9月
02
2001

【宅建過去問】(平成13年問29)不動産鑑定評価

【過去問本試験解説】発売中

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが、鑑定評価に当たっては、案件に即してこれらの三手法のいずれか1つを適用することが原則である。
  2. 取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
  3. 収益還元法は、学校、公園等公共又は公益の目的に供されている不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
  4. 賃料の鑑定評価において、支払賃料とは、賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。

正解:2

【1】 X 誤り

不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別される(不動産鑑定評価基準 総論7章1節Ⅰ-1)。
鑑定評価に当たっては、これら3つの手法を併用するのが原則である(同基準 総論8章6節)。
いずれか1つを適用するのではない。

■類似過去問(三手法の併用)
  • 平成20年問29肢1(原価法・取引事例比較法・収益還元法のうち、少なくとも2つを選択・適用するのが原則:×)
  • 平成19年問29肢1(鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という:◯)
  • 平成13年問29肢1(原価法・取引事例比較法・収益還元法のうち、1つを選択するのが原則:×)
  • 平成11年問29肢1(不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される:◯)
  • 平成09年問29肢1(原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つを併用するのが原則:◯)
  • 平成04年問33肢1(原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つを併用するのが原則:◯)

【2】 ◯ 正しい

取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である(同基準 総論7章1節Ⅲ-1)。

■類似過去問(取引事例比較法とは)
  • 平成13年問29肢2(取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である:◯)
  • 平成09年問29肢3(取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって不動産の試算価格を求める手法である:◯)

【3】 X 誤り

文化財の指定を受けた建造物等、一般的に市場性を有しない不動産には、収益還元法を適用すべきでない(同基準 総論7章1節Ⅳ-1)。
したがって、「すべての不動産」に適用すべきものとはいえない。

■類似過去問(収益還元法の適用範囲)
  • 平成20年問29肢4(収益還元法は、賃貸用不動産に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない:×)
  • 平成16年問29肢4(収益還元法は、自用の住宅地には適用できない:×)
  • 平成13年問29肢3(収益還元法は、自用の住宅地を含め、すべての不動産に適用すべきである:×)
  • 平成10年問29肢4(収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等には適用すべきでないが、自用の住宅地には適用できる:◯)
  • 平成04年問33肢4(収益還元法は、賃貸用不動産又は一般企業用不動産の価格を求める場合に適用されるものであり、自用の住宅地の価格を求める場合には適用しない:×)

【4】 X 誤り

本肢のいう「賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価」は実質賃料である(同基準 総論7章2節Ⅰ-1)。
支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいう。


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Written by 家坂 圭一 in: 不動産の鑑定評価,平成13年過去問 |

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