【宅建過去問】(平成10年問36)8つの規制

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 売買契約の締結に際し、AがBから預り金の名義をもって50万円を受領しようとする場合で、当該預り金が売買代金に充当されないものであるとき、Aは、国土交通省令で定める保全措置を講じなければならない。
  2. 売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を売買代金の額の2割と予定した場合には、違約金を定めることはできない。
  3. BがAの事務所で買受けの申込みをし、1週間後にBの自宅の近所の喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは、当該契約を締結した日から8日以内であれば、宅地建物取引業法第37条の2の規定により契約を解除することができる。
  4. 売買契約でAの債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定した場合は、Aの宅地の瑕疵を担保すべき責任に関し、その宅地の引渡しの日から1年となる特約をすることができる。

正解:2

1 誤り

「支払金又は預り金」の保全措置を講ずるかどうか、は任意であって、「講じなければならない」という局面は存在しない。

※宅建業法が規定しているのは、「支払金・預り金の保全措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその概要」を重要事項説明書(35条書面)に記載しなければならない、ということだけである(宅地建物取引業法35条1項11号)。

■類似過去問(35条書面:支払金又は預り金)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-32-1建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が売買代金の額の100分の10以下であるときは、その措置の概要を説明する必要はない。×
210-36-1売買契約の締結に際し、売主である宅建業者Aが宅建業者でない買主Bから預り金の名義をもって50万円を受領しようとする場合で、当該預り金が売買代金に充当されないものであるとき、Aは、国土交通省令で定める保全措置を講じなければならない。
×
309-37-350万円未満の額の預り金を授受する場合の当該預り金の保全措置の概要を重要事項として説明しなければならない。×
403-45-1取引の対象となる宅地又は建物に関し50万円の預り金を受領しようとする場合において、保証の措置等を講ずるかどうか、を重要事項として説明しなければならない。

2 正しい

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることは禁止されている(宅地建物取引業法38条1項)。
したがって、損害賠償額を代金の2割と予定した場合には、違約金を定めることができない。

■類似過去問(損害賠償の予定等の制限)
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 年-問-肢内容正誤
128-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
227-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
325-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
424-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
523-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
622-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
722-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
821-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
920-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1018-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1117-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1215-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1312-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1410-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1508-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1607-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
1707-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
1805-43-2違約金20%とする特約が可能。
1904-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×

3 誤り

宅建業者の事務所で買受けの申込みをした以上、クーリング・オフの対象にはならない(宅地建物取引業法37条の2第1項)。
※「買受けの申込み」が事務所等で行われた以上、契約締結場所がどこであってもクーリング・オフは成立しない。

買受けの申込みを
事務所等で それ以外で
契約の締結を 事務所等で ×
それ以外で ×
■類似過去問(事務所等で買受けの申込み→事務所等以外で契約締結)
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 年-問-肢内容正誤
124-37-4事務所で買受けの申込み→レストランで契約締結:クーリング・オフ可能×
217-41-1モデルルームで買受けの申込み→喫茶店で契約締結:クーリング・オフ不可
317-41-2事務所で買受けの申込み:クーリング・オフ不可
414-45-1買主の申出により自宅で買受けの申込み→ホテルのロビーで契約締結:クーリング・オフ不可
510-36-3事務所で買受けの申込み→喫茶店で契約締結:クーリング・オフ可能×

4 誤り

瑕疵担保責任に関する特約として認められているのは、「目的物の引渡しの日から2年以上」となるものだけである(宅地建物取引業法40条1項)。
本肢の「引渡しの時から1年」という特約は、この宅建業法の規定に比べて買主に不利であるから宅建業法の規定に違反し、無効となる(宅地建物取引業法40条2項)。

※「損害賠償額の予定」をするかどうか、は結論と全く無関係。

※特約が無効となる結果、民法の担保に関する規定が適用され、瑕疵担保期間は「買主が瑕疵を知った時から1年」となる(民法570条、民法566条3項)。

■類似過去問(瑕疵担保責任を負う期間)
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 年-問-肢内容正誤
127-34-2「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
227-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
326-31-ア「引渡しから3年」とする特約は無効。×
424-39-3「引渡しから2年」という特約は有効。
523-37-4「瑕疵発見から2年」という特約は有効。
622-40-1「引渡しから3年」という特約は有効。
721-40-4「引渡しから2年」という特約は有効。
820-40-4「引渡しから2年かつ瑕疵発見から30日」という特約は有効。×
917-42-3「契約締結から2年」という特約は有効。×
1015-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1114-41-1「引渡しから半年」という特約は有効。×
1212-40-1「引渡しから1年」という特約は無効で、「瑕疵発見から1年」となる。
1311-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1410-36-4損害賠償額を予定した場合、「瑕疵担保期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
1509-41-1「引渡しから2年の期間内、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
1609-41-3「契約締結から2年、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
1709-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1808-48-2「引渡しから1年」という特約は業者間では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
1907-43-1「引渡しから2年」という特約をしたときでも、瑕疵発見から1年は瑕疵担保責任を負う。×
2007-45-1「瑕疵発見から1年半」という特約は有効。
2106-43-1「瑕疵の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は責任を負う。×

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