宅地建物取引業者Ａが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｂが乙の依頼を受けて、ＡＢ共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、Ａは消費税の免税事業者、Ｂは消費税の課税事業者とする。

1. 貸主甲の業務用建物を１月当たりの借賃100万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より100万円、Ｂが乙より110万円受領した。
2. 貸主甲の店舗用建物を権利金（権利設定の対価として支払われる金桟で、返還されないものをいう。）500万円、１月当たりの借賃20万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より21万円、Ｂが乙より22万円受領した。
3. 甲所有の宅地及び建物の代金をそれぞれ3,000万円及び2,200万円（消費税込み）で乙が買うとの売買の媒介の場合、Ａが甲より156万円、Ｂが乙より172万円受領した。
4. 甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Ａが甲より136万円、Ｂが乙より132万3,000円受領した。

正解：２

課税業者・免税業者

消費税の課税業者である宅建業者は、報酬（税抜価格）に消費税（10％）を加算することができる。

宅建業者が免税業者である場合、消費税を加算することはできない。
しかし、免税業者であっても、仕入れ等にあたって消費税を負担している。これを消費者に転嫁するため「みなし仕入率」の加算が認められる。
具体的には、報酬（税抜価格）に４％を加算することができる。

1 違反する

賃貸借の媒介・代理に関する報酬が問われた場合、以下の表のように、場合分けして考えることが必要である（宅建業法46条１項、国土交通省告示100号第４・第６）。

貸借に関する報酬の計算方法

本肢は、業務用建物（＝居住用建物以外）の貸借の媒介に関するものである。したがって、ＡとＢは、貸主甲と借主乙から、合わせて１か月分の借賃に相当する報酬を受けることができる。
本肢では、Ａが１か月分の借賃に当たる報酬、Ｂは１か月分の借賃＋消費税に当たる報酬を受領しているから、合計で２か月分になっている。
これは、宅建業法に違反する。

2 違反しない

借賃を基準とする場合

（肢１の表参照。）
本肢は、店舗用建物（＝居住用建物以外）の貸借に関するものである。したがって、ＡとＢは、貸主甲と借主乙から、合わせて１か月分の借賃に相当する報酬を受けることができる。

権利金を基準とする方法

（肢１の表参照。）
店舗用建物（＝居住用建物以外）の貸借では、権利金をベースに報酬を求めることも可能である。
権利金を売買代金とみなして計算してみよう。

権利金が400万円を超えているので、「３％＋６万」の即算式を使う。
すると、
500万✕３％＋６万＝21万
となる。
Ａは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
21万✕1.04＝218,400円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
一方、Ｂは課税業者であるから、報酬に消費税（10％）を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
21万✕1.1＝231,000円
である。

結論

借賃基準の報酬と権利金基準の報酬では、高額のほうが限度額となる。本肢では、権利金を基準とした報酬が上限である。
Ａが受領した21万円は限度額（218,400円）以内であり、Ｂが受領した22万円も限度額（231,000円）の範囲内である。したがって、本肢は、宅建業法に違反しない。

3 違反する

税込価格と本体価格

宅地の売買は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額3,000万円は、そのまま本体価格である。
一方、建物の税込価格（2,200万円）からは、消費税部分を差し引き本体価格を求めなければならない。具体的には、
2,200万÷1.1＝2,000万円
が本体価格である。
以上より、宅地と建物の本体価格の合計は、
3,000万＋2,000万＝5,000万円
である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「３％＋６万」の即算式を使う。
すると、
5,000万✕３％＋６万＝156万円
となる。

Ａは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
156万✕1.04＝1,622,400円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
一方、Ｂは課税業者であるから、報酬に消費税（10％）を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
156万✕1.1＝1,716,000円
である。

結論

Ａが受領した156万円は限度額（1,622,400円）以内であるが、Ｂが受領した172万円は限度額（1,716,000円）を超えている。したがって、本肢は、宅建業法に違反する。

4 違反する

税込価格と本体価格

宅地の売買は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額4,000万円は、そのまま本体価格である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「３％＋６万」の即算式を使う。
すると、
4,000万✕３％＋６万＝126万円
となる。

Ａは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
126万✕1.04＝1,310,400円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
一方、Ｂは課税業者であるから、報酬に消費税（10％）を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
126万✕1.1＝1,386,000円
である。

結論

Ｂが受領した132万3,000円は限度額（1,386,000円）以内であるが、Ａが受領した136万円は限度額（1,310,400円）を超えている。したがって、本肢は、宅建業法に違反する。

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