【宅建過去問】(平成09年問03)賃貸借契約

建物の賃貸借契約における賃借人Aに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. Aが、建物賃借中に建物の修繕のため必要費を支出した場合、Aは、その必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき当該建物の返還を拒否できる。
  2. Aの債務不履行により建物の賃貸借契約が解除された後に、Aが建物の修繕のため必要費を支出した場合、Aは、その必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき当該建物の返還を拒否できる。
  3. Aは、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、当該建物に引き続き居住したとき、それによる利益(賃料相当額)は返還しなければならない。
  4. Aは、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、さらに当該建物の修繕のため必要費を支出したとき、その必要費のためにも留置権を行使できる。

正解:2

1 正しい

賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる(民法608条)。そして、本肢の「建物の修繕」費用は、賃貸人が負担すべきものである。したがって、賃貸人に対し、償還を請求することができる。
この費用償還請求権は、賃借している建物という物に関して生じた債権である。したがって、賃借人は、債権の弁済を受けるまで(賃貸人が費用を償還するまで)、建物を留置することができる(同法295条1項本文)。つまり、留置権に基づき建物の返還を拒否することができる。

■類似過去問(賃借人による費用の償還請求)
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 年-問-肢内容正誤
必要費
127-03-2借主は、賃貸借契約では、貸主の負担に属する必要費を支出したときは、貸主に対しその償還を請求することができる。
209-03-1建物の賃借人が、賃借中に建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき当該建物の返還を拒否できる。
309-03-2建物の賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された後に、賃借人が建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき建物の返還を拒否できる。×
409-03-4建物の賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、さらに当該建物の修繕のため必要費を支出したとき、その必要費のためにも留置権を行使できる。
503-13-2借主は、貸主の負担すべき必要費を支出したときは、直ちに、貸主に対しその償還を請求することができる。
601-06-2建物が老朽化してきたため、借主が貸主の負担すべき必要費を支出して建物の修繕をした場合、借主は、貸主に対して、直ちに修繕に要した費用全額の償還を請求することができる。
有益費
103-13-3Aは、有益費を支出したときは、賃貸借終了の際、その価格の増加が現存する場合に限り、自らの選択によりその費した金額又は増加額の償還を請求することができる。×
■類似過去問(留置権)
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 年-問-肢内容正誤
目的物
121-05-3留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。×
内容
125-04-1賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで、建物を留置できる。×
225-04-2不動産が二重売買され、第2買主が所有権移転登記を備えたため、第1買主が所有権を取得できなくなった場合、第1買主は、損害賠償を受けるまで不動産を留置できる。×
325-04-3建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで建物を留置できる。×
425-04-4建物賃借人が必要費を支出した場合、建物所有者ではない第三者所有の敷地を留置できない。
521-05-4留置権者は、善良な管理者の注意をもって、留置物を占有する必要があるのに対し、質権者は、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、質物を占有する必要がある。×
619-07-2建物の賃借人が造作買取代金債権を有している場合、弁済を受けるまで、建物を留置できる。×
717-05-4不動産に留置権を有する者は、目的物が金銭債権に転じた場合には、当該金銭に物上代位することができる。×
809-03-1建物の賃借人が、賃借中に建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき当該建物の返還を拒否できる。
909-03-2建物の賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された後に、賃借人が建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき建物の返還を拒否できる。×
1009-03-3賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、当該建物に引き続き居住したとき、それによる利益(賃料相当額)は返還しなければならない。
1109-03-4建物の賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、さらに当該建物の修繕のため必要費を支出したとき、その必要費のためにも留置権を行使できる。
1203-07-1不動産を目的とする担保物権の中には、登記なくして第三者に対抗することができるものもある。

2 誤り

建物の賃借人が、債務不履行により賃貸借契約を解除されたのち、権原のないことを知りながらその建物を不法に占有する間に有益費を支出しても、それは、民法295条2項の類推適用により、「占有が不法行為によって始まった場合」と解釈される(最判昭46.07.16)。
したがって、必要費の償還請求権に基づいて建物の留置権を行使することはできない。

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 年-問-肢内容正誤
必要費
127-03-2借主は、賃貸借契約では、貸主の負担に属する必要費を支出したときは、貸主に対しその償還を請求することができる。
209-03-1建物の賃借人が、賃借中に建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき当該建物の返還を拒否できる。
309-03-2建物の賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された後に、賃借人が建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき建物の返還を拒否できる。×
409-03-4建物の賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、さらに当該建物の修繕のため必要費を支出したとき、その必要費のためにも留置権を行使できる。
503-13-2借主は、貸主の負担すべき必要費を支出したときは、直ちに、貸主に対しその償還を請求することができる。
601-06-2建物が老朽化してきたため、借主が貸主の負担すべき必要費を支出して建物の修繕をした場合、借主は、貸主に対して、直ちに修繕に要した費用全額の償還を請求することができる。
有益費
103-13-3Aは、有益費を支出したときは、賃貸借終了の際、その価格の増加が現存する場合に限り、自らの選択によりその費した金額又は増加額の償還を請求することができる。×
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 年-問-肢内容正誤
目的物
121-05-3留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。×
内容
125-04-1賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで、建物を留置できる。×
225-04-2不動産が二重売買され、第2買主が所有権移転登記を備えたため、第1買主が所有権を取得できなくなった場合、第1買主は、損害賠償を受けるまで不動産を留置できる。×
325-04-3建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで建物を留置できる。×
425-04-4建物賃借人が必要費を支出した場合、建物所有者ではない第三者所有の敷地を留置できない。
521-05-4留置権者は、善良な管理者の注意をもって、留置物を占有する必要があるのに対し、質権者は、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、質物を占有する必要がある。×
619-07-2建物の賃借人が造作買取代金債権を有している場合、弁済を受けるまで、建物を留置できる。×
717-05-4不動産に留置権を有する者は、目的物が金銭債権に転じた場合には、当該金銭に物上代位することができる。×
809-03-1建物の賃借人が、賃借中に建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき当該建物の返還を拒否できる。
909-03-2建物の賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された後に、賃借人が建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき建物の返還を拒否できる。×
1009-03-3賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、当該建物に引き続き居住したとき、それによる利益(賃料相当額)は返還しなければならない。
1109-03-4建物の賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、さらに当該建物の修繕のため必要費を支出したとき、その必要費のためにも留置権を行使できる。
1203-07-1不動産を目的とする担保物権の中には、登記なくして第三者に対抗することができるものもある。

3 正しい

賃借人は、留置権を行使にあたり、留置物の保存行為として、建物に居住し続けることができる(民法298条2項但書)。
ただし、そのことによって受ける利益(賃料相当額)は、不当利得である(同法703条)。したがって、賃貸人に返還する必要がある(大判昭10.05.13)。

■類似過去問(留置権)
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 年-問-肢内容正誤
目的物
121-05-3留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。×
内容
125-04-1賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで、建物を留置できる。×
225-04-2不動産が二重売買され、第2買主が所有権移転登記を備えたため、第1買主が所有権を取得できなくなった場合、第1買主は、損害賠償を受けるまで不動産を留置できる。×
325-04-3建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで建物を留置できる。×
425-04-4建物賃借人が必要費を支出した場合、建物所有者ではない第三者所有の敷地を留置できない。
521-05-4留置権者は、善良な管理者の注意をもって、留置物を占有する必要があるのに対し、質権者は、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、質物を占有する必要がある。×
619-07-2建物の賃借人が造作買取代金債権を有している場合、弁済を受けるまで、建物を留置できる。×
717-05-4不動産に留置権を有する者は、目的物が金銭債権に転じた場合には、当該金銭に物上代位することができる。×
809-03-1建物の賃借人が、賃借中に建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき当該建物の返還を拒否できる。
909-03-2建物の賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された後に、賃借人が建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき建物の返還を拒否できる。×
1009-03-3賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、当該建物に引き続き居住したとき、それによる利益(賃料相当額)は返還しなければならない。
1109-03-4建物の賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、さらに当該建物の修繕のため必要費を支出したとき、その必要費のためにも留置権を行使できる。
1203-07-1不動産を目的とする担保物権の中には、登記なくして第三者に対抗することができるものもある。
■類似過去問(不当利得)
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 年-問-肢内容正誤
123-08-3Bは、B所有の乙不動産をAに売却し、代金1,000万円の受領と同時に登記を移転して引渡しも終えていた。しかし、Bは、錯誤を理由に売買契約は無効であるとして、乙不動産を返還し、登記を戻すようにAに求めた。これに対し、AがBに対して、1,000万円(代金相当額)の返還を求める場合、債権は契約に基づいて発生する。×
209-03-3賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、当該建物に引き続き居住したとき、それによる利益(賃料相当額)は返還しなければならない。
309-07-1A所有の不動産の登記がB所有名義となっているため固定資産税がBに課税され、Bが自己に納税義務がないことを知らずに税金を納付した場合、Bは、Aに対し不当利得としてその金額を請求することはできない。×
409-07-2建物の所有者Cが、公序良俗に反する目的でその建物をDに贈与し、その引渡し及び登記の移転が不法原因給付である場合、CがDに対しその返還を求めることはできないが、その建物の所有権自体は引き続きCに帰属する。×
509-07-3Eは、F所有のブルドーザーを賃借中のGから依頼されて、それを修理したが、Gが倒産したため修理代10万円の取立てができない場合、ブルドーザーの返還を受けたFに対し不当利得として10万円の請求をすることができる。
609-07-4土地を購入したHが、その購入資金の出所を税務署から追及されることをおそれて、Iの所有名義に登記し土地を引き渡した場合は不法原因給付であるから、Hは、Iに対しその登記の抹消と土地の返還を求めることはできない。×

4 正しい

留置権者は、留置物について必要費を支出したときは、所有者にその償還をさせることができる(民法299条1項)。
この費用償還請求権は、賃借している建物という物に関して生じた債権である。したがって、その必要費のためにも留置権を行使することができる(同法295条1項本文)。

■類似過去問(賃借人による費用の償還請求)
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 年-問-肢内容正誤
必要費
127-03-2借主は、賃貸借契約では、貸主の負担に属する必要費を支出したときは、貸主に対しその償還を請求することができる。
209-03-1建物の賃借人が、賃借中に建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき当該建物の返還を拒否できる。
309-03-2建物の賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された後に、賃借人が建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき建物の返還を拒否できる。×
409-03-4建物の賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、さらに当該建物の修繕のため必要費を支出したとき、その必要費のためにも留置権を行使できる。
503-13-2借主は、貸主の負担すべき必要費を支出したときは、直ちに、貸主に対しその償還を請求することができる。
601-06-2建物が老朽化してきたため、借主が貸主の負担すべき必要費を支出して建物の修繕をした場合、借主は、貸主に対して、直ちに修繕に要した費用全額の償還を請求することができる。
有益費
103-13-3Aは、有益費を支出したときは、賃貸借終了の際、その価格の増加が現存する場合に限り、自らの選択によりその費した金額又は増加額の償還を請求することができる。×
■類似過去問(留置権)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
目的物
121-05-3留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。×
内容
125-04-1賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで、建物を留置できる。×
225-04-2不動産が二重売買され、第2買主が所有権移転登記を備えたため、第1買主が所有権を取得できなくなった場合、第1買主は、損害賠償を受けるまで不動産を留置できる。×
325-04-3建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで建物を留置できる。×
425-04-4建物賃借人が必要費を支出した場合、建物所有者ではない第三者所有の敷地を留置できない。
521-05-4留置権者は、善良な管理者の注意をもって、留置物を占有する必要があるのに対し、質権者は、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、質物を占有する必要がある。×
619-07-2建物の賃借人が造作買取代金債権を有している場合、弁済を受けるまで、建物を留置できる。×
717-05-4不動産に留置権を有する者は、目的物が金銭債権に転じた場合には、当該金銭に物上代位することができる。×
809-03-1建物の賃借人が、賃借中に建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき当該建物の返還を拒否できる。
909-03-2建物の賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された後に、賃借人が建物の修繕のため必要費を支出した場合、必要費の償還を受けるまで、留置権に基づき建物の返還を拒否できる。×
1009-03-3賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、当該建物に引き続き居住したとき、それによる利益(賃料相当額)は返還しなければならない。
1109-03-4建物の賃借人は、留置権に基づき建物の返還を拒否している場合に、さらに当該建物の修繕のため必要費を支出したとき、その必要費のためにも留置権を行使できる。
1203-07-1不動産を目的とする担保物権の中には、登記なくして第三者に対抗することができるものもある。

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