【宅建過去問】(平成11年問10)売主の担保責任

AからBが建物を買い受ける契約を締結した場合(売主の担保責任についての特約はない。)に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. この建物がCの所有で、CにはAB間の契約締結時からこれを他に売却する意思がなく、AがBにその所有権を移転することができない場合でも、AB間の契約は有効に成立する。
  2. Aが、この建物がAの所有に属しないことを知らず、それを取得してBに移転できない場合は、BがAの所有に属しないことを知っていたときでも、Aは、Bの受けた損害を賠償しなければ、AB間の契約を解除することができない。
  3. AがDに設定していた抵当権の実行を免れるため、BがDに対しAの抵当債務を弁済した場合で、BがAB間の契約締結時に抵当権の存在を知っていたとき、Bは、Aに対し、損害の賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はすることができる。
  4. Bが、この建物の引渡し後、建物の柱の数本に、しろありによる被害があることを発見した場合は、AがAB間の契約締結時にこのことを知っていたときでないと、Bは、Aに損害賠償の請求をすることはできない。

正解:1

【1】正しい

他人物売買契約も、当事者間(AB間)においては有効である(民法560条)。
目的物の所有者Cに売却の意思が全くなかったとしても、この結論には変わりがない(最判昭25.10.26)。
の意思とは関係がない。

■類似過去問(他人物売買:有効性)
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民法[27]3(1)
他人物売買の有効性
 年-問-肢内容正誤
129-02-2Aを売主、Bを買主としてCの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、BがAの無権利について善意無過失であれば、AB間で売買契約が成立した時点で、Bは乙建物の所有権を取得する。×
229-05-4Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。×
321-10-3他人の所有物を目的物とした場合、売買契約は無効である。×
413-01-1共有者の一人が共有物全体を売却した場合、売買契約は有効である。
511-10-1所有者に売却意思がなくても、他人物の売買契約は有効に成立する。
601-04-1売買契約の目的物である土地が第三者の所有であって、当該第三者に譲渡の意思がないときは、契約は無効となる。×

【2】誤り

売主が、他人物であることについて善意(知らない)の場合、売主の方から解除をすることができる(民法562条1項)。
この際、買主が悪意(知っている)であれば、損害賠償をする必要はない(民法562条2項)。

■類似過去問(他人物売買:善意の売主の解除権)
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 年-問-肢内容正誤
111-10-2(AからBが建物を買い受ける契約を締結した。)Aが、この建物がAの所有に属しないことを知らず、それを取得してBに移転できない場合は、BがAの所有に属しないことを知っていたときでも、Aは、Bの受けた損害を賠償しなければ、AB間の契約を解除することができない。×
202-08-2売主が契約の当時その売却した権利が自己に属しないことを知らない場合において、その権利を取得して買主に移転することができないときは、売主は、損害を賠償して契約を解除することができる。

【3】誤り

買主Bが、費用を支出してその所有権を保存したときは、売主Aに対し、その費用の償還を請求することができる(民法567条2項)。
さらに損害があった場合には損害賠償を請求することができる(民法567条3項)。
※これは、買主が抵当権の存在を知っていた(悪意)か、知らなかった(善意)か、に関わらず発生する売主の担保責任である。

■類似過去問(売主の担保責任(抵当権・地上権等がある場合))
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 年-問-肢内容正誤
抵当権等がある場合
128-06-3
[Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約]Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。
×
228-06-4
[Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約]Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。

320-09-2抵当権が設定された土地の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、抵当権の設定につき悪意であっても、契約を解除できる。
417-09-3抵当権が設定された不動産の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、抵当権の設定につき悪意であるときは、契約を解除できるが、損害賠償請求はできない。×
511-10-3抵当権が設定された不動産の購入者が、抵当債務を弁済した場合、抵当権の設定につき悪意であるときは、損害賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はできる。×
608-08-3抵当権の目的となっている土地の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、契約を解除できる。
704-06-3抵当権の存在を知らなかった建物の購入者は、抵当権の実行前でも、契約を解除できる。×
802-06-1土地の買主Aは、契約の際Cの抵当権のあることを知らなくても、その理由だけでは、Aと売主Bとの間の売買契約を解除することはできない。
901-04-4売買の目的物である土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、抵当権行使の有無に関係なく、契約を解除することができる。×
地上権等がある場合
105-08-4売買の目的物である土地に第三者が登記済みの地上権を有していて、買主が利用目的を達成することができなかった場合、善意のときに限り、契約を解除することができる。

【4】誤り

瑕疵担保責任は売主が追う無過失責任である(民法570条、民法566条)。
「しろあり被害」という「瑕疵」があった以上、Aは瑕疵担保責任を負う。
Aがこのことを知っていたか否かで結論は異ならない。

■類似過去問(瑕疵担保責任:無過失責任)
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 年-問-肢内容正誤
121-10-1瑕疵につき売主が善意で、買主が善意無過失の場合、売主は瑕疵担保責任を負わない。×
214-09-1買主が、売主の帰責性を証明した場合に限り、瑕疵担保責任を追及できる。×
311-10-4売主が瑕疵につき契約時に悪意でないと、瑕疵担保責任を追及できない。×

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