【宅建過去問】(平成10年問42)広告

宅地の売買に関して宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. Aは、実在しない宅地について広告をすることができず、また、宅地が実在しても実際に取引する意思がない宅地について広告をすることができない。
  2. AがBから宅地を購入するため交渉中であり、Aが購入後売主として売買するか、又は媒介してBの宅地を売買するか未定であるとき、Aは、取引態様の別を明示することなく、当該宅地の売買に関する広告をすることができる。
  3. Aは、広告中の購入代金に関する融資のあっせんに関し、その融資の利息の利率についてアド・オン方式で表示したとき、その旨を明示したとしても、年利建ての実質金利を付記しなければ、広告をすることができない。
  4. Aが、宅地建物取引業法第33条に規定する広告の開始時期の制限に違反した場合、甲県知事は、Aに対して必要な指示をすることができ、Aがその指示に従わないとき業務停止処分をすることができる。

正解:2

1 正しい

実在しない宅地に関する広告が許されないのはもちろん、実在する宅地であっても、売る意思のない物件を広告することは「おとり広告」(誇大広告)にあたる(宅地建物取引業法32条、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方(第32条関係)一)。

「誇大広告等」とは、本条において規定されるところであるが、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとする、いわゆる「おとり広告」及び実際には存在しない物件等の「虚偽広告」についても本条の適用があるものとする。

■類似過去問(誇大広告になるもの)
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 年-問-肢内容正誤
126-30-2宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。
224-28-ウネット上で既に契約成立済の物件を広告しても、誇大広告にはならない。×
322-32-ア宅地・建物の利用制限の一部を表示しないことも、誇大広告になる。
422-32-イテレビ・ネット広告は規制の対象にならない。×
519-38-1実在していれば、販売する意思のない物件を広告してもよい。×
616-36-4
実在しない低家賃の賃貸物件を広告することは、誇大広告になる。
713-34-ア「市街化調整区域内の土地がすぐにでも市街化区域に変更される」という広告は、宅建業法に違反する。
812-38-4誇大広告をインターネットで行ったときでも、監督処分の対象となる。
910-42-1実在しない土地・取引意思がない土地につき広告することはできない。
1009-43-3実際には人を誤認させなくても、通常誤認させるような表示であれば、誇大広告に該当する。
1109-43-4販売意思のない物件の広告は、誇大広告に該当する。
1107-41-4法人業者の代表者が誇大広告を行った場合、実際に被害を受けた人がいないときでも代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。
1306-40-3物件が実在し、表示に誤りがなければ、取引意思のない物件を広告してもさしつかえない。×
1406-40-4他業者が作成した広告を、そのまま自社名義の広告として配布した場合でも、内容につき責任を問われることがある。
1505-42-1取引意思のない物件を広告した場合、6月以下の懲役に処されることがある。

2 誤り

広告をする際には、取引態様を必ず明示しなければならない(宅地建物取引業法34条1項)。
自ら売主となるか、媒介するか、が未定だからといって、省略することは許されない。

■類似過去問(●●のとき取引態様の明示不要)
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 年-問-肢内容正誤
128-32-3
中古建物の売買において、建物所有者から媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに自社ホームページに広告を掲載したが、広告を見た者からの問い合わせはなく、契約成立には至らなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
226-30-4数回に分けた広告→最初の広告以外は、明示不要。×
323-36-2数回に分けた広告→最初の広告のみ明示義務。×
417-34-1相手方に明らかな場合、広告時に、明示不要。×
516-36-2広告印刷時には未定だった場合、明示不要。×
610-42-2取引態様が未定の場合、広告で明示不要。×
705-42-2数回に分けた広告→最終回の広告では明示不要。×

3 正しい

融資の利息の利率については、アド・オン方式だけでなく、年利建ての実質金利も付記しなければならない(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方(第35条第1項第12号関係))。

1 提携ローン等に係る金利について
宅地建物取引業者が提携ローン等に係る金利をアド・オン方式により表示する場合には、実質金利を付記するものとし、かつ、実質金利の表示は、年利建てにより行うこととする。

■類似過去問(35条書面:金銭貸借のあっせん)
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 年-問-肢内容正誤
124-32-3融資額や返済方法等のあっせん内容につき、37条書面に記載するので、重要事項説明書への記載は省略した場合、宅建業法に違反しない。×
210-42-3融資のあっせんに関し、利息の利率についてアド・オン方式で表示したときは、年利建ての実質金利を付記しなければ、広告をすることができない。
309-40-2融資条件を説明したが、融資が成立しないときの措置について説明しなかった場合、宅建業法に違反しない。×
401-47-3あっせんが成立しない場合の措置は説明したが、融資機関が複数あったため、融資条件の説明はしなかった場合、宅建業法に違反しない。×

4 正しい

広告の開始時期の制限に違反した場合、指示処分の対象となる(宅地建物取引業法65条1項)。さらに、指示処分に従わなかった場合には、業務停止処分を受けることがある(宅地建物取引業法65条2項3号)。

■類似過去問(広告開始時期の制限)
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 年-問-肢内容正誤
128-32-1
宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行うことができる。
227-37-2建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として建物を販売する広告をすることができる。×
327-37-3建築確認を受けた後でなければ、建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
426-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
525-32-ア建築確認前の賃貸住宅の貸主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
625-32-エ建築確認前の建売住宅の売主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
724-28-イ建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。
824-28-エ建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。×
923-36-1開発許可・建築確認を受けなければ、売買その他の業務の広告はできない。
1020-32-2工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。×
1119-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1219-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1317-34-2宅地造成工事の完了検査を受けるまで、広告はできない。×
1416-36-1開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。
1514-32-3「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。×
1613-34-ウ「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。
1712-38-1開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。×
1811-40-1「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。×
1910-42-4宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。
2009-43-2「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。
2108-45-1国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。×
2208-50-4建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。
2306-40-1契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。×
2406-44-2開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。×
2505-42-4建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。×
2604-37-2建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。×
2702-47-1「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。×

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