【宅建過去問】(平成07年問13)借地借家法(借家)

Aを賃貸人、Bを賃借人とするA所有の居住用建物の賃貸借に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. AB間で「Bが自己の費用で造作することは自由であるが、賃貸借が終了する場合、Bはその造作の買取請求をすることはできない」と定める特約は、有効である。
  2. Aが3年間の転勤による不在の後生活の本拠として使用することが明らかな場合、AB間で「賃貸借期間の3年が満了しても更新しない」旨の定期建物賃貸借契約をするには、公正証書でしなければ効力がない。
  3. AとBとC(Bと同居する内縁の妻)の三者で「Bが相続人なくして死亡したときでも、Cは借家権を承継することができない」と定めた場合、その特約は、無効である。
  4. AB間で「建物についている抵当権は、Aが責任を持って解決する」と特約して入居しても、期間2年の賃貸借では、Bは、その後の競落人に対して、賃借権を対抗することができない。 (肢4は、法改正により不成立な選択肢になりました。)

正解:1

1 正しい

造作買取請求権(借地借家法33条)は、強行規定ではない(同法37条)。したがって、造作買取請求権を排除する当事者間の特約は有効である。

■類似過去問(造作買取請求権を排除する特約)
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 年-問-肢内容正誤
127-12-3期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
224-12-1普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
323-12-1普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
422-12-3定期建物賃貸借で、特約がなければ、造作買取請求権が発生。
511-14-1普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
607-13-1普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
705-12-4普通建物賃貸借において、造作買取請求権を排除する特約は無効。×

2 誤り

定期建物賃貸借契約は、公正証書による等書面でしなければならない(借地借家法38条1項)。
書面でありさえすればよく、「公正証書」は、その例示に過ぎない。公正証書以外の書面による契約も有効である。

■類似過去問(定期建物賃貸借:書面による契約)
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 年-問-肢内容正誤
126-12-1定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。
224-12-3定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。×
320-14-1定期建物賃貸借契約を締結するには、賃貸人に一定の事情が必要である。×
419-14-1定期建物賃貸借契約は書面によって契約しなければ有効とならない。
518-13-320年後に賃貸借契約を更新させずに終了させるという建物賃貸借契約が可能である。
615-14-2定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければ、無効である。×
707-13-2定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければならない。×

3 誤り

事実上の夫婦や養親子の関係にあった同居人は、建物賃借人が相続人なしに死亡した場合、賃借人の権利義務を承継する(借地借家法36条)。
ただし、この規定は、強行規定ではない(同法37条)。したがって、特約で排除することができる。
以上より、本肢の「内縁の妻の賃借権承継を排除する特約」は、有効である。

■類似過去問(居住用建物の賃貸借の承継)
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 年-問-肢内容正誤
121-12-4借主が死亡しても賃借権は相続される。
211-14-2事実上の配偶者は、相続人に優先して、賃借人として地位を承継する。×
307-13-3内縁の妻の借家権承継を排除する特約は無効である。×
402-13-4事実上の配偶者は、借家人の死亡を知った後1か月以内に特段の意思表示をしない場合、借家権を承継する。
■類似過去問(強行規定)
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 年-問-肢内容正誤
127-12-1賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
207-13-3内縁の妻の借家権承継を排除する特約は無効である。×

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