【宅建過去問】(平成08年問03)対抗関係

Aの所有する土地について、AB間で、代金全額が支払われたときに所有権がAからBに移転する旨約定して締結された売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. AからBへの所有権移転登記が完了していない場合は、BがAに代金全額を支払った後であっても、契約の定めにかかわらず、Bは、Aに対して所有権の移転を主張することができない。
  2. BがAに代金全額を支払った後、AがBへの所有権移転登記を完了する前に死亡し、CがAを相続した場合、Bは、Cに対して所有権の移転を主張することができる。
  3. Aが、Bとの売買契約締結前に、Dとの間で本件土地を売却する契約を締結してDから代金全額を受領していた場合、AからDへの所有権移転登記が完了していなくても、Bは、Aから所有権を取得することはできない。
  4. EがAからこの土地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合、BがAに代金全額を支払った後であれば、AからBへの所有権移転登記が完了していなくても、Bは、Eに対して所有権の移転を主張することができる。

正解:2

本問を考える前提として、「所有権の移転時期」の問題と「所有権の第三者への対抗」の問題を区別して置かなければならない。

所有権の移転時期

物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる(民法176条)。例えば、土地の売買契約をした場合、契約の時点で、土地の所有権が売主から買主に移転するのが原則である。
この点につき、当事者間で別段の定めをすることも可能である。本問では、「代金全額が支払われたとき」を所有権移転時期とする特約が締結されている。

所有権の第三者への対抗

所有権の取得を第三者に対抗するためには、対抗要件を備える必要がある。不動産の場合、この対抗要件は、登記である(民法177条)。

1 誤り

AとBは、この土地につき前主・後主の関係にあり、所有権を争う対抗関係にあるわけではない。つまり、登記の有無について考慮する必要はない。
AB間では、「代金全額が支払われたときに所有権が移転する」旨が約定されており、Bは、実際に代金全額を支払済みである。したがって、Bは、Aに対して、登記がなくても、所有権の移転を主張することができる。

■類似過去問(当事者間、前主後主間)
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 年-問-肢内容正誤
116-03-4F→A→Bと所有権が移転した場合、BはFに対し、登記がなくても所有権を対抗できる。
213-25-3[A所有の宅地甲地をBが取得]甲地にA所有の住宅が建っているとき、BがAに対してこれを除却するよう求めるためには、Bは、甲地の所有権移転登記を完了していなければならない。×
308-03-1代金全額を支払ったとしても、所有権移転登記を完了していない場合には、買主は売主に所有権の移転を主張できない。×

2 正しい

Cは、Aの相続人であるから、Aの権利義務をすべて承継する(民法896条)。簡単にいえば、CがAと同一人物であるとして考えればいいのである。したがって、CとBとは、売買契約の当事者同士の関係であり、対抗関係にはならない(同法177条)。
AB間では、「代金全額が支払われたときに所有権が移転する」旨が約定されており、Bは、Aに代金全額を支払済みである。したがって、Bは、A、さらにその相続人であるCに対して、登記がなくても、所有権の移転を主張することができる。

■類似過去問(相続人と対抗関係)
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 年-問-肢内容正誤
117-08-1Aが所有地をBに譲渡した後死亡し単独相続人Cが所有権移転登記をした場合、Bは、所有権をCに対抗できない。×
217-08-2Aが所有地をBに譲渡した後死亡し単独相続人Cが所有権移転登記をした。その後、CがDに土地を売却しDがその旨登記すると、Bは、所有権をDに対抗できない。
315-12-2相続財産である土地につき、B、C及びDが持分各3分の1の共有相続登記をした後、遺産分割協議によりBが単独所有権を取得した場合、その後にCが登記上の持分3分の1を第三者に譲渡し、所有権移転登記をしても、Bは、単独所有権を登記なくして、その第三者に対抗できる。×
410-01-4Aから土地を取得したBは、Bが当該土地を取得した後で、移転登記を受ける前に、Aが死亡した場合におけるAの相続人に対し、所有権を主張できない。×
508-03-2売主が買主への所有権移転登記を完了する前に死亡した場合、買主は、売主の相続人に対して所有権の移転を主張することができる。

3 誤り

「代金全額が支払われたときに所有権が移転する」というのは、あくまでAB間の売買契約における特約である。AD間の契約に適用されるものではない。また、あくまで当事者間における特約に過ぎず、それが第三者への対抗要件になるわけではない。
本肢のケースでは、A→DとA→Bという二重譲渡がなされているのであり、このようなケースにおいて、一方の譲受人が他方の譲受人に所有権を対抗するためには、登記を備える必要がある。Dがいまだ所有権移転登記を受けていない以上、Bが所有権を取得する可能性は残されている。

■類似過去問(対抗問題(ちょっと複雑なケース))
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 年-問-肢内容正誤
117-06-1BはAに対して自己所有の甲建物に平成15年4月1日に抵当権を設定し、Aは同日付でその旨の登記をした。Bは、平成15年2月1日に甲建物をCに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Cは、この賃貸借をAに対抗できる。
216-03-3Aは、自己所有の建物をBに売却したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。この建物がAとEとの持分1/2ずつの共有であり、Aが自己の持分をBに売却した場合、Bは、Eに対し、この建物の持分の取得を対抗できない。
315-03-3Aは、自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。Eが、甲地に抵当権を設定して登記を得た場合であっても、その後Bが所有権移転登記を得てしまえば、以後、EはBに対して甲地に抵当権を設定したことを主張することができない。×
414-02-4Aが、Bの代理人としてCとの間で、B所有の土地の売買契約を締結しようとしている。AがBに無断でCと売買契約をしたが、Bがそれを知らないでDに売却して移転登記をした後でも、BがAの行為を追認すれば、DはCに所有権取得を対抗できなくなる。×
509-06-3GがHに土地を譲渡した場合で、Hに登記を移転する前に、Gが死亡し、Iがその土地の特定遺贈を受け、登記の移転も受けたとき、Hは、登記なしにIに対して土地の所有権を主張できる。×
608-03-3Aの所有する土地について、AB間で、代金全額が支払われたときに所有権がAからBに移転する旨約定して売買契約を締結した。Aが、Bとの売買契約締結前に、Dとの間で本件土地を売却する契約を締結してDから代金全額を受領していた場合、AからDへの所有権移転登記が完了していなくても、Bは、Aから所有権を取得することはできない。×

4 誤り

「代金全額が支払われたときに所有権が移転する」というのは、あくまでAB間の売買契約における特約である。土地の賃借人に効力を及ぼすものではない。
したがって、Bが、Eに対して所有権を主張するには、原則通り、対抗要件を備える必要がある。Bは、いまだ所有権移転登記を受けていないから、Eに対して所有権を主張することができない。

■類似過去問(土地・建物の賃借人への対抗)
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 年-問-肢内容正誤
124-06-2賃貸中の土地の譲受人→土地上に登記ある建物を有する土地の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
220-04-4建物に居住している建物の賃借人→建物の譲受人:賃借権を対抗可能。
316-03-2賃貸中の建物の譲受人→引渡しを受けた建物の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
410-01-1賃貸中の土地の譲受人→自己名義で保存登記をした建物を所有する土地の賃借人:登記がなくても所有権を対抗可能。×
508-03-4Aの所有する土地について、AB間で、代金全額が支払われたときに所有権がAからBに移転する旨約定して売買契約を締結した。EがAからこの土地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合、BがAに代金全額を支払った後であれば、AからBへの所有権移転登記が完了していなくても、Bは、Eに対して所有権の移転を主張することができる。×
607-07-3賃貸中の土地の譲受人→建物を建てその登記をしている土地の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
701-13-1引渡しを受けた建物の賃借人→土地を譲り受け移転登記をした所有権者:賃借人の地位を対抗可能。

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