【宅建過去問】(平成07年問46)報酬

次のア~ウの事例について、宅地建物取引業者Aが受領することのできる報酬の最高限度額を多い順に並べたものはどれか。

  • ア 消費税課税業者Aは、Bの代理依頼を受けて、Bが所有する宅地を代金5,000万円で売却する契約を成立させ、Bから報酬を受領した。
  • イ 消費税免税業者Aは、Cの媒介依頼を受けて、Cが所有する土地付建物を代金それぞれ宅地分7,000万円及び建物分3,240万円(消費税込み)で売却する契約を成立させ、Cから報酬を受領した。
  • ウ 消費税免税業者Aは、D及びE双方の媒介依頼を受けて、Dが所有する宅地を代金5,400万円でDE間で売買契約を成立させ、D及びEから報酬を受領した。
  1. ア・イ・ウ
  2. イ・ウ・ア
  3. ウ・ア・イ
  4. ア・ウ・イ

正解:4

報酬と消費税

報酬計算の基準=本体価格
課税対象に 本体価格の求め方
宅地 ならない 記載された価格=本体価格
建物 なる 税込価格÷1.08=本体価格

報酬計算にあたっては、税込価格ではなく、本体価格を基準にしなければならない。

宅地は、そもそも非課税である。問題文にある数字を、そのまま本体価格として構わない。
これに対し、建物は、消費税(8%)の課税対象である。したがって、税込価格で出題された場合には、本体価格を算出する必要がある。

課税業者・非課税業者
課税業者 報酬(税抜価格)✕1.08
非課税 報酬(税抜価格)✕1.032

消費税の課税業者である宅建業者は、報酬(税抜価格)に消費税(8%)を加算することができる。
一方、宅建業者が非課税業者である場合、みなし仕入率として、報酬(税抜価格)に3.2%を加算することができる。

ア 3,369,600円が限度額

07-46-a

税込価格と本体価格

宅地は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文に表記されている宅地の価額5,000万円は、そのまま本体価格である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。すると、
5,000万✕3%+6万=156万円

Aは、売主Bの代理であるから、これを2倍した報酬を受領することができる。すなわち、
156万✕2=312万円

さらに、Aは、消費税の課税業者であるので、報酬に消費税(8%)を加算することができる。したがって、報酬の限度額は、
312万✕1.08=3,369,600円
である。

イ 3,157,920円が限度額

07-46-i

税込価格と本体価格

土地は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、問題文にある7,000万円は、そのまま本体価格である。
建物には、消費税が課税されるので、その分を差し引く必要がある。本体価格を求めると、
3,240÷1.08=3,000万
である。
以上より、土地と建物の本体価格の合計は、1億円である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。すると、
1億✕3%+6万=306万円

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
306万✕1.032=3,157,920円
が受領できる報酬の上限である。

ウ 3,467,520円が限度額

07-46-u

税込価格と本体価格

宅地は、そもそも消費税の課税対象外である。したがって、記載された5,400万円は、そのまま本体価格である。

報酬の計算

400万円を超える物件なので、「3%+6万」の即算式を使う。すると、
5,400万✕3%+6万=168万円

Aは免税業者であるから、これにみなし仕入率を加算して、
168万✕1.032=1,733,760円
が媒介の報酬として受領できる限度額である。

Aは、売主Dと買主Eの双方から媒介依頼を受けている。したがって、報酬の上限は、
1,733,760✕2=3,467,520円
である。

まとめ

以上より、受領できる報酬の限度額を多い順に並べると、
ウ(3,467,520円)>ア(3,369,600円)>イ(3,157,920円)
となる。


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