【宅建過去問】(平成06年問10)賃貸借契約

Aは、A所有の建物を、Bから敷金を受領して、Bに賃貸したが、Bは賃料の支払を遅滞している。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。なお、Bの未払賃料の額は、敷金の額の範囲内である。

  1. Bは、Aに対し、未払賃料について敷金からの充当を主張することができる。
  2. Bの債権者Cが敷金返還請求権を差し押さえたときは、Aは、その範囲で、Bの未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。
  3. AがDに建物を譲渡し、Dが賃貸人となった場合、Aに差し入れていた敷金は、Bの未払賃料を控除した残額について、権利義務関係がDに承継される。
  4. Bが未払賃料を支払って、Aの承諾を得て賃借権をEに譲渡した場合、BがEに敷金返還請求権を譲渡する等しなくても、敷金に関する権利義務関係は、Eに承継される。

正解:3

以下の基本知識を前提に解いていこう。

【敷金契約の性質】最判昭48.02.02

  1. 賃貸借契約に附随するものではあるが、それとは別個の契約である。
  2. 建物明渡義務を履行するまでの賃貸人の賃借人に対する全ての債権を担保する。
  3. 賃貸人は、賃貸借の終了後、明渡完了するまでに生じた被担保債権を控除してなお残額がある場合に、その残額につき返還義務を負担する。
    (賃借人の敷金返還請求権は停止条件付の債権である。)

1 誤り

賃借人の敷金返還請求権は、明渡しを完了したときに始めて発生する停止条件付の債権である。
したがって、賃貸借契約期間中に、賃借人の側から、敷金の賃料への充当を主張することはできない。

■類似過去問(敷金の性質)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-01-2
賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づく金銭債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる旨が、民法の条文に規定されている。
×
213-09-1賃貸借契約期間中でも、貸主の返済能力に客観的な不安が生じた場合は、借主は、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。×
313-09-4貸主は、借主の、賃貸借契約終了時までの未払賃料と契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額の双方を、敷金から控除できる。
410-03-1賃借人は、建物賃貸借契約が終了し、建物の明渡しが完了した後でなければ、敷金返還請求権について質権を設定することはできない。×
510-03-4敷金返還請求権に質権を設定した者が、賃借人に対し質権実行通知をしたとき、賃借人は、通知受領後明渡し完了前に発生する賃料相当損害金については敷金から充当することができなくなる。×
606-10-1借主は、貸主に対し、未払賃料について敷金からの充当を主張することができる。×
706-10-2借主の債権者が敷金返還請求権を差し押さえたときは、貸主は、その範囲で、未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。×

2 誤り

賃借人Bの敷金返還請求権は、明渡完了までの被担保債権を控除した範囲でしか存在しない権利である。
したがって、Bの債権者Cがこれを差し押さえたとしても、Cが主張できるのは、明渡完了時に残額があった場合に、残額の範囲で受領する権利にすぎない。
あくまでも、賃貸人AがBの未払賃料の弁済を受けることが優先する。

■類似過去問(敷金の性質)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-01-2
賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づく金銭債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる旨が、民法の条文に規定されている。
×
213-09-1賃貸借契約期間中でも、貸主の返済能力に客観的な不安が生じた場合は、借主は、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。×
313-09-4貸主は、借主の、賃貸借契約終了時までの未払賃料と契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額の双方を、敷金から控除できる。
410-03-1賃借人は、建物賃貸借契約が終了し、建物の明渡しが完了した後でなければ、敷金返還請求権について質権を設定することはできない。×
510-03-4敷金返還請求権に質権を設定した者が、賃借人に対し質権実行通知をしたとき、賃借人は、通知受領後明渡し完了前に発生する賃料相当損害金については敷金から充当することができなくなる。×
606-10-1借主は、貸主に対し、未払賃料について敷金からの充当を主張することができる。×
706-10-2借主の債権者が敷金返還請求権を差し押さえたときは、貸主は、その範囲で、未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。×
■類似過去問(物上代位と敷金)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
123-06-3抵当権者が物上代位により賃料債権を差し押さえた後、賃貸借契約終了した場合、未払いの賃料債権は敷金の限度で当然消滅するわけではない。×
220-10-4抵当権者が賃料債権につき物上代位権を行使し差し押さえた場合でも、未払い賃料債権は敷金の充当により消滅する。
315-05-4抵当権者が物上代位権を行使し賃料債権を差し押さえた場合、賃料債権につき敷金が充当される限度において物上代位権を行使できない。
406-10-2借主の債権者が敷金返還請求権を差し押さえたときは、貸主は、その範囲で、借主の未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。×

3 正しい

賃貸借契約期間中に賃貸人の地位が移転した場合、敷金に関する権利義務は当然に新賃貸人に承継される(最判昭44.07.17)。

※賃借権の譲渡(肢4)の場合との違いに注意!!

■類似過去問(当事者の変更と敷金)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
賃貸人の変更
120-10-2賃貸中の建物が譲渡された場合、賃借人の承諾がなくても、敷金返還債務は新所有者に承継される。
215-11-2賃貸借契約期間中に建物が譲渡された場合で、譲受人が賃貸人たる地位を承継したとき、敷金に関する権利義務も当然承継される。
315-11-4賃貸借契約が終了した後、借主が建物を明け渡す前に、貸主が建物を第三者に譲渡した場合で、貸主と譲受人との間で譲受人に敷金を承継させる旨を合意したとき、敷金に関する権利義務は当然に譲受人に承継される。×
411-14-4賃貸借契約期間中に建物が売却され、賃貸人たる地位を譲受人に承継した場合、賃借人の承諾がない限り敷金返還債務は承継されない。×
506-10-3貸主が第三者に建物を譲渡し、譲受人が賃貸人となった場合、貸主に差し入れていた敷金は、借主の未払賃料を控除した残額について、権利義務関係が譲受人に承継される。
602-13-2賃借人が賃貸人に敷金を差し入れていた場合、建物の譲受人は、賃貸人からその敷金を受領しない限り、賃借人に対する敷金返還債務を引き継がない。×
賃借人の変更
120-10-3賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権は、旧賃借人から新賃借人に承継されない。
215-11-3賃借権の譲渡を賃貸人が承諾した場合、敷金に関する権利義務は当然新賃借人に承継される。×
306-10-4借主が未払賃料を支払って、貸主の承諾を得て賃借権を第三者に譲渡した場合、借主が譲受人に敷金返還請求権を譲渡する等しなくても、敷金に関する権利義務関係は、譲受人に承継される。×

4 誤り

賃貸借契約期間中に賃借権の譲渡が生じた場合において、賃貸人が賃借権の譲渡を承諾したとしても、敷金に関する権利義務は当然には新賃借人に承継されない(最判昭53.12.22)。

※賃貸人の地位の移転(肢3の場合との違いに注意!!

■類似過去問(当事者の変更と敷金)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
賃貸人の変更
120-10-2賃貸中の建物が譲渡された場合、賃借人の承諾がなくても、敷金返還債務は新所有者に承継される。
215-11-2賃貸借契約期間中に建物が譲渡された場合で、譲受人が賃貸人たる地位を承継したとき、敷金に関する権利義務も当然承継される。
315-11-4賃貸借契約が終了した後、借主が建物を明け渡す前に、貸主が建物を第三者に譲渡した場合で、貸主と譲受人との間で譲受人に敷金を承継させる旨を合意したとき、敷金に関する権利義務は当然に譲受人に承継される。×
411-14-4賃貸借契約期間中に建物が売却され、賃貸人たる地位を譲受人に承継した場合、賃借人の承諾がない限り敷金返還債務は承継されない。×
506-10-3貸主が第三者に建物を譲渡し、譲受人が賃貸人となった場合、貸主に差し入れていた敷金は、借主の未払賃料を控除した残額について、権利義務関係が譲受人に承継される。
602-13-2賃借人が賃貸人に敷金を差し入れていた場合、建物の譲受人は、賃貸人からその敷金を受領しない限り、賃借人に対する敷金返還債務を引き継がない。×
賃借人の変更
120-10-3賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権は、旧賃借人から新賃借人に承継されない。
215-11-3賃借権の譲渡を賃貸人が承諾した場合、敷金に関する権利義務は当然新賃借人に承継される。×
306-10-4借主が未払賃料を支払って、貸主の承諾を得て賃借権を第三者に譲渡した場合、借主が譲受人に敷金返還請求権を譲渡する等しなくても、敷金に関する権利義務関係は、譲受人に承継される。×

>>年度目次に戻る

勝負の夏! 学習応援キャンペーン

願書の受付も完了し、学習に本腰を入れなければならないシーズンです。

学習意欲の高まった皆さまを支援するため、特別キャンペーンを開始しました。
13年分(平成16年~平成28年)の過去問解説が、10年分の価格でお求めいただけるチャンスです。
この機会をぜひ御活用ください。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です