7月
07
1997

【宅建過去問】(平成09年問31)免許の要否

【過去問本試験解説】発売中

宅地建物取引業の免許(以下「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Aが、土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。
  2. Bが、借金の返済に充てるため自己所有の宅地を10区画に区画割りして、多数のBの知人又は友人に対して売却する場合、Bは、免許を必要とする。
  3. Cが、甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され、当該宅地を10区画に区画割りして、多数の公益法人に対して売却する場合、Cは、免許を必要としない。
  4. Dが、1棟のマンション(10戸)を競売により取得し、自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合、Dは、免許を必要とする。

正解:2

1 誤り

Aは、「10区画の宅地」を「不特定多数の者に対して」「売却」しているから、「宅地建物取引業」に該当する(宅地建物取引業法2条2号)。したがって、免許を受ける必要がある(同法3条1項)。
「土地区画整理事業により換地として取得した宅地」であることは、結論に無関係。

■類似過去問(「宅地」の意味)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-26-ア工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているもの→宅地に該当する。
227-26-ウ用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているもの→宅地に該当しない。×
316-30-3用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに反復継続して売却する場合→免許不要。×
413-30-2用途地域内の所有地6区画を、売却する場合→免許不要。×
511-30-1用途地域内の宅地を、業者の媒介により、業として賃貸する場合→免許不要。
611-30-2用途地域内の農地を区画割りし、業として売却する場合→免許不要。×
709-31-1
土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合→免許不要。
×
808-41-3
自己所有の農地を農地法、都市計画法等の許可を得、区画割りし、分譲宅地として不特定多数の者に対して売却する場合で、それらの売却を数年にわたり毎年春と秋に限り行うとき→免許不要。
×
905-35-2都市計画区域外において山林を山林として反覆継続して売却する場合→免許不要。
1005-35-2原野を10区画に区画割して宅地として分譲する場合→免許必要。
1101-35-3用途地域内の所有地を駐車場として、反復継続して売却する場合→免許不要。×

2 正しい

「知人又は友人」であっても、「不特定多数」と扱われる。すなわち、Bは、「10区画の宅地」を「不特定多数に対して」「売却」しているから、「宅地建物取引業」に該当する(宅地建物取引業法2条2号)。したがって、免許を受ける必要がある(同法3条1項)。

※「不特定多数」に該当しないのは、会社が福利厚生の一環として自社の従業員のみに売却するような特殊な場合に限られる。

3 誤り

【宅建「業」にあたるか
国や地方公共団体が宅建業を営む場合には免許は不要である(宅地建物取引業法78条1項)。
しかし、Cは甲県の依頼を受けて販売を代理しているのであって、甲県自体ではない。したがって、Cの行為は宅地建物取引業にあたる(同法2条2号)。

【相手が公益法人】
売却の相手が公益法人のみであったとしても、宅建業でなくなるわけではない。

以上より、Cの行為は宅地建物取引業にあたり、免許を必要とする(同法3条1項)。

■類似過去問(国・地方公共団体が絡む場合)
  • 平成16年問30肢4(甲県の所有地を、甲県の代理として、不特定多数に売却する場合→免許不要:×)
  • 平成26年問26肢ウ(国その他宅建業法の適用がない者から、反復継続して宅地を購入する場合→免許不要:×)
  • 平成16年問30肢4(甲県の所有地を、甲県の代理として、不特定多数に売却する場合→免許不要:×)
  • 平成15年問30肢3(甲県住宅供給公社が住宅を不特定多数に継続して販売する場合→免許不要:◯)
  • 平成14年問30肢2(土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として繰り返し売却する場合→免許不要:×)
  • 平成11年問30肢3(甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、媒介を業として行おうとする場合→免許不要:×)
  • 平成09年問31肢3(甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要:×)
  • 平成07年問35肢2(都市再生機構の委託を受けて住宅分譲の代理を行う場合→免許不要:×)
  • 平成07年問35肢3(売却の相手が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られている場合→免許不要:×)
■類似過去問(公益法人に対して)
  • 平成16年問30肢3(用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに反復継続して売却する場合→免許不要:×)
  • 平成09年問31肢3(甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要:×)
  • 平成04年問35肢3(一団の土地付住宅を、多数の公益法人に分譲する場合→免許不要:×)

4 誤り

Dは自ら所有するマンションを学生に賃貸しているだけである。自ら貸主となる行為や転貸する行為は、「宅地建物取引業」に当てはまらない(宅地建物取引業法2条2号)。
したがって、Dは免許を受ける必要がない(同法3条1項)。

■類似過去問(自ら貸主・転貸主)
  • 平成26年問26肢ア(一棟のビルを賃貸→免許が不要:◯)
  • 平成26年問26肢ア(一棟借りしたオフィスビルをフロアごとに転貸→免許は不要:◯)
  • 平成26年問26肢ア(一棟のビルを賃貸→免許が不要:◯)
  • 平成26年問26肢ア(一棟借りしたオフィスビルをフロアごとに転貸→免許は不要:◯)
  • 平成26年問26肢ア(一棟のビルを賃貸→免許が不要:◯)
  • 平成26年問26肢ア(一棟借りしたオフィスビルをフロアごとに転貸→免許は不要:◯)
  • 平成26年問26肢ア(一棟のビルを賃貸→免許が不要:◯)
  • 平成26年問26肢ア(一棟借りしたオフィスビルをフロアごとに転貸→免許は不要:◯)
  • 平成24年問27肢2(自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸(自ら貸主)→免許が必要:×)
  • 平成24年問27肢3(一棟のビルを賃貸→免許が不要:◯)
  • 平成24年問27肢3(一棟借りしたビルを転貸→免許が必要:×)
  • 平成23年問26肢2(一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要:×)
  • 平成22年問26肢2(借上げた複数の建物を転貸→免許が必要:×)
  • 平成22年問26肢2(自ら所有する建物を貸借→免許は不要:◯)
  • 平成19年問32肢2(自己所有マンションの貸主→免許は不要:◯)
  • 平成17年問30肢1(オフィスビル一棟を賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成17年問30肢1(一棟借りしたオフィスビルを転貸→免許は不要:◯)
  • 平成16年問30肢2(自己所有のマンションを賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成14年問30肢4(一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要:◯)
  • 平成14年問39肢2(宅建業者が自らオフィスビルの一室の自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない:◯)
  • 平成13年問30肢3(自己所有のマンションを賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成11年問30肢1(用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成09年問31肢4(競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成08年問41肢2(業務用ビル一棟を賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成08年問41肢2(一棟借りした業務用ビルを転貸→免許は不要:◯)
  • 平成07年問35肢1(自己所有地を賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成07年問44肢1(自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当:×)
  • 平成05年問35肢3(自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要:◯)
  • 平成04年問35肢1(自己所有のマンションを賃貸→免許が必要:×)
  • 平成01年問35肢4(自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要:◯)

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