【宅建過去問】(平成06年問41)重要事項説明書(35条書面)

宅地建物取引業者がマンション(区分所有建物)の一室の賃貸借契約を媒介するに際し、重要事項の説明を行った。この場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法第35条の規定に違反しないものはどれか。

(法改正により、正解が2つあります。)

  1. マンションの所有者については、登記名義人を説明したが、マンションの抵当権については、借主に関係がないので、説明しなかった。
  2. 敷金の額については、説明したが、その保管方法については、借主に関係がないので、説明しなかった。
  3. マンションの管理費のうち、所有者が負担しなければならない費用の額については、借主が負担するわけではないので、説明しなかった。
  4. マンションの管理の委託を受けている者について、その氏名は説明したが、住所については、必要がないので、説明しなかった。

※ 区分所有建物 建物の区分所有等に関する法津第2条第1項に規定する区分所有権の目的である建物をいう。

正解:2・3

1 違反する

区分所有建物の賃貸借契約の媒介にあたっても、「宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名」 は重要事項として説明すべき事項である(宅地建物取引業法35条1項1号)。
「借主に関係がない」からといって、説明を省略することは許されない。

※抵当権の実行により、借主が立ち退かなければならない可能性を考えると、「関係ない」ということはできない。

■類似過去問(35条書面:登記された権利)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-35-2抵当権が設定されているときは、契約日までに抹消される予定であっても、抵当権の内容について説明しなければならない
223-34-1抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介にあたっては、その登記につき記載しなければならない
315-37-4抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり、貸主から差押えを告げられなかった場合は、重要事項として説明する義務はない×
413-36-1マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、マンションの所有者についての登記名義人は説明したが、当該マンションに係る登記されている抵当権については説明しなかった×
509-38-2抵当権の登記に関し、売主には内密にするよう依頼されたにも関わらず、重要事項として買主に説明することは、宅建業法に違反しない
607-41-1宅地の引渡し時までに抹消予定の登記された抵当権については、重要事項説明を省略できる×
706-41-1マンションの所有者については登記名義人を説明したが、抵当権については説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない×
805-44-4表示登記はされていたが、所有権保存登記がされていなかったので、建物の登記簿上の所有者に関しては、何も説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない×
904-40-4表題部所有者については説明したが、移転登記の申請時期は説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない

2 違反しない

建物の貸借の媒介において、敷金など借賃以外の金銭の授受に関する定めがある場合、その額・目的は重要事項説明の内容に入る(宅地建物取引業法35条1項7号)。
しかし、その保管方法については重要事項に含まれない。したがって、説明しなくても、宅建業法には違反しない。

■類似過去問(35条書面:代金・借賃以外に授受される金銭の額・目的)
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 年-問-肢内容正誤
128-36-ウ
建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。
225-33-4借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。×
323-32-1借賃以外に授受される金銭の額については説明しなければならないが、当該金銭の授受の目的については説明する必要はない。×
422-34-1借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、重要事項説明書に記載すれば、契約書面に記載する義務なし。×
512-39-3借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額及びその目的のほか、金銭授受の時期についても説明しなければならない。×
610-41-2借賃の額のほか、敷金の額・授受の目的を説明しなければならない。×
709-37-250万円未満の額の手付金を授受する場合の当該手付金の額を重要事項として説明しなければならない。
806-41-2敷金の額については、重要事項として説明したが、その保管方法については、借主に関係がないので、説明しなかった場合、宅建業法に違反しない。

3 違反しない

「建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額」は、建物の貸借の媒介については、重要事項に入っていない(宅地建物取引業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第7号)。
したがって、説明しなくても、宅建業法には違反しない。

■類似過去問(35条書面:通常の管理費用の額)
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 年-問-肢内容正誤
106-41-3賃貸借契約の媒介に際し、所有者が負担しなければならない費用の額について説明しなかった場合、宅建業法に違反しない
202-45-2通常の管理費用の額については、区分所有者が月々負担する経常的経費を説明すれば足りる

4 違反する

区分所有建物の管理が委託されている場合には、委託を受けている者の氏名・住所(法人であれば、商号or名称・主たる事務所の所在地)を重要事項として説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項6号、同法規則16条の2第8号)

■類似過去問(35条書面:管理の委託先)
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 年-問-肢内容正誤
125-29-2建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、管理会社の商号・名称及び主たる事務所の所在地を説明しなければならない
217-38-1マンションの貸借の媒介では、管理受託者の氏名・住所、委託業務の内容を説明しなければならない×
313-36-4マンションの貸借の媒介で、管理受託者の氏名を説明したが、住所は説明しなかった×
411-41-3区分所有建物の貸借の媒介では、管理受託者の氏名・住所を説明しなければならない
506-41-4マンションの貸借の媒介で、管理の委託を受けている法人について、商号又は名称は説明したが、主たる事務所の所在地については説明しなかった×
602-45-1区分所有建物については、管理の内容を説明すれば、管理受託者の氏名・住所を説明する必要はない×

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