【宅建過去問】(平成11年問13)借地権の対抗要件(借地借家法)

Aは、建物所有の目的でBから1筆の土地を賃借し (借地権の登記はしていない)、その土地の上にA単独所有の建物を建築していたが、Bは、その土地をCに売却し、所有権移転登記をした。この場合、借地借家法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

  1. Aは、建物について自己名義の所有権保存登記をしていても、そこに住んでいなければ、Cに対して借地権を対抗することができない。
  2. Aは、建物についてAの配偶者名義で所有権保存登記をしていても、Cに対して借地権を対抗することができない。
  3. Aがその土地の上に甲及び乙の2棟の建物を所有する場合、甲建物にのみA名義の所有権保存登記があれば、乙建物が未登記であっても、Aは、Cに対して借地権を対抗することができる。
  4. Aの建物の登記上の所在の地番が、その土地の地番の表示と多少相違していても、建物の同一性が種類、構造、床面積等によって認識できる程度の軽微な相違であれば、Aは、Cに対して借地権を対抗することができる。

正解:1

【1】誤り

借地権の対抗要件は、

  1. 借地権自体を登記すること
  2. 土地上に借地権者が登記されている建物を所有すること

のいずれかである(借地借家法10条)。
建物の登記をしてさえいれば対抗要件は具備されるので、Aは実際にそこに住んでいなくても、Cに対して借地権を対抗することができる。

■類似過去問(借地権の対抗要件)
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 年-問-肢内容正誤
128-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

228-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
326-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
426-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
525-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
624-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
724-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
820-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
918-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1015-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1111-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1211-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1311-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
1411-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
1508-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
1608-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
1708-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

【2】正しい

借地権の登記がなくても、借地上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、借地権を第三者に対抗することができる(借地借家法10条1項)。
登記の種類は、表示の登記でも、所有権の保存登記・移転登記でも、いずれでも構わない。

しかし、建物の登記は、借地権者名義のものでなければならない。借地権者の長男(最判昭41.04.27)や妻(最判昭47.06.22)で建物を登記したとしても、借地権を第三者に対抗することはできない。

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 年-問-肢内容正誤
128-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

228-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
326-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
426-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
525-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
624-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
724-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
820-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
918-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1015-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1111-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1211-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1311-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
1411-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
1508-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
1608-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
1708-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

【3】正しい

借地上に登記された建物(甲)が一棟あれば、他の建物(乙)について登記がなかったとしても、借地人Aは借地全体に対して借地権を対抗することができる(大判大正03.04.04)。

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 年-問-肢内容正誤
128-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

228-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
326-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
426-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
525-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
624-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
724-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
820-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
918-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1015-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1111-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1211-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1311-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
1411-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
1508-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
1608-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
1708-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

【4】正しい

Aの建物の登記上の所在の地番が、その土地の地番の表示と多少相違していても、建物の同一性が確認できる程度の軽微な相違であれば、Aは、Cに対して借地権を対抗することができる(最判昭40.03.17)。

■類似過去問(借地権の対抗要件)
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 年-問-肢内容正誤
128-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

228-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
326-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
426-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
525-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
624-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
724-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
820-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
918-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1015-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1111-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1211-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1311-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
1411-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
1508-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
1608-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
1708-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

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