【宅建過去問】(平成13年問34)業務の規制

宅地建物取引業者が、その業務に関して行う次の行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

  • ア 都市計画法による市街化調整区域内の土地について、「近々、市街化区域と市街化調整区域との区分(線引き)を定めることが都道府県の義務でなくなる。」と記載し、当該土地について、すぐにでも市街化区域に変更されるがごとく表示して広告すること
  • イ 定期建物賃貸借を媒介する場合に、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明において、期間の定めがない旨の説明を行うこと
  • ウ 建築に関する工事の完了前において、建築基準法第6条第1項の確認を受ける必要のある建物について、その確認の申請後、確認を受ける前に、当該確認を受けることができるのは確実である旨表示して、当該建物の分譲の広告をすること
  • エ 競売開始決定がなされた自己の所有に属しない宅地について、裁判所による競売の公告がなされた後、入札前に、自ら売主として宅地建物取引業者でない者と当該宅地の売買契約を締結すること
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:4

【ア】違反する

宅地建物取引業者が広告をするときは、宅地の現在または将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良・有利であると誤認させるような表示をしてはならない(宅地建物取引業法32条)。

「市街化調整区域内の土地がすぐにでも市街化区域に変更される」ような広告はこの規定に違反する。

■類似過去問(誇大広告になるもの)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-30-2宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。
224-28-ウネット上で既に契約成立済の物件を広告しても、誇大広告にはならない。×
322-32-ア宅地・建物の利用制限の一部を表示しないことも、誇大広告になる。
422-32-イテレビ・ネット広告は規制の対象にならない。×
519-38-1実在していれば、販売する意思のない物件を広告してもよい。×
616-36-4
実在しない低家賃の賃貸物件を広告することは、誇大広告になる。
713-34-ア「市街化調整区域内の土地がすぐにでも市街化区域に変更される」という広告は、宅建業法に違反する。
812-38-4誇大広告をインターネットで行ったときでも、監督処分の対象となる。
910-42-1実在しない土地・取引意思がない土地につき広告することはできない。
1009-43-3実際には人を誤認させなくても、通常誤認させるような表示であれば、誇大広告に該当する。
1109-43-4販売意思のない物件の広告は、誇大広告に該当する。
1107-41-4法人業者の代表者が誇大広告を行った場合、実際に被害を受けた人がいないときでも代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。
1306-40-3物件が実在し、表示に誤りがなければ、取引意思のない物件を広告してもさしつかえない。×
1406-40-4他業者が作成した広告を、そのまま自社名義の広告として配布した場合でも、内容につき責任を問われることがある。
1505-42-1取引意思のない物件を広告した場合、6月以下の懲役に処されることがある。

【イ】違反する

定期建物賃貸借の場合、その旨を重要事項として説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項、同法規則16条の4の3第8号)。
「期間の定めがない」という虚偽の説明は違法である。

■類似過去問(35条書面:定期借地権・定期建物賃貸借)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-32-2定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。
221-33-3「定期建物賃貸借であるときは、その旨」は、説明事項である
317-37-4「定期借地権を設定しようとするときは、その旨」は、説明事項である
415-36-3終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合、その旨を説明しなければならない
513-34-イ定期建物賃貸借であるのに、期間の定めがない旨の説明を行うことは、宅建業法に違反する
612-39-1貸主が定期建物賃貸借であることを書面で説明した時でも、宅建業者は、定期建物賃貸借であることを重要事項として説明しなければならない

【ウ】違反する

完成の建物の広告を行うには、建築確認を受けておく必要がある(宅地建物取引業法33条)。
「確認を受けることができるのは確実」という広告は許されない。

■類似過去問(広告開始時期の制限)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-32-1
宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行うことができる。
227-37-2建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として建物を販売する広告をすることができる。×
327-37-3建築確認を受けた後でなければ、建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
426-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
525-32-ア建築確認前の賃貸住宅の貸主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
625-32-エ建築確認前の建売住宅の売主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
724-28-イ建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。
824-28-エ建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。×
923-36-1開発許可・建築確認を受けなければ、売買その他の業務の広告はできない。
1020-32-2工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。×
1119-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1219-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1317-34-2宅地造成工事の完了検査を受けるまで、広告はできない。×
1416-36-1開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。
1514-32-3「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。×
1613-34-ウ「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。
1712-38-1開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。×
1811-40-1「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。×
1910-42-4宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。
2009-43-2「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。
2108-45-1国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。×
2208-50-4建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。
2306-40-1契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。×
2406-44-2開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。×
2505-42-4建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。×
2604-37-2建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。×
2702-47-1「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。×

【エ】違反する

宅建業者は自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約をすることができない(宅地建物取引業法33条の2)。

※競売開始決定・競売の公告があっても無関係。
入札前である以上、本肢の宅建業者が落札できるかどうか全く分からない。
したがって、所有権を取得することが明らかな場合にはあたらない。

■類似過去問(取得契約が存在しない場合)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-31-イ売却予定の宅地の一部に市所有の土地が含まれていた場合でも、払下を申請済であり、その旨を重要事項説明書に払下申請書の写しを添付して説明したときは、売買契約を締結できる。×
221-31-ア造成完了後の土地については、取得契約締結の有無に関わらず、売買契約を締結できる。×
313-34-エ競売開始が決定した物件であれば、入札前であっても、売買契約が可能である。×
413-45-イ他人所有の宅地・建物につき、自ら売主となる売買の予約を締結することは、宅建業法により禁止されている。
511-34-1払下げ申請中の場合、重要事項説明書に払下げ申請書の写しを添付し説明すれば、売買契約が可能である。×
607-47-2宅建業者Aは、自ら売主として、Bが換地処分後に取得する保留地予定地をCに販売するときには、あらかじめ、Bからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。

【まとめ】

ア・イ・ウ・エの全てが宅建業法に違反するので、正解は4である。


>>年度目次に戻る

過去問を活用した合格作戦

過去問を徹底的に研究することで、「楽に」「確実に」合格する、
というこのサイトを、学習方法として具体化する方法は?
この点を説明した「ガイダンス動画」です。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です