【宅建過去問】(平成05年問28)所得税(長期譲渡所得の課税の特例)

租税特別措置法第36条の2の特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 譲渡資産とされる家屋については、その譲渡をした年の1月1日における所有期間が10年を超えるものであり、かつ、その居住の用に供していた期間が10年以上であることが、適用要件とされている。
  2. 譲渡資産の譲渡に係る対価の額及び買換資産の取得に係る対価の額については、それぞれ1億円以下であることが、適用要件とされている。
  3. 買換資産とされる家屋については、その床面積が50m2以上250m2以下のものであること、また、買換資産とされる土地については、その面積が50m2以上500m2以下のものであることが、適用要件とされている。
  4. 買換資産については、譲渡資産の譲渡をした年に取得をし、かつ、その年中に居住の用に供することが、適用要件とされている。

正解:1

19-26-0

居住用財産を譲渡し、そのことにより譲渡益が発生した場合、その時点で所得税を納付するのが原則である。
しかし、譲渡した居住用財産の代わりに別の居住用財産を取得するような買換えの場合、所得税の納付を将来に繰り延べることができる。これを買換え特例という。

図で説明しよう。1,000万で取得した居住用財産を4,000万円で譲渡した場合、本来であれば、譲渡益である3,000万円につき、所得税が課税されるはずである。
しかし、譲渡資産の譲渡と引換えに、別の資産(買換資産)を入手した場合には、所得税の納税を将来に繰り延べることができる。
将来のある時点で、5,000万円で取得した買換資産を6,000万円で売却するときが来たとしよう。この場合、買換資産の売却による譲渡益1,000万円だけが課税の対称となるのではない。譲渡資産の譲渡の時点で繰り延べた課税繰延益3,000万円についても、この時点で課税されるのである。

買換え特例の適用を受けるためには、譲渡資産・買換資産が、それぞれ以下の要件を充たしている必要がある。

譲渡資産 買換資産
  1. 所有期間10年超・居住期間10年以上
    (譲渡年の1月1日時点)
  2. 譲渡金額1億円以下
  1. 譲渡資産の譲渡の前年から翌年までに取得
  2. 家屋の床面積50㎡以上
  3. 土地の面積500㎡以下

1 正しい

譲渡資産とされる家屋は、譲渡日の属する年の1月1日における所有期間が10年を超えるものであり、かつ、居住期間が10年以上でなければならない。

■類似過去問(買換え特例:譲渡資産の所有期間)
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 年-問-肢内容正誤
119-26-3譲渡資産とされる家屋については、その譲渡をした日の属する年の1月1日における所有期間が5年を超えるものであることが、適用要件とされている。×
214-26-2譲渡資産とされる家屋については、その譲渡をした日の属する年の1月1日における所有期間が10年を超えるもののうち国内にあるものであることが、適用要件とされている。
305-28-1譲渡資産とされる家屋については、その譲渡をした年の1月1日における所有期間が10年を超えるものであり、かつ、その居住の用に供していた期間が10年以上であることが、適用要件とされている。
401-29-1父又は母から相続により取得した居住用家屋で居住期間が30年以上のものを譲渡した場合には、その家屋の所有期間が10年以下であっても、居住用財産の買替えの場合の課税の特例の適用が受けられる。×
■類似過去問(買換え特例:譲渡資産の居住期間)
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 年-問-肢内容正誤
114-26-1譲渡資産とされる家屋については、居住の用に供しているもの、又は居住の用に供されなくなった日から同日以後5年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが、適用要件とされている。×
205-28-1譲渡資産とされる家屋については、その譲渡をした年の1月1日における所有期間が10年を超えるものであり、かつ、その居住の用に供していた期間が10年以上であることが、適用要件とされている。
301-29-1父又は母から相続により取得した居住用家屋で居住期間が30年以上のものを譲渡した場合には、その家屋の所有期間が10年以下であっても、居住用財産の買替えの場合の課税の特例の適用が受けられる。×

2 誤り

譲渡資産の譲渡金額は、1億円以下でなければならない。
しかし、買換資産については、対価の額の制限は存在しない。本肢は、買換資産の取得対価についても、「1億円以下」とする点が誤り。

■類似過去問(買換え特例:譲渡資産の対価の額)
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 年-問-肢内容正誤
119-26-1譲渡資産とされる家屋については、その譲渡に係る対価の額が5,000万円以下であることが、適用要件とされている。×
205-28-2譲渡資産の譲渡に係る対価の額及び買換資産の取得に係る対価の額については、それぞれ1億円以下であることが、適用要件とされている。×

3 誤り

買換資産とされる家屋については、その床面積のうち自己が居住の用に供する部分の床面積が50m2以上であることが、適用要件とされている。上限は設定されていないから、本肢は、「250m2以下」とする点が、第一の誤り。

一方、家屋の敷地の面積は、500m2以下でなければならない。しかし、下限は設定されていない。したがって、「50m2以上」とする点が第二の誤り。

■類似過去問(買換え特例:買換資産の家屋と敷地の面積要件)
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 年-問-肢内容正誤
119-26-4買換資産とされる家屋については、その床面積のうち自己の居住の用に供する部分の床面積が50m2以上のものであることが、適用要件とされている。
214-26-4買換資産とされる家屋については、その床面積のうち自己が居住の用に供する部分の床面積が50m2以上500m2以下のものであることが、適用要件とされている。×
305-28-3買換資産とされる家屋については、その床面積が50m2以上250m2以下のものであること、また、買換資産とされる土地については、その面積が50m2以上500m2以下のものであることが、適用要件とされている。×

4 誤り

19-26-2買換資産とされる家屋は、譲渡資産を譲渡した年の前年、譲渡した年、または、その翌年までに取得すればよい。
「譲渡資産の譲渡をした年」に限定されていないし、また「その年中に居住の用に供すること」も不要である。

■類似過去問(買換え特例:買換資産の取得時期・入居時期)
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 年-問-肢内容正誤
119-26-2買換資産とされる家屋については、譲渡資産の譲渡をした日からその譲渡をした日の属する年の12月31日までに取得をしたものであることが、適用要件とされている。×
214-26-3買換資産とされる家屋については、譲渡資産の譲渡をした日からその譲渡をした日の属する年の翌年12月31日までの間に取得することが、適用要件とされている。×
305-28-4買換資産については、譲渡資産の譲渡をした年に取得をし、かつ、その年中に居住の用に供することが、適用要件とされている。×

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