【宅建過去問】(平成11年問33)8つの規制

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bと締結した宅地の売買契約(代金4,000万円、手付金400万円)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金400万円を放棄して、Aは1,000万円を償還して、契約を解除することができる」旨定めた場合、その定めは無効である。
  2. 契約に「Aが瑕疵担保責任を負う場合、Bは、損害賠償の請求をすることができるが、契約の解除ができるのは瑕疵により契約をした目的を達成できないときに限る」旨定めた場合、その定めは無効である。
  3. 契約に「Aは、宅地の引渡しの日から2年間瑕疵担保責任を負うが、Bが知っていた瑕疵についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは無効である。
  4. 契約に「債務不履行による契約の解除に伴う損害賠償額の予定及び違約金の合計額を代金の額の3割とする」旨定めた場合、その定めは、当該合計額につき800万円を超える部分については、無効である。

正解:4

1 誤り

買主が売主に手付を交付した場合、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主(宅建業者)は手付の倍額を償還して、契約の解除をすることができる(宅地建物取引業法39条2項)。

本肢の特約は「売主から解除するときは手付金の2.5倍である1,000万円を償還」というものであり、以上のルールに反する。
しかし、禁止されているのは買主に不利な特約のみである(宅地建物取引業法39条3項)。
本肢の特約は、買主に有利でこそあれ不利になることはないので有効である。

■類似過去問(手付解除の方式)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-28-ウ
宅建業者が買主から手付金500万円を受領した場合、買主に当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除することができる。
×
227-40-ア3,000万円の建物の売買に関し「売主が履行に着手するまで、買主は、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、特約は有効。×
325-38-ウ当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に手付金・中間金の倍額を支払い、買主は売主に手付金・中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約は有効である。×
422-39-3売主が、売買契約の解除を行う場合、買主に対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除できる。×
521-37-2買主に不利な特約がある場合でも、売主は、買主の手付放棄による契約解除を拒否できる。×
620-40-1売主は、解除にあたり、手付の3倍返しが必要という特約は有効。
719-34-1売主は、手付を償還すれば解除できる。×
818-39-3売主は、手付を償還すれば解除できるという特約は無効。
918-41-1売主は、手付解除をした買主に対し、違約金の請求が可能。×
1015-41-1「相手方が履行に着手するまで、買主は手付金の半額を放棄し、売主は手付金の倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。
1113-41-3売主は、手付を返還すれば解除できるという特約は有効。×
1211-33-1「当事者の一方が契約の履行に着手するまで、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の2.5倍を償還して、契約を解除できる」旨の定めは無効である。×
1308-49-4「引渡しがあるまで、いつでも手付解除が可能」という特約がある場合、買主は、売主が履行に着手していても、手付解除できる。
1407-43-3「買主は手付金の半額を放棄すれば解除できる」という特約があっても、手付金全額を放棄しなければ解除できない。×
1507-45-2「買主は手付金・中間金を放棄し、売主はそれらの倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。×
1606-43-3「買主は手付の半額を放棄し、売主は手付全額を償還して、契約を解除できる」と定めても、売主は手付の倍返しが必要。
1706-43-4「買主が履行に着手するまで、売主は手付の3倍額を償還して解除できる」と定めた場合、売主は手付の倍額償還だけでは解除できない。
1805-43-1「買主は手付金を放棄し、売主はその3倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、宅建業法に違反する。×

2 誤り

宅建業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができない(宅地建物取引業法40条1項)。これに反する特約は無効である(宅地建物取引業法40条2項)。
ここで民法を見てみると、「契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる」となっている(民法570条、566条3項)。すなわち、本肢の特約と全く同内容である。したがって、本肢の特約は、「民法よりも買主に不利」なものではなく、有効である。

■類似過去問(瑕疵担保責任に関する特約)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
225-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-1瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×
424-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。

521-38-ア「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
621-38-イ「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。
721-38-ウ「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
820-09-1「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
919-41-3「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1017-42-4「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
1111-33-2「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。×
1211-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1309-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
1409-41-2「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1505-45-1「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。×

3 誤り

宅建業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができない。例外は、瑕疵担保期間を「引渡しの日から2年間」とする場合に限られる(宅地建物取引業法40条1項)。
本肢は、この例外のケースであるから、民法より買主に不利ではあるが、特約は有効とされる。

※瑕疵担保責任は、そもそも「売買の目的物に隠れた瑕疵」がある場合の買主の責任を定めたものである(民法570条)。したがって、「買主が知っていた瑕疵については瑕疵担保責任を負わない」という特約は、民法に反するものではない。

■類似過去問(瑕疵担保責任に関する特約)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
225-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-1瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×
424-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。

521-38-ア「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
621-38-イ「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。
721-38-ウ「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
820-09-1「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
919-41-3「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1017-42-4「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
1111-33-2「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。×
1211-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1309-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
1409-41-2「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1505-45-1「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。×
■類似過去問(瑕疵担保責任を負う期間)
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 年-問-肢内容正誤
127-34-2「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
227-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
326-31-ア「引渡しから3年」とする特約は無効。×
424-39-3「引渡しから2年」という特約は有効。
523-37-4「瑕疵発見から2年」という特約は有効。
622-40-1「引渡しから3年」という特約は有効。
721-40-4「引渡しから2年」という特約は有効。
820-40-4「引渡しから2年かつ瑕疵発見から30日」という特約は有効。×
917-42-3「契約締結から2年」という特約は有効。×
1015-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1114-41-1「引渡しから半年」という特約は有効。×
1212-40-1「引渡しから1年」という特約は無効で、「瑕疵発見から1年」となる。
1311-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1410-36-4損害賠償額を予定した場合、「瑕疵担保期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
1509-41-1「引渡しから2年の期間内、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
1609-41-3「契約締結から2年、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
1709-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1808-48-2「引渡しから1年」という特約は業者間では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
1907-43-1「引渡しから2年」という特約をしたときでも、瑕疵発見から1年は瑕疵担保責任を負う。×
2007-45-1「瑕疵発見から1年半」という特約は有効。
2106-43-1「瑕疵の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は責任を負う。×

4 正しい

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることは禁止されている(宅地建物取引業法38条1項)。本肢では、これらの合計が3割とされており、このような定めは、違法である。
しかし、この場合であっても、損害賠償・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではなく、2割を超える部分について無効になるに過ぎない(宅地建物取引業法38条2項)。
したがって、本肢の特約は、「損害賠償金・違約金の合計が800万円」という内容になる。

■類似過去問(損害賠償額の予定:特約の効力)
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 年-問-肢内容正誤
127-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
224-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
319-41-220%を超える特約は全て無効。×
417-43-440%とする特約は全て無効。×
516-37-4損害賠償20%超でも、重要事項として説明すれば有効。×
614-40-420%を超える特約は全て無効。×
711-33-420%を超える特約をした場合、20%を超える部分が無効。
808-46-4損害賠償20%+違約金20%の特約をした場合、それらの合計が20%となる。
906-43-2違約金40%と合意しても、20%を超える部分については請求できない。
1001-48-3損害賠償額を33%と特約した場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。×

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