【宅建過去問】(平成09年問45)他人物売買

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、B所有の宅地(造成工事完了後)をCに売却しようとしている。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

  1. Cが宅地建物取引業者である場合で、B所有の当該宅地はBがDから売買により取得したものであるが、BがDにまだその売買代金を完済していないとき、Aは、Cと売買契約を締結できる。
  2. Cが宅地建物取引業者でない場合で、AがBから当該宅地を取得する契約の予約を締結しているときは、Aが予約完結権を行使するまでの間であっても、Aは、Cと売買契約を締結できる。
  3. Cが宅地建物取引業者である場合で、AがBと「代替地の提供があれば、Bは、Aに当該宅地を譲渡する」旨の契約を締結しているとき、Aは、Cと売買契約を締結できる。
  4. Cが宅地建物取引業者でない場合で、AがCから受け取る手付金について宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じたときは、AB間の宅地の譲渡に関する契約の有無にかかわらず、Aは、Cと売買契約を締結できる。

正解:4

宅建業者は自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約をすることができない。

ただし、これには3つの例外が認められている(宅地建物取引業法33条の2)。

  1. 物件を取得する契約を締結している場合
    ※予約でもよい。
    ※停止条件付契約はダメ
  2. 法令により、将来、業者が所有権を取得するのが明らかな場合
  3. 未完成物件の売買で手付金の保全措置がある場合

また、この規制は、業者間取引には適用されない(宅地建物取引業法78条2項)。

1 正しい

買主となろうとしているCは、宅建業者である。そして、自己の所有に属しない不動産を売るときの規制は、業者間取引には適用されない(宅地建物取引業法33条の2、宅地建物取引業法78条2項)。
また、Bと宅建業者Aとの間には、既に売買契約が締結されているので、その点から見ても、AC間の売買契約締結は、宅建業法に違反しない。
※売買代金が完済になっていなくても、結論には無関係。

■類似過去問(業者間取引と他人物売買)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-41-3
宅建業者Aは、宅建業者でないCが所有する宅地について、自らを売主、宅建業者Dを買主とする売買契約を締結することができる。
218-38-3業者間取引で自己の所有に属しない建物の売買契約を締結することは、宅建業法に違反する。×
317-35-1売買契約済だが未登記の土地を、宅建業者に売却すると、宅建業法に違反する。×
415-35-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
511-40-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
609-45-1売買契約済だが代金を完済していない土地を、宅建業者に売却することができる。
709-45-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却することができる。
806-44-1停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
905-39-2停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却してはならない。×
1004-37-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
1103-42-3取得契約も予約もしていない土地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。

2 正しい

Bと宅建業者Aとの間に、売買契約が締結されていれば、その土地を転売しても宅建業法に違反しない。そして、このBA間の契約は、予約段階であっても構わない(宅地建物取引業法33の2第2号)。

■類似過去問(取得契約が予約段階)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
117-35-3取得予約済みの土地を転売すると、宅建業法に違反する。×
209-45-2取得予約済みの土地であれば、予約完結権未行使の間であっても、転売契約を締結できる。
305-39-1取得予約済みの土地であっても、予約完結権未行使の間は、転売契約を締結してはならない。×
403-42-4取得予約済みの土地を、転売すると、宅建業法に違反する。×
501-48-4取得予約済みの土地を、転売してはならない。×

3 正しい

買主となろうとしているCは、宅建業者である。そして、自己の所有に属しない不動産を売るときの規制は、業者間取引には適用されない(宅地建物取引業法33条の2、宅地建物取引業法78条2項)。
したがって、Bと宅建業者Aとの間の契約が代替地の提供を前提とする停止条件付きのものであっても、宅建業法に違反しない。

■類似過去問(業者間取引と他人物売買)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-41-3
宅建業者Aは、宅建業者でないCが所有する宅地について、自らを売主、宅建業者Dを買主とする売買契約を締結することができる。
218-38-3業者間取引で自己の所有に属しない建物の売買契約を締結することは、宅建業法に違反する。×
317-35-1売買契約済だが未登記の土地を、宅建業者に売却すると、宅建業法に違反する。×
415-35-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
511-40-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
609-45-1売買契約済だが代金を完済していない土地を、宅建業者に売却することができる。
709-45-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却することができる。
806-44-1停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
905-39-2停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却してはならない。×
1004-37-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
1103-42-3取得契約も予約もしていない土地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。

4 誤り

土地の造成工事完了であれば、手付金等の保全措置が講ずることにより、AC間の契約締結が可能となる(宅地建物取引業法33条の2第2号)。
しかし、本問の宅地は、造成工事完了のものである。したがって、手付金等の保全措置を講じたとしても、転売が可能になるわけではない。

■類似過去問(未完成物件につき保全措置を講じた場合)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
121-31-ウ宅建業法41条1項に規定する手付金等の保全措置を講じておけば、売買契約を締結できる。
209-45-4完成物件につき手付金等の保全措置を講じたとき宅建業法41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じたときは、取得契約の有無にかかわらず、売買契約が可能である。×

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