【宅建過去問】(平成08年問02)代理

Aが、Bの代理人として、Cとの間でB所有の土地の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. AがBから土地売買の代理権を与えられていた場合で、所有権移転登記の申請についてCの同意があったとき、Aは、B及びC双方の代理人として登記の申請をすることができる。
  2. AがBから抵当権設定の代理権を与えられ、土地の登記済証、実印、印鑑証明書の交付を受けていた場合で、CがBC間の売買契約についてAに代理権ありと過失なく信じたとき、Cは、Bに対して土地の引渡しを求めることができる。
  3. Aが、Bから土地売買の代理権を与えられ、CをだましてBC間の売買契約を締結した場合は、Bが詐欺の事実を知っていたと否とにかかわらず、Cは、Bに対して売買契約を取り消すことができる。
  4. Aが、Bから土地売買の委任状を受領した後、破産手続開始の決定を受けたのに、Cに当該委任状を示して売買契約を締結した場合、Cは、Aが破産手続開始の決定を受けたことを知っていたときでも、Bに対して土地の引渡しを求めることができる。

正解:4

1 正しい

同一の法律行為について、当事者双方の代理人になること(双方代理)は、原則として、許されない(民法108条本文)。ただし、以下の場合は例外であり、双方代理が許されている(同条但書)。

  1. 債務の履行
  2. 本人があらかじめ許諾した行為

本肢のケースは、所有権移転登記の申請が「債務の履行」に準ずるものと考えることができる(最判昭43.03.08)。また、相手方C の同意があるから、(2)の「本人があらかじめ許諾した行為」と考えてもよい。
いずれにしても、本肢の登記申請行為は、双方代理の例外として有効である。

■類似過去問(自己契約・双方代理)
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 年-問-肢内容正誤
124-02-3売主・買主の承諾があれば、双方代理は有効。
222-02-4売主・買主の承諾があれば、双方代理は有効。
321-02-4売主に損失が発生しなければ、売主・買主双方の代理が可能。×
420-03-1売主から書面で代理権を与えられていれば、自己契約が可能。×
520-03-2売主から書面で代理権を与えられていれば、売主・買主双方の代理が可能。×
612-01-3本人の同意がなければ、自己契約は不可能。
708-02-1登記申請について、買主の同意があれば、売主の代理人が、売主・買主双方を代理できる。
803-03-3本人の同意がなければ、自己契約は不可能。
903-03-4本人・相手方の同意があれば、双方代理が可能。
1002-05-2売主の代理人が売主に隠れて当該土地の売買について買主からも代理権を与えられていた場合は、当該契約は効力を生じない。

2 正しい

代理人Aは、抵当権設定の代理権しか与えられていないにも関わらず、土地の売買契約を締結している。つまり、権限外の行為をしている。
このような場合であっても、相手方Cに「代理権がある」と信ずべき正当な理由がある場合には、本人Bが責任を負う(民法110条)。すなわち、表見代理が成立した結果、契約は有効となる。
したがって、Cは、本人Bに対して、土地の引渡しを求めることができる。

■類似過去問(表見代理)
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 年-問-肢内容正誤
代理権授与の表示による表見代理
118-02-1本人Bが相手方Cに対し、Aは甲土地の売却に関する代理人であると表示していた場合、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことをCが過失により知らなかったときは、売買契約は有効となる。×
権限外の行為の表見代理
126-02-イ不動産を担保に金員を借り入れる代理権を与えられた代理人が、本人の名において不動産を売却した場合、相手方において本人自身の行為であると信じたことについて正当な理由があるときは、表見代理の規定を類推適用できる。
218-02-2抵当権設定の代理権を与えられた代理人が、売買契約を締結した場合、代理人に代理権があると相手方が信ずべき正当な理由があるときは、売買契約は有効となる。
316-02-1夫婦の一方による法律行為が、日常家事の範囲にないと相手方が考えていた場合でも、表見代理が成立する。×
414-02-2抵当権設定の代理権しか与えられていない代理人が、その土地を売却した場合、相手方が代理権があると信じることに正当な事由があるときでも、売買契約は成立しない。×
511-07-3家賃徴収の代理をさせていた代理人が、売買契約を締結した場合、相手方が代理人に代理権があると信じ、そう信じることについて正当な理由があるときは、売主に所有権移転登記を請求できる。
608-02-2抵当権設定の代理権を与えられ、土地の登記済証・実印・印鑑証明書の交付を受けていた代理人が、売買契約を締結した場合、代理人に代理権があると相手方が過失なく信じたときは、相手方は本人に対して土地の引渡しを求めることができる。
706-04-2抵当権設定の代理権しか与えられていない代理人が、売買契約を締結した場合、本人は、相手方が善意無過失であっても、売買契約を取り消すことができる。×
代理権消滅後の表見代理
117-03-イ代理権消滅後でも、相手方がそのことにつき善意無過失であれば、契約は有効となる。
208-02-4代理人が、自らの破産手続き開始後に契約締結した場合、相手方が破産手続につき悪意であっても、契約は有効となる。×
306-04-4破産により代理権が消滅しても、相手方が善意無過失であれば、契約は有効である。

3 正しい

代理行為に関して意思表示に瑕疵があるかどうかは、代理人について決定する(民法101条1項)。本肢では代理人Aを基準にして考える。それはすなわち、「代理人Aの意思表示が詐欺によるものだった」=「本人Bの相手方Cに対する意思表示が詐欺によるものだった」と考えるということである。
詐欺によって意思表示をしたCは、その意思表示を取り消すことができる(民法96条1項)。

※代理人Aの相手方Cに対する意思表示に関し、本人Bは意思表示をした本人と同視されるのであり、「第三者」には該当しない。したがって、本肢は、第三者の詐欺のケース(同条2項)ではない。
だとすれば、Bが詐欺の事実につき善意か悪意か、は結論に関係がない。

■類似過去問(代理行為の瑕疵)
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 年-問-肢内容正誤
126-02-エ法律行為の瑕疵の有無は、本人の選択に従い、本人又は代理人のいずれかについて決する。×
224-02-2法人が代理人により取引を行った場合、即時取得の要件である善意・無過失の有無は、代理人を基準に判断される。
314-02-1代理人が要素の錯誤により契約した場合、代理人に重過失がなければ契約は無効である。
413-08-2代理人が、買主から虚偽の事実を告げられて売買契約をした場合でも、売主本人がその事情を知りつつ代理人に対して買主との契約を指図したものであるときには、売主本人から買主に対する詐欺による取消しはできない。
508-02-3代理人が相手方をだまして契約を締結した場合、本人が詐欺の事実を知っていたと否とにかかわらず、相手方は契約を取り消すことができる。
604-02-2未成年者である代理人が、相手方にだまされて契約を締結した場合、詐欺につき善意の本人は、契約を取り消すことができない。×
703-03-2代理人が相手方にだまされて契約を締結した場合、本人が詐欺の事実を知っていたときは、契約を取り消すことができない。
802-05-3相手方が代理人をだまして売買契約を締結させた場合は、代理人は当該売買契約を取り消すことができるが、本人は取り消すことができない。×

4 誤り

代理人Aが破産手続開始の決定を受けたことにより、Aの代理権は消滅している(民法111条1項2号)。
ただし、代理権が消滅した場合であっても、相手方Cが善意無過失の場合には、表見代理が成立し、有効な代理行為があったものとされる(民法112条。代理権消滅後の表見代理)。
しかし、本肢のCは、「Aが破産手続開始の決定を受けたことを知っていた」というのだから、代理権消滅後の表見代理は成立せず、単なる無権代理である。したがって、BC間の売買契約は無効であり、CがBに対して土地の引渡しを求めることはできない。

■類似過去問(代理権の消滅事由)
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 年-問-肢内容正誤
126-02-ウ代理人が後見開始の審判を受けたときは、代理権が消滅する。
222-02-1本人の死亡につき代理人が善意無過失の場合、代理権は継続。×
322-02-2代理人死亡の場合、相続人が代理人となる。×
412-01-4本人が死亡しても代理権は継続。×
508-02-4代理人が破産手続開始を受けた後に契約締結した場合、相手方が破産手続につき悪意であっても、契約は有効となる。×
606-04-4代理人の破産後も、相手方が代理権消滅につき善意無過失の場合、契約は有効。
■類似過去問(表見代理)
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 年-問-肢内容正誤
代理権授与の表示による表見代理
118-02-1本人Bが相手方Cに対し、Aは甲土地の売却に関する代理人であると表示していた場合、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことをCが過失により知らなかったときは、売買契約は有効となる。×
権限外の行為の表見代理
126-02-イ不動産を担保に金員を借り入れる代理権を与えられた代理人が、本人の名において不動産を売却した場合、相手方において本人自身の行為であると信じたことについて正当な理由があるときは、表見代理の規定を類推適用できる。
218-02-2抵当権設定の代理権を与えられた代理人が、売買契約を締結した場合、代理人に代理権があると相手方が信ずべき正当な理由があるときは、売買契約は有効となる。
316-02-1夫婦の一方による法律行為が、日常家事の範囲にないと相手方が考えていた場合でも、表見代理が成立する。×
414-02-2抵当権設定の代理権しか与えられていない代理人が、その土地を売却した場合、相手方が代理権があると信じることに正当な事由があるときでも、売買契約は成立しない。×
511-07-3家賃徴収の代理をさせていた代理人が、売買契約を締結した場合、相手方が代理人に代理権があると信じ、そう信じることについて正当な理由があるときは、売主に所有権移転登記を請求できる。
608-02-2抵当権設定の代理権を与えられ、土地の登記済証・実印・印鑑証明書の交付を受けていた代理人が、売買契約を締結した場合、代理人に代理権があると相手方が過失なく信じたときは、相手方は本人に対して土地の引渡しを求めることができる。
706-04-2抵当権設定の代理権しか与えられていない代理人が、売買契約を締結した場合、本人は、相手方が善意無過失であっても、売買契約を取り消すことができる。×
代理権消滅後の表見代理
117-03-イ代理権消滅後でも、相手方がそのことにつき善意無過失であれば、契約は有効となる。
208-02-4代理人が、自らの破産手続き開始後に契約締結した場合、相手方が破産手続につき悪意であっても、契約は有効となる。×
306-04-4破産により代理権が消滅しても、相手方が善意無過失であれば、契約は有効である。

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