【宅建過去問】(平成07年問12)借地借家法(借地)

次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 平成7年4月に設定された借地権の存続期間は、当事者間に定めがない場合には、堅固な建物については30年、非堅固な建物については20年であり、建物の構造及び種類の定めのないときは、20年となる。
  2. 借地人が定期借地権に基づき建てた家屋を賃貸する場合は、借家人との間で「賃貸借は、定期借地権の期間満了に伴い家屋を取り壊すこととなる時に終了し、更新はしない」とする契約を締結することができる。
  3. 事業用定期借地権は、専ら事業の用に利用される建物の所有を目的としているので、住宅を建てるために設定することはできないが、住宅賃貸の事業者が賃貸マンションを建てる場合には、設定することができる。
  4. 平成7年4月において、30年前に締結した借地契約を当事者の合意により更新する際、「次回の契約の更新については、借地借家法本則の定めるところに従って行う」旨の特約をしたが、この特約は有効である。

正解:2

1 誤り

旧借地法と異なり、借地借家法では、建物の構造により借地権の存続期間を区別していない。
したがって、借地借家法の施行(平成4年8月1日)以降に設定された借地権の存続期間は、当事者間に定めがない場合、建物の構造によらず一律に30年である(借地借家法3条)。

■類似過去問(借地権の存続期間)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-11-1存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。×
226-11-3期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。
320-13-1建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。×
420-13-3期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。
519-13-4期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。×
618-13-1小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。
707-12-1期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。×
805-11-1存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。×
901-12-1存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。×

2 正しい

法令または契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、取り壊すべき事由を記載した書面によって特約することにより、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる(借地借家法39条)。

※書面であればよい。公正証書にする必要はない。

■類似過去問(取壊し予定の建物の賃貸借)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
123-12-3取壊し予定建物の賃貸借は書面による契約で可能。
222-11-3取壊し予定建物の賃貸借契約は公正証書によることが必要。×
311-14-3取壊し予定建物の賃貸借契約は公正証書によることが必要。×
407-12-2借地人が定期借地権に基づき建てた家屋を賃貸する場合は、借家人との間で「賃貸借は、定期借地権の期間満了に伴い家屋を取り壊すこととなる時に終了し、更新はしない」とする契約を締結することができる。
505-12-3法令又は契約により一定の期間を経過した後に取り壊すことが明らかな場合には、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」と特約することができる。

3 誤り

事業用定期借地権の対象となるのは、「専ら事業の用に供する建物」に限られ、居住の用に供する建物は対象外である(借地借家法23条1項)。
「住宅賃貸の事業者」が建築するものであっても、「賃貸マンション」は、「居住の用に供するもの」である。事業用定期借地権の対象とすることはできない。

■類似過去問(事業用定期借地権)
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 年-問-肢内容正誤
128-11-3
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
×
222-11-1社宅も事業用定期借地権の対象になる。×
322-11-2事業用定期借地権設定契約は公正証書以外の書面で締結することができる。×
418-13-2居住用賃貸マンションは、事業用定期借地権の対象にならない。
518-13-3小売業を行う目的の土地賃貸借は、期間20年の事業用定期借地権とすることができる。
614-13-1事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。
707-12-3賃貸マンションも、事業用定期借地権の対象になる。×

4 誤り

平成7年の30年前は昭和40年であり、このとき施行されていたのは、旧借地法である。そして、借地借家法施行後も、旧借地法下で締結された借地契約については、旧借地法が適用されることになっている(借地借家法附則6条)。
したがって、「次回の契約更新は、借地借家法本則の定めるところに従って行う」という特約は、借地権者にとって不利な特約である。このような特約は無効とされる(旧借地法11条)。


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