7月
08
1995

【宅建過去問】(平成07年問41)業務上の規制

【過去問本試験解説】発売中

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、宅地の売買契約において、当該宅地の上に存する登記された抵当権が宅地の引渡し時までに抹消される予定である場合には、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に際し当該抵当権の説明を省略することができる。
  2. 宅地建物取引業者が15戸の一団の建物の分譲をするに当たって、当該建物の一棟に専任の取引主任者を置いた案内所を設置した場合、その案内所でなされた買受けの申込みについては、宅地建物取引業法第37条の2の規定により撤回されることがある。
  3. 宅地建物取引業者は、建物の建築工事着手前において、建築基準法第6条第1項の確認を受けていない場合であっても、当該確認を受けることを停止条件とする特約付きで建物の売買契約を締結することができる。
  4. 法人である宅地建物取引業者の代表者が宅地または建物の売買に関し誇大広告を行った場合、実際にその広告により被害を受けた人がいないときであってもその代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。

正解:4

1 誤り

「宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名」 は重要事項として説明すべき事項である(宅地建物取引業法35条1項1号)。
たとえ宅地の引渡しまでに抹消の予定であっても、この義務が免除されるわけではない。

■類似過去問(35条書面:登記された権利)
  • 平成26年問35肢2(抵当権が設定されているときは、契約日までに抹消される予定であっても、抵当権の内容について説明しなければならない:◯)
  • 平成23年問34肢1(抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介にあたっては、その登記につき記載しなければならない:◯)
  • 平成15年問37肢4(抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり、貸主から差押えを告げられなかった場合は、重要事項として説明する義務はない:×)
  • 平成13年問36肢1(マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、マンションの所有者についての登記名義人は説明したが、当該マンションに係る登記されている抵当権については説明しなかった:×)
  • 平成09年問38肢2(抵当権の登記に関し、売主には内密にするよう依頼されたにも関わらず、重要事項として買主に説明することは、宅建業法に違反しない:◯)
  • 平成07年問41肢1(宅地の引渡し時までに抹消予定の登記された抵当権については、重要事項説明を省略できる:×)
  • 平成06年問41肢1(マンションの所有者については登記名義人を説明したが、抵当権については説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない:×)
  • 平成05年問44肢4(表示登記はされていたが、所有権保存登記がされていなかったので、建物の登記簿上の所有者に関しては、何も説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない:×)
  • 平成04年問40肢4(表題部所有者については説明したが、移転登記の申請時期は説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない:◯)

2 誤り

クーリング・オフの規定が適用されるのは、事務所等以外の場所で買受けの申込みまたは売買契約の締結をした場合である(事務所等で買受けの申込みをし、事務所等以外で売買契約を締結した買主を除く。宅地建物取引業法37条の2第1項)。
逆にいえば、事務所等で買受けの申込みをした買主は、クーリング・オフによる解除をすることはできない。

本肢の「専任主任者を置く分譲案内所」は、ここでいう「事務所等」にあたる(宅地建物取引業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5第1号ロ)。したがって、クーリング・オフにより、買受けの申込みを撤回することはできない。

■類似過去問(クーリング・オフ:事務所等で契約の申込み及び締結をした場合)
  • 平成24年問37肢1(モデルルームで買受けの申込みをし、後日、宅建業者の事務所において売買契約を締結した場合、クーリング・オフができる:×)
  • 平成14年問36肢4(宅建業者の事務所において契約の申込み及び締結をした買主は、クーリング・オフができない:◯)
  • 平成07年問41肢2(専任主任者を置いた案内所でなされた買受けの申込みについては、クーリング・オフができる:×)
  • 平成05年問41肢3(売買契約の締結がAの事務所で行われた場合、クーリング・オフができる:×)

3 誤り

建築確認を必要とする建築工事の完了前においては、建築確認があった後でなければ、売買契約を締結することができない(宅地建物取引業法36条)。

※建築確認を停止条件にしたからといって、契約が可能になるわけではない。

■類似過去問(契約締結時期の制限)
  • 平成26年問30肢1(建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる:×)
  • 平成25年問32肢イ(建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる:◯)
  • 平成25年問32肢ウ(建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる:◯)
  • 平成19年問38肢2(建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない:◯)
  • 平成19年問38肢3(開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない:×)
  • 平成19年問38肢4(業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能:×)
  • 平成19年問43肢1(開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能:×)
  • 平成18年問38肢2(業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能:×)
  • 平成13年問42肢3(業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能:×)
  • 平成11年問40肢2(業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能:×)
  • 平成07年問41肢3(建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能:×)
  • 平成04年問37肢1(業者間取引であれば、建築確認の取得を条件とした売買契約が可能:×)

4 正しい

「著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」をすることが禁止されている(宅地建物取引業法32条)。
たとえ、広告により被害を受けた人がいなくても、誇大広告であることに変わりない。

この場合、その行為をした者(本肢では法人の代表者)が、罰則の適用を受けることがある(宅地建物取引業法81条1号。6月以下の懲役and/or100万円以下の罰金)。また、それに加え、法人自体に罰則が科される可能性もある(宅地建物取引業法84条2号。100万円以下の罰金)。

■類似過去問(誇大広告になるもの)
  • 平成26年問30肢2(宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる:◯)
  • 平成24年問28肢ウ(ネット上で既に契約成立済の物件を広告しても、誇大広告にはならない:×)
  • 平成22年問32肢ア(宅地・建物の利用制限の一部を表示しないことも、誇大広告になる:◯)
  • 平成22年問32肢イ(テレビ・ネット広告は規制の対象にならない:×)
  • 平成19年問38肢1(実在していれば、販売する意思のない物件を広告してもよい:×)
  • 平成13年問34肢ア(「市街化調整区域内の土地がすぐにでも市街化区域に変更される」という広告は、宅建業法に違反する:◯)
  • 平成12年問38肢4(誇大広告をインターネットで行ったときでも、監督処分の対象となる:◯)
  • 平成10年問42肢1(実在しない土地・取引意思がない土地につき広告することはできない:◯)
  • 平成09年問43肢3(実際には人を誤認させなくても、通常誤認させるような表示であれば、誇大広告に該当する:◯)
  • 平成07年問41肢4(法人業者の代表者が誇大広告を行った場合、実際に被害を受けた人がいないときでも代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある:◯)
  • 平成06年問40肢3(物件が実在し、表示に誤りがなければ、取引意思のない物件を広告してもさしつかえない:×)
  • 平成06年問40肢4(他業者が作成した広告を、そのまま自社名義の広告として配布した場合でも、内容につき責任を問われることがある:◯)
  • 平成05年問42肢1(取引意思のない物件を広告した場合、6月以下の懲役に処されることがある:◯)
【肢4】■類似過去問(誇大広告に対する監督処分・罰則)
  • 平成22年問32肢ウ(誤認による損害が発生しなければ、監督処分の対象外:×)
  • 平成20年問32肢4(誇大広告は、監督処分に加え、罰則の対象になる:◯)
  • 平成19年問36肢1(誇大広告は、指示処分・業務停止処分の対象:◯)
  • 平成17年問34肢3(誇大広告があった場合、実際には契約不成立でも監督処分・罰則の対象:◯)
  • 平成16年問36肢4(誇大広告は、業務停止処分の対象:◯)
  • 平成14年問32肢4(誇大広告を行った場合、取引成立に至らなくても、懲役・罰金に処せられることがある:◯)
  • 平成10年問32肢1(誇大広告を行った場合、宅建業者に対して業務の停止を命ずるとともに、実際に広告に関する事務を行った取引主任者に対して必要な指示をすることができる:×)
  • 平成09年問43肢4(販売意思のない物件の広告は、監督処分の対象となるが、罰則の適用を受けることはない:×)
  • 平成07年問41肢4(法人業者の代表者が誇大広告を行った場合、実際に被害を受けた人がいないときでも、代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある:◯)
  • 平成05年問42肢1(取引意思のない物件を広告した場合、6月以下の懲役に処されることがある:◯)

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