【宅建過去問】(平成06年問06)条件・手付

Aは、Bから土地建物を購入する契約(代金5,000万円、手付300万円、違約金1,000万円)を、Bと締結し、手付を支払ったが、その後資金計画に支障を来し、残代金を支払うことができなくなった。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

  1. 「Aのロ-ンが某日までに成立しないとき、契約は解除される」旨の条項がその契約にあり、ロ-ンがその日までに成立しない場合は、Aが解除の意思表示をしなくても、契約は効力を失う。
  2. Aは、Bが履行に着手する前であれば、中間金を支払っていても、手付を放棄して契約を解除し、中間金の返還を求めることができる。
  3. Aの債務不履行を理由に契約が解除された場合、Aは、Bに対し違約金を支払わなければならないが、手付の返還を求めることはできる。
  4. Aの債務不履行を理由に契約が解除された場合、Aは、実際の損害額が違約金よりも少なければ、これを立証して、違約金の減額を求めることができる。

正解:4

06-06-0

1 正しい

本肢の契約条項は、契約に解除条件を付けるものである。したがって、解除条件が成就した場合(某日までにローンが成立しない場合)、契約は自動的に効力を失う(民法127条2項)。

■類似過去問(条件が成就した場合の効果)
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 年-問-肢内容正誤
118-03-1売買契約のあっせん成立を停止条件とする報酬契約で、受託者があっせん期間が長期に及んだことを理由に、報酬の一部前払いを要求しても、委託者は支払う義務はない。
211-06-1停止条件の成否未定の間、契約の効力は生じていない。
306-06-1「某日までにローンが成立しないとき、契約は解除される」旨の条項があった場合、ローンがその日までに成立しなければ、解除の意思表示をしなくても、契約は効力を失う。

2 正しい

手付による解除ができなくなるのは、契約の相手方が契約の履行に着手した時点以降である(民法557条1項。最判昭40.11.24)。
本肢では、Aは、中間金を支払う行動により履行に着手しているものの、Bは、いまだ履行に着手していない。したがって、Aの方からであれば、手付を放棄することにより契約を解除することができる。この場合、もちろん、中間金の返還を受けることができる。

※Aが履行に着手しているから、Bは、手付の倍返しをするだけでは、契約を解除することができない。

■類似過去問(履行の着手と手付解除)
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 年-問-肢内容正誤
121-10-2売主が履行に着手していなくても、買主が履行に着手していれば、買主は契約を解除できない。×
217-09-4売主は、自らが履行に着手するまでは、買主が履行に着手していても、契約を解除できる。×
316-04-2売主が履行に着手した場合、買主が履行に着手したかどうかにかかわらず、売主は契約を解除できない。×
412-07-2買主が履行に着手した場合、売主が履行に着手していないときでも、買主は契約を解除できない。×
506-06-2買主は、売主が履行に着手するまでは、自らが履行に着手していても、契約を解除できる。
604-07-3買主は、自らが履行に着手していても、売主が履行に着手していなければ、契約を解除できる。

3 正しい

債務不履行により契約が解除された場合、Aは、もちろん予定した違約金を支払う必要がある(民法420条)。
一方、手付は、手付解除に備えて交付されているのであって、債務不履行に対するペナルティではない。したがって、債務不履行を理由に契約が解除された本肢のケースでは、手付は不当利得となる。Bは、それを返還しなければならない。

■類似過去問(手付解除とは)
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 年-問-肢内容正誤
112-07-1手付の額が売買代金の額に比べて僅少である場合には、解約手付とする約定は、効力を有しない。×
212-07-3手付解除した場合で、買主に債務不履行はなかったが、売主が手付の額を超える額の損害を受けたことを立証できるとき、売主は、その損害全部の賠償を請求することができる。×
312-07-4売主の側から手付解除する場合、単に口頭で手付の額の倍額を償還することを告げて受領を催告するだけでは足りず、これを現実に提供しなければならない。
406-06-3買主の債務不履行を理由に契約が解除された場合、買主は、売主に対し違約金を支払わなければならないが、手付の返還を求めることはできる。
504-07-1不動産の売買契約が宅建業者の媒介による場合、契約に別段の定めがあっても、手付は解約手付となる。×
604-07-2解約手付の契約は、売買契約と同時に締結しなければ、効力を生じない。×

4 誤り

損害賠償額の予定をした場合は、実際の損害額の多い少ないに関わらず、予定額の賠償額において清算される(民法420条)。
実際の損害額が違約金より少ないとしても、その減額を求めることはできない。

■類似過去問(損害賠償額の予定)
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 年-問-肢内容正誤
126-01-2当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる旨は、民法の条文に規定されている。
216-04-3手付金相当額を損害賠償の予定と定めた場合、損害がその額を超えていても、その額以上に損害賠償請求することはできない。
314-07-1賠償額の予定条項があっても、債務者が履行遅滞について帰責事由のないことを主張・立証すれば、免責される。
414-07-3賠償額の予定の合意が、暴利行為として公序良俗に違反する場合でも、裁判所は減額できない。×
514-07-4賠償額の予定条項がある場合、債権者は履行遅滞があったことを主張・立証すれば足り、損害の発生や損害額を主張・立証する必要はない。
608-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
706-06-4実際の損害額が違約金より少なければ、違約金の減額を求めることができる。×
804-07-4賠償額の予定がない場合、売主から解除する場合の損害賠償額は手付の倍額とされる。×
902-02-2賠償額の予定は、契約と同時にしなければならない。×
1002-02-3賠償額の予定は、金銭以外のものですることができる。
1102-02-4賠償額を予定した場合、実際の損害額が予定額より大きいことを証明しても予定額を超えて請求することはできない。

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