【宅建過去問】(平成05年問50)報酬

宅地建物取引業者A(消費税の免税業者)が甲の依頼を受け、宅地建物取引業者B(消費税の課税業者)が乙の依頼を受けて、契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反しないものほどれか。

  1. Aは、甲の媒介依頼を受けて、甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ3,000万円及び1,620万円(消費税込み)で、売買契約を成立させ、甲から147万円の報酬を受領した。
  2. Aは、甲の媒介依頼を受けて、甲所有の事務所ビルの1室を権利金(権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう。)300万円、借賃月額13万円で、賃貸借契約を成立させ、甲から14万円の報酬を受領した。
  3. Aは甲から媒介依頼を、また、Bは乙から媒介依頼を受けて、共同して甲乙間に、甲所有の建物3,240万円(消費税込み)と乙所有の建物4,320万円(消費税込み)の交換契約を成立させ、Aは甲から98万円、Bは乙から138万円の報酬を受領した。
  4. Aは甲から代理依頼を、また、Bは乙から媒介依頼を受けて、共同して甲乙間に、甲所有の居住用建物の賃貸借契約を借賃月額24万円で成立させ、Aは甲から24万円、Bは乙から12万円の報酬を受領した。

正解:2

報酬と消費税

報酬計算の基準=本体価格
課税対象に 本体価格の求め方
宅地 ならない 記載された価格=本体価格
建物 なる 税込価格÷1.08=本体価格

報酬計算にあたっては、税込価格ではなく、本体価格を基準にしなければならない。

宅地は、そもそも非課税である。問題文にある数字を、そのまま本体価格として構わない。
これに対し、建物は、消費税(8%)の課税対象である。したがって、税込価格で出題された場合には、本体価格を算出する必要がある。

課税業者・非課税業者
課税業者 報酬(税抜価格)✕1.08
非課税 報酬(税抜価格)✕1.032

消費税の課税業者である宅建業者は、報酬(税抜価格)に消費税(8%)を加算することができる。
一方、宅建業者が非課税業者である場合、みなし仕入率として、報酬(税抜価格)に3.2%を加算することができる。

1 業法に違反する

05-50-1

税込価格と本体価格

宅地は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額3,000万円は、そのまま本体価格である。
一方、建物の税込価格(1,620万円)からは、消費税部分を差し引き本体価格を求めなければならない。具体的には、
1,620万÷1.08=1,500万円
が本体価格である。
以上より、宅地と建物の本体価格の合計は、
3,000万+1,500万=4,500万円
である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。すると、
4,500万✕3%+6万=141万円
となる。

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
141万✕1.032=1,455,120円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。

本肢で受領している147万円の報酬は、限度額を超えており、宅建業法に違反する。

2 業法に違反しない

05-50-2賃貸借契約を代理・媒介した場合の宅建業者の報酬を一覧にまとめておく。

媒介 代理
居住用 原則 半月分  1ヶ月分
例外 合わせて1ヶ月分
※依頼者の承諾がある場合
居住用
以外
原則 合わせて1ヶ月分
例外 権利金の額を売買代金
とみなして算定可能。

※複数業者が介在する場合、報酬の合計が1ヶ月分の賃料を超えることはできない。

借賃を基準とする場合

本肢は、事務所ビルの貸借に関するものである。したがって、Aは、貸主甲と借主から、合わせて1か月分の家賃(13万円)に相当する報酬を受けることができる。
Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
13万✕1.032=134,160円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。14万円の報酬を受領することは、宅建業法に違反する。

権利金を基準とする方法

事務所ビル(=居住用以外の建物)の貸借では、権利金をベースに報酬を求めることも可能である。
権利金を売買代金とみなして計算すると、
300万✕4%+2万=14万

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
14万✕1.032=144,480円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。

結論

借賃基準の報酬と権利金基準の報酬では、高額の方が限度額となる。本肢では、権利金を基準とした報酬が上限である。
Aが受領した14万円は限度額(144,480)以内であり、宅建業法に違反しない。

3 業法に違反する

05-50-3

交換の場合

交換される宅地又は建物の価額に差があるときは、多い方の金額が報酬計算の基準となる。
本肢では、乙所有の建物の価額4,320万円がベースである。

税込価格と本体価格

乙所有の建物の税込価格(4,320万円)からは、消費税部分を差し引き本体価格を求めなければならない。具体的には、
4,320万÷1.08=4,000万円
が本体価格である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。すると、
4,000万✕3%+6万=126万円
となる。

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
126万✕1.032=1,300,320円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
一方、Bは課税業者であるから、報酬に消費税(8%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
126万✕1.08=1,360,800円
である。

結論

Aが受領した98万円は限度額(1,300,320円)以内であるが、Bが受領した138万円は限度額(1,360,800)を超えている。したがって、本肢は、宅建業法に違反する。

4 業法に違反する

05-50-4本肢は、居住用建物の貸借に関するものである。したがって、代理業者のAは借賃の1か月分、媒介業者のBは借賃の半月分が報酬の限度額である。

ここまでのところ、本肢は、宅建業法に違反しないように見える。しかし、
「複数の業者が介在する場合、それら業者の報酬の合計額が借賃の1か月分」
というルールを忘れてはならない。
本肢は、このルールに抵触するので、宅建業法に違反する。


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