【宅建過去問】(平成08年問08)売主の担保責任

AがBから建物所有の目的で土地を買い受ける契約をしたが、AB間に担保責任に関する特約はなかった。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

  1. この土地がCの所有であることをAが知って契約した場合でも、Bがこの土地をCから取得してAに移転できないときには、Aは、Bに対して契約を解除することができる。
  2. この土地の8割の部分はBの所有であるが、2割の部分がDの所有である場合で、BがD所有の部分を取得してAに移転できないことをAが知って契約したときでも、Aは、Bに対して契約を解除することができる。
  3. この土地が抵当権の目的とされており、その実行の結果Eが競落したとき、Aは、Bに対して契約を解除することができる。
  4. この土地の8割が都市計画街路の区域内にあることが容易に分からない状況にあったため、Aがそのことを知らなかった場合で、このため契約の目的を達することができないとき、Aは、Bに対して契約を解除することができる。

正解:2

1 正しい

売買の目的物の全部が売主(B)以外の所有物であった場合、売主が権利を取得して買主(A)に移転できないときは、買主は契約の解除をすることができる(民法561条前段)。これは、買主が善意か悪意か、に関係ない。

※悪意の買主は、損害賠償請求をすることができない(同条後段)。

全部他人物
減額 解除 損害賠償 期間
善意 制限なし
悪意 × 制限なし
■類似過去問(他人物売買:買主による解除)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-06-1
他人物であることにつき悪意の買主は、損害賠償請求ができない。
228-06-2
他人物であることにつき悪意の買主は、契約を解除することができる。
317-09-1他人物であることにつき悪意の買主は、解除はできるが、損害賠償請求はできない。
416-10-2他人物売買につき悪意であるとして損害賠償請求できない場合でも、売主に帰責性があるときは、債務不履行による損害賠償請求ができる。
508-08-1他人物であることにつき悪意の買主でも、契約を解除することができる。
605-08-3他人物であることにつき買主が善意でも悪意でも、契約を解除することができる。
703-11-2他人物につき権利を移転できないとき、買主の善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。

2 誤り

売買の目的物の一部が売主(B)以外の所有物であった場合、善意の買主(A)は、契約の解除ができる場合がある(民法563条2項)。
しかし、悪意の買主は、解除をすることができない。

一部他人物
減額 解除 損害賠償 期間
善意 知ってから1年
悪意 × × 契約から1年
■類似過去問(売主の担保責任(一部他人物・数量指示売買))
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
権利の一部が他人に属する場合
116-10-3土地の一部を第三者が所有していた場合、買主はそのことを知っていたとしても、買主に対し代金減額請求できる。
208-08-2土地の一部を第三者が所有していた場合、買主はそのことを知っていたとしても、契約を解除できる。×
305-08-2土地の一部を第三者が所有していた場合、買主は、他人物であることに関する善意悪意に関係なく、代金減額請求できる。
403-11-1土地の一部を第三者が所有していた場合、売主が買主に権利を移転できず、残りの部分だけでは買主が買うことができないとき、買主は、他人物であることに関する善意悪意に関係なく、契約を解除できる。×
数量指示売買
105-08-11,000㎡の土地について数量を指示して売却する契約を締結した場合、その土地を実測したところ700㎡しかなかったときは、買主は、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができる。×
203-11-4土地の売買が実測面積を表示し、単価を乗じて価格が定められている場合において、その面積が著しく不足していたとき、買主は、その善意悪意に関係なく契約を解除することができる。×

3 正しい

売買の目的である不動産について存した抵当権の行使により買主(A)がその所有権を失ったときは、買主は、契約の解除をすることができる(民法567条1項)。これは、買主が善意か悪意か、に関係ない。

抵当権等の実行
減額 解除 損害賠償 期間
善意 制限なし
悪意 制限なし
■類似過去問(売主の担保責任(抵当権・地上権等がある場合))
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
抵当権等がある場合
128-06-3
[Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約]Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。
×
228-06-4
[Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約]Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。

320-09-2抵当権が設定された土地の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、抵当権の設定につき悪意であっても、契約を解除できる。
417-09-3抵当権が設定された不動産の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、抵当権の設定につき悪意であるときは、契約を解除できるが、損害賠償請求はできない。×
511-10-3抵当権が設定された不動産の購入者が、抵当債務を弁済した場合、抵当権の設定につき悪意であるときは、損害賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はできる。×
608-08-3抵当権の目的となっている土地の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、契約を解除できる。
704-06-3抵当権の存在を知らなかった建物の購入者は、抵当権の実行前でも、契約を解除できる。×
802-06-1土地の買主Aは、契約の際Cの抵当権のあることを知らなくても、その理由だけでは、Aと売主Bとの間の売買契約を解除することはできない。
901-04-4売買の目的物である土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、抵当権行使の有無に関係なく、契約を解除することができる。×
地上権等がある場合
105-08-4売買の目的物である土地に第三者が登記済みの地上権を有していて、買主が利用目的を達成することができなかった場合、善意のときに限り、契約を解除することができる。

4 正しい

瑕疵担保責任でいう「瑕疵」には、物理的瑕疵だけでなく法律上の瑕疵も含まれる。したがって、都市計画上の制約も「瑕疵」に該当する(最判昭41.04.14)。
この「瑕疵」が、容易に分からない状況で、買主(A)がそのことを知らなかった、というのだから、買主は、「瑕疵」について、善意かつ無過失である。したがって、売主(B)の瑕疵担保責任を追及することができる(民法570条、566条)。
土地の「瑕疵」のために、契約の目的を達することができないというのだから、Aは、契約を解除することができる。

瑕疵担保責任
減額 解除 損害賠償 期間
善意
無過失
知ってから1年
■類似過去問(瑕疵担保責任:「瑕疵」とは)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
124-03-4物の瑕疵とは、目的物が備えるべき性質、品質を備えていないことである旨は、民法の条文に規定されている。×
216-10-4Bが敷地賃借権付建物をAから購入したところ、敷地の欠陥により擁壁に亀裂が生じて建物に危険が生じた場合、Bは敷地の欠陥を知らなかったとしても、Aに対し建物売主の瑕疵担保責任を追及することはできない。
法律的な瑕疵
116-10-1都市計画法上の制約により当該土地に住宅を建築することができないことも、「瑕疵」に含まれる。
208-08-4都市計画街路の区域内にあることが容易に分からない状況にあったため、買主がそのことを知らなかった場合で、契約目的を達することができないとき、買主は契約を解除できる。
■類似過去問(瑕疵担保責任:解除できる場合)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
123-09-2重大な瑕疵があり、契約目的を達成できない場合には、契約を解除できる。
219-11-2目的を達成できないとまでいえない瑕疵の場合、売主は、瑕疵担保責任を負わない。×
315-10-2解除できるのは、契約目的が達成できない場合に限られる。
414-09-2解除できない場合でも、損害賠償請求が可能。
514-09-4契約目的を達成できない場合に限り、解除可能。
608-08-4契約の目的を達成できない場合、解除可能。
704-08-1購入した建物の瑕疵が、居住の用に支障ないものでも、解除可能。×
803-11-3契約目的を達成できない場合、解除可能。
901-04-2売買の目的物である土地に隠れた瑕疵があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、瑕疵の程度に関係なく、契約を解除することができる。×

>>年度目次に戻る

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です