【宅建過去問】(平成05年問45)業務上の規制

宅地建物取引業者A社は、自ら売主となって、工事完了前のマンションを宅地建物取引業者でない買主Bに4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. AB間で、その譲渡価額についてA社が1,000万円値引きする代わりに、瑕疵担保責任については、A社の責めに帰するものに限るとの特約をした場合、Bは、この特約に拘束される。
  2. A社の資金事情が悪化して、A社が債務を履行しない場合、Bは、A社が講じた手付金等の保全措置により連帯保証したC信託会社に対し、契約を解除することなく、300万円の返還を求めることができる。
  3. A社が倒産した場合、Bは、A社の講じた手付金等の保全措置により連帯保証したD銀行に対し300万円の返還を求めることができるとともに、その取引により生じた損害があるときは、A社が供託していた営業保証金から弁済をするよう求めることができる。
  4. 宅地建物取引業者E社がA社を吸収合併した場合、E社は、A社の債権債務を承継するが、A社の宅地建物取引士が行った重要事項説明については、責任を負わない。

正解:3

1 誤り

民法上の瑕疵担保責任は、売主の無過失責任とされている(民法570条・566条)。そして、宅建業法は、瑕疵担保責任について、民法よりも買主に不利な特約をすることを禁じている(宅地建物取引業法40条1項)。
本肢の特約は、売主の瑕疵担保責任を売主に帰責性がある場合に限定するものであり、民法の原則よりも、売主にとって不利である。このような契約は、無効である(同法同条2項)。したがって、買主Bは、この特約に拘束されない。

※民法よりも不利な特約であるにも関わらず、効力が認められているのは、瑕疵担保期間が「目的物の引渡しの日から2年以上」となるものだけである(宅地建物取引業法40条1項)。
※「1,000万円値引き」したとしても、瑕疵担保責任を軽減できるわけではない。

■類似過去問(瑕疵担保責任に関する特約)
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 年-問-肢内容正誤
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
225-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-1瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×
424-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。

521-38-ア「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
621-38-イ「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。
721-38-ウ「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
820-09-1「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
919-41-3「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1017-42-4「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
1111-33-2「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。×
1211-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1309-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
1409-41-2「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1505-45-1「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。×

2 誤り

売主であるA社が債務を履行しない場合であっても、買主Bは、契約を解除した後でなければ、手付金の返還を求めることができない(民法415条、543条)。 本肢は、「契約を解除することなく、300万円の返還を求めることができる」という点が誤り。

■類似過去問(保全措置の種類・内容)
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 年-問-肢内容正誤
125-40-1工事完了前の建物につき代金の5%を超える手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない×
223-38-2宅建業者が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない×
322-41-イ売主の代表取締役の連帯保証は、保全措置として有効である×
405-43-4工事完了前の建物につき、手付金等の保全措置として、信用金庫と保証委託契約を締結し、連帯保証書を買主に交付した場合、宅建業法に違反する×
505-45-2宅建業者の資金事情が悪化し債務を履行しない場合、買主は、手付金等の保全措置により連帯保証した信託会社に対し、契約を解除することなく、手付金の返還を求めることができる×
605-45-3手付金等の保全措置により手付金の返還を求めるとともに、営業保証金から弁済を求めることができる
704-41-2売主の友人の連帯保証は、保全措置として有効である×
802-42-2工事完了前の宅地につき、手付金等の保全措置として、手付金等寄託契約を利用することができる×
902-42-3工事完了後の宅地につき、手付金等の保全措置として、信用金庫による保証委託契約を利用することができる

3 正しい

売主であるA社が倒産した場合、買主Bは、契約を解除した上で、手付金の返還を請求することができる。A社が返還義務を履行できない場合に備え、銀行等がその債務を保障するのが、保証委託契約である(宅地建物取引業法41条1項1号)。したがって、Bは、連帯保証人であるD銀行に対して、手付金等の返還を求めることができる。

手付金の返還を受けたからといって、それで、全ての問題が解決するわけではない。これでは、自分が支出した手付金が戻ってきただけなのである。それ以外に損害が発生した場合には、もちろん、損害賠償請求をすることができる。そして、A社自身が、損害賠償債務を履行することができなくなるリスクに備えて、用意されているのが営業保証金のシステムである(宅地建物取引業法25条以下)。Bは、営業保証金から弁済を受けることで、損害の賠償を受けることができる。

■類似過去問(保全措置の種類・内容)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
125-40-1工事完了前の建物につき代金の5%を超える手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない×
223-38-2宅建業者が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない×
322-41-イ売主の代表取締役の連帯保証は、保全措置として有効である×
405-43-4工事完了前の建物につき、手付金等の保全措置として、信用金庫と保証委託契約を締結し、連帯保証書を買主に交付した場合、宅建業法に違反する×
505-45-2宅建業者の資金事情が悪化し債務を履行しない場合、買主は、手付金等の保全措置により連帯保証した信託会社に対し、契約を解除することなく、手付金の返還を求めることができる×
605-45-3手付金等の保全措置により手付金の返還を求めるとともに、営業保証金から弁済を求めることができる
704-41-2売主の友人の連帯保証は、保全措置として有効である×
802-42-2工事完了前の宅地につき、手付金等の保全措置として、手付金等寄託契約を利用することができる×
902-42-3工事完了後の宅地につき、手付金等の保全措置として、信用金庫による保証委託契約を利用することができる
■類似過去問(弁済の対象となる債権)
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 年-問-肢内容正誤
126-39-4建物の貸借の媒介を依頼したことから生じた債権→弁済の対象とならない。×
221-30-3電気工事業者の工事代金債権→弁済の対象となる。×
319-37-1広告代理店の広告代金債権→弁済の対象とならない。
417-33-2賃貸物件管理者の預かり家賃の支払請求権→弁済の対象となる。×
517-33-3印刷業者の印刷物の代金請求権→弁済の対象となる。×
613-33-4内装業者の内装工事代金債権→弁済の対象とならない。
713-40-3広告代理店のチラシ制作代金債権→弁済の対象となる。×
811-38-3広告受託者の広告代金債権→弁済の対象となる。×
905-45-3マンションの売主である宅建業者が破産した場合の損害→弁済の対象となる。
1002-36-3広告業者の広告代金債権→弁済の対象とならない。

4 誤り

売主であるA社がE社に吸収合併された場合、A社の免許は効力を失うが(宅地建物取引業法11条1項2号)、A社の一般承継人(権利義務の全部を受け継いだもの)は、A社が締結した契約に基づく取引を結了しなければならない(宅地建物取引業法76条)。したがって、A社の宅建士が行った重要事項説明について、E社が責任を負うことになる。

■類似過去問(35条書面:複数業者が関与した場合)
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 年-問-肢内容正誤
119-40-4宅建業者Aが、宅建業者Dと共同で媒介を行う場合、35条書面にAが調査して記入した内容に誤りがあったときは、Aだけでなく、Dも業務停止処分を受けることがある。
215-37-3宅地の売買について、売主、売主の媒介業者及び買主の媒介業者がいずれも宅建業者である場合、全ての宅建業者が、買主に対して重要事項説明義務を負う。
310-39-1複数の宅建業者が媒介した場合、いずれかの業者の宅建士が重要事項説明すればよい。
410-39-2複数の宅建業者が媒介した場合、いずれかの業者の宅建士が記名押印すればよい。×
510-39-4二つの宅建業者が媒介した場合、一方の業者が調査及び記入を担当した事項の内容に誤りがあったとき、その業者とともに、他方の業者も指示処分を受けることがある。
607-42-1自ら売主となる宅建業者を、他の宅建業者が代理した場合、重要事項説明をする義務は、代理業者のみが負う。×
705-45-4売主である宅建業者A社を宅建業者B社が吸収合併した場合、B社は、A社の宅建士が行った重要事項説明について責任を負わない。×
■類似過去問(免許取消し等に伴う取引の結了)
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 年-問-肢内容正誤
128-35-4
個人である宅建業者E(丙県知事免許)が死亡した場合、Eの一般承継人Fがその旨を丙県知事に届け出た後であっても、Fは、Eが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされる。
228-37-イ
宅建業者が自ら売主として宅地の売買契約を成立させた後、当該宅地の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅建業者として当該取引に係る業務を行うことができる。
323-30-4廃業により免許が効力を失い、自らを売主とする取引が結了した場合、廃業の日から10年経過していれば、還付請求権者に対して公告することなく営業保証金を取り戻すことができる。×
423-36-4免許を取り消された者は、取消前に売買の広告をしていれば、売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。×
522-28-1個人業者が死亡した場合、相続人は、業者が生前に締結した契約に基づく取引を結了した後に廃業届を提出すればよい。×
614-44-2廃業届を提出し、免許の効力を失った場合でも、廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。
708-45-2宅建業廃止の届出をした後でも、届出前に締結した宅地分譲の契約に基づく宅地の引渡しを不当に遅延する行為をしてはならない。
806-49-4不正手段により免許を取得したとして、免許を取り消された場合でも、取消し前に締結した宅地の売買契約に基づき行う債務の履行については、無免許事業の禁止規定に違反しない。
905-45-4宅建業者A社を宅建業者B社が吸収合併した場合、B社は、A社の宅建士が行った重要事項説明について責任を負わない。×
1003-37-4宅建業者である法人Fと宅建業者でない法人Gが合併し、法人Fが消滅した場合において、法人Gが法人Fの締結していた売買契約に基づくマンションの引渡しをしようとするときは、法人Gは、宅建業の免許を受けなければならない×
1102-43-1宅建業者が死亡した場合、その一般承継人は、宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、なお宅建業者とみなされる

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