しない」という特約は有効。

3 正しい

法令または契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、取り壊すべき事由を記載した書面によって特約することにより、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる(借地借家法39条)。

※書面であればよい。公正証書にする必要はない。

■類似過去問(取壊し予定の建物の賃貸借)
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 年-問-肢内容正誤
123-12-3取壊し予定建物の賃貸借は書面による契約で可能。
222-11-3取壊し予定建物の賃貸借契約は公正証書によることが必要。×
311-14-3取壊し予定建物の賃貸借契約は公正証書によることが必要。×
407-12-2借地人が定期借地権に基づき建てた家屋を賃貸する場合は、借家人との間で「賃貸借は、定期借地権の期間満了に伴い家屋を取り壊すこととなる時に終了し、更新はしない」とする契約を締結することができる。
505-12-3法令又は契約により一定の期間を経過した後に取り壊すことが明らかな場合には、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」と特約することができる。

4 誤り

大型エアコンは、建物の造作である。
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる(借地借家法33条1項)。
しかし、造作買取請求権(借地借家法33条)は、強行規定ではない(同法37条)。したがって、造作買取請求権を排除する当事者間の特約は有効である。

■類似過去問(造作買取請求権を排除する特約)
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 年-問-肢内容正誤
127-12-3期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
224-12-1普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
323-12-1普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
422-12-3定期建物賃貸借で、特約がなければ、造作買取請求権が発生。
511-14-1普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
607-13-1普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
705-12-4普通建物賃貸借において、造作買取請求権を排除する特約は無効。×

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