7月
07
1998

【宅建過去問】(平成10年問29)不動産の鑑定評価

【過去問本試験解説】発売中

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 取引事例比較法における取引事例としては、特殊事情のある事例でもその具体的な状況が判明しており、補正できるものであれば採用することができるが、投機的取引であると認められる事例は採用できない。
  2. 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比較し公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合は、熟成度として地域要因の変化の程度に応じた増加額を加算できる。
  3. 原価法では価格時点における対象不動産の再調達原価を求める必要があるため、建設資材、工法等の変遷により対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、鑑定評価に当たって原価法を適用することはできない。
  4. 収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の、一般的に市場性を有しない不動産を除き、あらゆる不動産に適用すべきものであり、自用の住宅地については賃貸を想定することにより適用できる。

正解:3

1 正しい

取引事例比較法においては、取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであることが必要である(不動産鑑定評価基準 総論7章1節Ⅰ-2(2))。投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない(同基準 総論7章1節Ⅰ-2)。

■類似過去問(投機的事例)

2 正しい

土地についての原価法の適用において、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えている場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる(同基準 総論7章Ⅱ-2(2)①)。

■類似過去問(原価法:熟成度)
  • 平成20年問29肢2(土地についての原価法の適用において、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算可能:◯)
  • 平成10年問29肢2(土地についての原価法の適用において、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算可能:◯)

3 誤り

建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めること が困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原 価(置換原価)を再調達原価とみなすものとする(同基準 総論7章Ⅱ-2(1))。
「原価法を適用することができない」わけではない。

■類似過去問(再調達原価)
  • 平成19年問29肢3(再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう:◯)
  • 平成11年問29肢2(原価法における再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので、積算価格を求めるには、再調達原価について減価修正を行う必要がある:◯)
  • 平成10年問29肢3(建設資材、工法等の変遷により対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、原価法を適用することはできない:×)

4 正しい

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である(同基準 総論7章1節IV-1)。
賃貸用不動産の価格を求める場合に特に有効であるが、自用の住宅地であっても賃料を想定することによって適用することができる。

■類似過去問(収益還元法の適用範囲)
  • 平成20年問29肢4(収益還元法は、賃貸用不動産に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない:×)
  • 平成16年問29肢4(収益還元法は、自用の住宅地には適用できない:×)
  • 平成13年問29肢3(収益還元法は、自用の住宅地を含め、すべての不動産に適用すべきである:×)
  • 平成10年問29肢4(収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等には適用すべきでないが、自用の住宅地には適用できる:◯)
  • 平成09年問29肢4(土地取引価格の上昇が著しいときは、収益還元法が適用できない:×)
  • 平成04年問33肢4(収益還元法は、賃貸用不動産又は一般企業用不動産の価格を求める場合に適用されるものであり、自用の住宅地の価格を求める場合には適用しない:×)

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Written by 家坂 圭一 in: 不動産の鑑定評価,平成10年過去問 |

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