【宅建過去問】(平成06年問48)報酬

宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受けて、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、Aは消費税の免税事業者、Bは消費税の課税事業者とする。

  1. 貸主甲の業務用建物を1月当たりの借賃100万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より100万円、Bが乙より108万円受領した。
  2. 借主甲の店舗用建物を権利金(権利設定の対価として支払われる金桟で、返還されないものをいう。)500万円、1月当たりの借賃20万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より21万円、Bが乙より20万6,000円受領した。
  3. 甲所有の宅地及び建物の代金をそれぞれ3,000万円及び2,160万円(消費税込み)で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より156万円、Bが乙より170万円受領した。
  4. 甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より136万円、Bが乙より132万3,000円受領した。

正解:2

報酬と消費税

報酬計算の基準=本体価格
課税対象に 本体価格の求め方
宅地 ならない 記載された価格=本体価格
建物 なる 税込価格÷1.08=本体価格

報酬計算にあたっては、税込価格ではなく、本体価格を基準にしなければならない。

宅地は、そもそも非課税である。問題文にある数字を、そのまま本体価格として構わない。
これに対し、建物は、消費税(8%)の課税対象である。したがって、税込価格で出題された場合には、本体価格を算出する必要がある。

課税業者・非課税業者
課税業者 報酬(税抜価格)✕1.08
非課税 報酬(税抜価格)✕1.032

消費税の課税業者である宅建業者は、報酬(税抜価格)に消費税(8%)を加算することができる。
一方、宅建業者が非課税業者である場合、みなし仕入率として、報酬(税抜価格)に3.2%を加算することができる。

1 業法に違反する

06-48-1

賃貸借契約を代理・媒介した場合の宅建業者の報酬を一覧にまとめておく。

媒介 代理
居住用 原則 半月分  1ヶ月分
例外 合わせて1ヶ月分
※依頼者の承諾がある場合
居住用
以外
原則 合わせて1ヶ月分
例外 権利金の額を売買代金
とみなして算定可能。

※複数業者が介在する場合、報酬の合計が1ヶ月分の賃料を超えることはできない。

本肢は、業務用建物の貸借の媒介に関するものである。したがって、AとBは、貸主甲と借主乙から、合わせて1か月分の家賃に相当する報酬を受けることができる。
本肢では、Aが1か月分、Bも1か月分を受領しているから、宅建業法に違反する。

2 業法に違反しない

06-48-2

借賃を基準とする場合

本肢は、店舗用建物の貸借に関するものである。したがって、AとBは、貸主甲と借主乙から、合わせて1か月分の家賃に相当する報酬を受けることができる。
本肢では、Aが1か月分、Bも1か月分を受領しているから、宅建業法に違反する。

権利金を基準とする方法

店舗用建物(=居住用以外の建物)の貸借では、権利金をベースに報酬を求めることも可能である。
権利金を売買代金とみなして計算すると、
500万✕3%+6万=21万
(400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を利用。)

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
21万✕1.032=216,720円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
一方、Bは課税業者であるから、報酬に消費税(8%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
21万✕1.08=226,800円
である。

結論

借賃基準の報酬と権利金基準の報酬では、高額の方が限度額となる。本肢では、権利金を基準とした報酬が上限である。
Aが受領した21万円は限度額(218,400円)以内であり、Bが受領した21万6,000円も限度額(216,720)の範囲内である。したがって、本肢は、宅建業法に違反しない。

3 業法に違反する

06-48-3

税込価格と本体価格

宅地は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額3,000万円は、そのまま本体価格である。
一方、建物の税込価格(2,160万円)からは、消費税部分を差し引き本体価格を求めなければならない。具体的には、
2,160万÷1.08=2,000万円
が本体価格である。
以上より、宅地と建物の本体価格の合計は、
3,000万+2,000万=5,000万円
である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。すると、
5,000万✕3%+6万=156万円
となる。

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
156万✕1.032=1,609,920円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
一方、Bは課税業者であるから、報酬に消費税(8%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
156万✕1.08=1,684,800円
である。

結論

Aが受領した156万円は限度額(1,609,920円)以内であるが、Bが受領した170万円は限度額(1,684,800)を超えている。したがって、本肢は、宅建業法に違反する。

4 業法に違反する

06-48-4

税込価格と本体価格

宅地は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額4,000万円は、そのまま本体価格である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。すると、
4,000万✕3%+6万=126万円
となる。

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
126万✕1.032=1,300,320円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。
一方、Bは課税業者であるから、報酬に消費税(8%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
126万✕1.08=1,360,800円
である。

結論

Bが受領した132万3,000円は限度額(1,360,800円)以内であるが、Aが受領した136万円は限度額(1,300,320)を超えている。したがって、本肢は、宅建業法に違反する。


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