【宅建過去問】(平成12年問40)手付・瑕疵担保責任

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと中古の土地付建物の売買契約(代金5,000万円、手付金1,000万円)を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが、瑕疵担保責任を負うべき期間について、その土地付建物の引渡しの時から1年間とする旨の特約をした場合は、その期間は、Bが瑕疵の事実を知った時から1年間となる。
  2. Aは、手付金のうち代金の1/10を超える部分について宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領することができる。
  3. Aは、Bの要求があった場合は、契約の締結を誘引するためBの手付金の支払いについて分割払とすることができる。
  4. AB間で、手付金を違約手付とする旨の特約を定めた場合においても、別途Bの債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めることができる。

正解:1

【1】正しい

瑕疵担保責任に関する特約として認められているのは、「目的物の引渡しの日から2年以上」となるものだけである(宅地建物取引業法40条1項)。
本肢の「引渡しの時から1年」という特約は、この宅建業法の規定に比べて買主に不利であるから宅建業法の規定に違反し、無効となる(宅地建物取引業法40条3項)。
その結果、民法の担保に関する規定が適用され、瑕疵担保期間は「買主が瑕疵を知った時から1年」となる(民法570条、566条3項)。

■類似過去問(瑕疵担保責任を負う期間)
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 年-問-肢内容正誤
127-34-2「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
227-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
326-31-ア「引渡しから3年」とする特約は無効。×
424-39-3「引渡しから2年」という特約は有効。
523-37-4「瑕疵発見から2年」という特約は有効。
622-40-1「引渡しから3年」という特約は有効。
721-40-4「引渡しから2年」という特約は有効。
820-40-4「引渡しから2年かつ瑕疵発見から30日」という特約は有効。×
917-42-3「契約締結から2年」という特約は有効。×
1015-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1114-41-1「引渡しから半年」という特約は有効。×
1212-40-1「引渡しから1年」という特約は無効で、「瑕疵発見から1年」となる。
1311-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1410-36-4損害賠償額を予定した場合、「瑕疵担保期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
1509-41-1「引渡しから2年の期間内、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
1609-41-3「契約締結から2年、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
1709-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1808-48-2「引渡しから1年」という特約は業者間では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
1907-43-1「引渡しから2年」という特約をしたときでも、瑕疵発見から1年は瑕疵担保責任を負う。×
2007-45-1「瑕疵発見から1年半」という特約は有効。
2106-43-1「瑕疵の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は責任を負う。×

【2】誤り

中古の土地付建物は完成物件にあたる。
したがって、手付金の額が代金の10%(500万円)を超える本肢のケースでは、保全措置を講ずる必要がある(宅地建物取引業法41条の2第1項、令3条の2)。
保全措置は、手付金等のの全額について講じなければならない(宅地建物取引業法41条の2第1項)。
本肢のように「1/10を超える部分について宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じた」だけでは足りない。

■類似過去問(手付金等の全体を保全)
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 年-問-肢内容正誤
128-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
226-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
323-38-1銀行の保証委託契約は返還債務全部を保証する必要がある。
422-41-ウ保全措置を講じる必要がある額を超えた部分についてのみ保全措置を講じれば、その額を超える手付金を受領できる。×
519-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
617-42-2完成物件で、代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
714-41-2未完成物件で、保全の対象となるのは、代金の5/100を超えかつ1,000万を超える部分である。×
813-41-2銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。
812-40-2完成物件では、手付金のうち代金の1/10を超える部分について手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領できる。×
1004-41-1完成物件で、代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1103-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
1202-47-4未完成物件では、代金の5%を超える部分について保全措置を講じなければ、手付金等を受領できない。×

【3】誤り

手付金を分割払とすることは、「手附についての信用の供与」にあたる。これは、宅建業法で、禁止されている(宅地建物取引業法47条3号、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)。

信用の供与について

本号中「信用の供与」とは、手付としての約束手形の受領等の行為、手付予約をした場合における宅地建物取引業者による依頼者の当該予約債務の保証行為等もこれに該当することとなる。 なお、手付の分割受領も本号にいう「信用の供与」に該当する。

■類似過去問(手付貸与による契約誘引)
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 年-問-肢内容正誤
128-29-イ
宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
228-34-4
宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。
327-41-イ「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。
426-43-1手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。×
524-34-ウ手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
624-41-ウ売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した場合、宅建業法に違反する。×
723-41-ア手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
821-40-1手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
920-38-4手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。×
1018-40-3手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1115-38-3手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。×
1213-42-2業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。×
1312-35-4手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。
1412-40-3買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。×
1511-42-2手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1611-42-4手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。
1709-38-1「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
1809-40-1手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
1904-44-1手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。×
2001-48-1手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。×

【4】誤り

損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときは、合算した額が代金の額の2/10を超えてはならない(宅地建物取引業法38条1項)。
本肢のケースで、手付金(1,000万円=代金の20%)を違約手付と定めた場合、これ以外に損害賠償額を定めたとすれば、20%を超えることになる。
このような特約は20%を超える部分について無効となる(宅地建物取引業法38条2項)。

■類似過去問(損害賠償の予定等の制限)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
227-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
325-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
424-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
523-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
622-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
722-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
821-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
920-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1018-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1117-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1215-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1312-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1410-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1508-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1607-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
1707-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
1805-43-2違約金20%とする特約が可能。
1904-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×

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【宅建過去問】(平成12年問40)手付・瑕疵担保責任” に対して 2 件のコメントがあります

  1. 野本 より:

    いつも利用させて頂いております。
    素晴らしい解説をありがとうございます。
    肢の4について質問なのですが、宅建業法では39条2項でいかなる手付でも解約手付とみなすという規定があるようですが、本問肢4については違約手付にしています。
    なぜ違約手付にできるのでしょうか?
    解約手付とみなすというのは強行規定のようなので肢4のケースも解約手付とみなされると思いました。
    もしも解約手付とみなされるのであれば平成21年の37問アのようにそれぞれ別物ということで10分の2ずつ受領できるのでは…と思ったのです。
    私が混乱してしまっているだけかもしれませんが、良ければご回答お願いします。

    1. 家坂 圭一 より:

      野本様

      講師の家坂です。
      質問をいただいておきながら、回答が非常に非常に遅くなり、本当に申しわけございません。
      今さら、と思われるでしょうが、質問にお答えいたします。

      【1】解約手付であること
      宅建業法39条2項は、宅建業者が自ら売主となる取引において、受領した手付が解約手付とみなされる旨を規定しています。そして、これに反する特約は、無効です(同条3項)。したがって、「39条2項が強行規定である」という野本さんの指摘は、ただしいものです。

      【2】違約手付であること
      しかし、手付に違約手付の性質を持たせることが禁止されているわけではありません。特約をすることにより、違約手付の性質持たせることも可能です。
      この場合、交付された手付は、解約手付でもあり、違約手付でもあることになります。つまり、両者を兼ねています。
      (1)買主は手付を放棄し、売主はその倍額を償還すれば、何らの理由なく契約を解除することができる、という性質(解約手付)と、
      (2)当事者に債務不履行があった場合、損害賠償として、買主は手付を没収され、売主はその倍額を償還する義務を負う、という性質(違約手付)
      の両方を備えているわけです。

      【3】別途損害賠償の予定額を定めること
      以上より、本肢では、損害賠償額の予定(宅建業法38条)として、「代金の20%」と定めていることになります。
      これは、宅建業法が認めている上限額です(同条2項)。
      それにも関わらず、さらに加えて損害賠償額の予定をすることはできません。

      【4】平成21年問37肢1との違い
      この問題のポイントは、
      「手付金の額の制限と違約金の額の制限は、連動しない」
      「手付金を20%と定めた場合でも、違約金を20%と定めることができる」
      という点にあります。
      それに対し、本問は、「違約金の予定の上限は20%である」という点について出題しています。
      両者の結論が異なるのは、当然のことです。

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