【宅建過去問】(平成08年問13)借地借家法(借地)

Aは、建物の所有を目的としてBから土地を貸借し、建物を建築して所有しているが、その土地の借地権については登記をしていない。この場合において、その土地の所有権がBからCに移転され、所有権移転登記がなされたときに関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが、Aの名義ではなく、Aと氏を同じくするAの長男名義で、本件建物につき保存登記をしている場合、Aは、借地権をCに対抗することができる。
  2. Aが自己の名義で本件建物につき保存登記をしている場合で、BからCへの土地の所有権の移転が、当該保存登記後の差押えに基づく強制競売によるものであるとき、Aは、借地権をCに対抗することができる。
  3. 本件建物が火事により滅失した場合、建物を新たに築造する旨を本件土地の上の見やすい場所に掲示していれば、Aは、本件建物について登記していなかったときでも、借地権をCに対抗することができる。
  4. 借地権が借地借家法第22条に規定する定期借地権である場合、公正証書によって借地契約を締結していれば、Aは、本件建物について登記していなかったときでも、借地権をCに対抗することができる。

正解:2

1 誤り

借地権の登記がなくても、借地上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、借地権を第三者に対抗することができる(借地借家法10条1項)。
登記の種類は、表示の登記でも、所有権の保存登記・移転登記でも、いずれでも構わない。

しかし、建物の登記は、借地権者名義のものでなければならない。借地権者の長男(最判昭41.04.27)や妻(最判昭47.06.22)で建物を登記したとしても、借地権を第三者に対抗することはできない。

■類似過去問(借地権の対抗要件)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

228-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
326-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
426-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
525-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
624-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
724-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
820-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
918-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1015-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1111-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1211-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1311-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
1411-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
1508-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
1608-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
1708-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

2 正しい

(肢1参照)借地上の建物につき、借地権者A自身の名義で保存登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。

※第三者Cが、強制競売により所有権を取得した者であっても、それが建物の保存登記後のことである以上、結論に変わりはない。

■類似過去問(借地権の対抗要件)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

228-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
326-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
426-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
525-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
624-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
724-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
820-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
918-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1015-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1111-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1211-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1311-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
1411-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
1508-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
1608-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
1708-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

3 誤り

借地上の建物を登記することにより、借地権の対抗力を確保していた場合(借地借家法10条1項)、建物が滅失してしまえば、借地権は対抗力を失うことになる。このような場合でも、借地権者が、借地借家法に規定する事項を土地上の見やすい場所に掲示しておけば、滅失日から2年間は、第三者に対し借地権を対抗することができる(同法10条2項)。

以上で分かるように、掲示によって暫定的対抗力を主張できるのは、借地上の建物の登記があった場合に限られる。本肢のように「本件建物について登記していなかった」というケースでは、掲示により借地権を対抗することはできない。

■類似過去問(建物滅失時の対抗要件)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
124-11-2建物が全焼しても必要事項を掲示すれば借地権を対抗できる。
215-13-2建物が全焼しても必要事項を掲示すれば2年間は借地権を対抗できる。
308-13-3登記のない建物が全焼した場合でも、必要事項を掲示すれば借地権を対抗できる。×

4 誤り

契約を公正証書ですることにより、借地借家法22条の定期借地権設定契約が有効となる(借地借家法22条)
しかし、これはあくまで当事者間での契約の有効性の話である。公正証書が存在しても、借地権が公示されていない以上、借地権の対抗要件としては、全く機能しない。

■類似過去問(借地権の対抗要件)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

228-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
326-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
426-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
525-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
624-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
724-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
820-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
918-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1015-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1111-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1211-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1311-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
1411-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
1508-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
1608-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
1708-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

>>年度目次に戻る

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です