【宅建過去問】(平成07年問07)賃貸借契約

AがBの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Bがその土地をCに譲渡する場合、賃貸人の義務の移転を伴うから、Bは、その譲渡についてAの承諾を必要とする。
  2. Aがその建物をDに譲渡する場合、特別の事情のない限り、Aは、Dに対する敷地の賃借権譲渡についてBの承諾を得る必要がある。
  3. EがBからその土地の譲渡を受けた場合、Eは、登記を移転していなくても賃貸人たる地位の取得をAに対抗することができる。
  4. FがAからその建物を賃借する場合、特別の事情がない限り、Fは、その賃借についてBの承諾を得なければならない。

正解:2

07-07-0

1 誤り

07-07-1土地の譲渡に伴い、賃貸借契約における賃貸人の地位が譲渡され、それには、賃貸人の義務の移転を伴なう。しかし、賃貸人の義務は、賃貸人が変わったとしても、履行方法が特に異なるわけではない。したがって、賃借人の承諾がなくても、旧所有者と新所有者間の契約で、義務を承継することができる(最判昭46.04.23)。
以上より、土地をCに譲渡するに当たり、BがAの承諾を得る必要はない。

2 正しい

07-07-2AからDへの建物譲渡に伴い、従たる権利として借地権もCに譲渡されることになる。そして、借地権を譲渡するには、借地権者の承諾が必要である(民法612条)。
したがって、建物をDに譲渡するに当たり、Aは、Bの承諾を得る必要がある。

※無断で譲渡がなされた場合、借地権者は借地権を解除することができる。

■類似過去問(借地上の建物の譲渡)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
117-13-1借地上の建物の譲渡には、土地所有者の承諾は不要である。×
207-07-2借地上の建物の譲渡には、土地所有者の承諾を必要とする。
305-10-2借地上の建物を抵当権の目的とした場合、競売により建物を取得した者は、土地の賃借権も当然に取得し、土地所有者に対抗することができる。×

3 誤り

07-07-3賃貸借契約を締結し建物の引渡しを受けているAは、登記がないことを主張する正当な利益を有する。
したがって、EがAに対して賃貸人たる地位を主張するためには、所有権移転登記を行わなければならない(最判昭49.03.19)。


■類似過去問(土地・建物の賃借人への対抗)
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 年-問-肢内容正誤
124-06-2賃貸中の土地の譲受人→土地上に登記ある建物を有する土地の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
220-04-4建物に居住している建物の賃借人→建物の譲受人:賃借権を対抗可能。
316-03-2賃貸中の建物の譲受人→引渡しを受けた建物の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
410-01-1賃貸中の土地の譲受人→自己名義で保存登記をした建物を所有する土地の賃借人:登記がなくても所有権を対抗可能。×
508-03-4Aの所有する土地について、AB間で、代金全額が支払われたときに所有権がAからBに移転する旨約定して売買契約を締結した。EがAからこの土地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合、BがAに代金全額を支払った後であれば、AからBへの所有権移転登記が完了していなくても、Bは、Eに対して所有権の移転を主張することができる。×
607-07-3賃貸中の土地の譲受人→建物を建てその登記をしている土地の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
701-13-1引渡しを受けた建物の賃借人→土地を譲り受け移転登記をした所有権者:賃借人の地位を対抗可能。

4 誤り

07-07-4土地の賃借人Aが借地上の建物を第三者Fに賃貸した場合であっても、Aは建物所有のため自ら土地を使用しているのであって、借地を転貸したとはいえない(民法612条。大判昭8.12.11)。

したがって、建物をFに賃貸するに当たり、Aは、Bの承諾を得る必要がない。

■類似過去問(借地上の建物の賃貸)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-07-1借地上の建物を土地の所有者に無断で賃貸した場合、土地所有者は、無断転貸を理由に、土地の賃貸借契約を解除できる。×
218-14-1土地の貸主の承諾を得ることなく借地上の建物を賃貸しても、借地の無断転貸借とはならない。
307-07-4借地上の建物を賃借する場合、賃借人は、土地の貸主の承諾を得なければならない。×

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