【宅建過去問】(平成13年問37)業務の規制

宅地建物取引業者Aは、Bから住宅用地の購入について依頼を受け媒介契約を締結していたところ、古い空き家が建った土地(甲地)を見つけ、甲地の所有者とBとの売買契約を締結させ、又はさせようとしている。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. Aは、Bが住宅の建設を急いでおり更地の取得を希望していることを知っていた場合でも、空き家について登記がされていないときは、Bに対して空き家が存する事実を告げる必要はない。
  2. 甲地が都市計画法による第二種低層住居専用地域に指定されている場合で、その制限について宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明をするとき、Aは、Bに対して、低層の住宅が建築できることを告げれば足りる。
  3. AがBに対して、甲地の現況を説明しようとする場合、Aが甲地の地中の埋設管の有無について土地利用状況の経歴、関係者への照会等の調査を実施したが判明せず、埋設管の無いことを断定するためには掘削その他の特別の調査が必要であるときは、Aは、その旨を告げれば足りる。
  4. Bが甲地を取得し、自ら古い空き家を除去するつもりである場合で、媒介契約に特別の定めがないとき、Aは、Bが甲地を取得した後も、その空き家の除去が完成するまでは、媒介報酬の支払を請求することはできない。

正解:3

【1】誤り

依頼者Bが更地の取得を希望している以上、甲地が更地かどうかは契約に関する重要な事実である。
このような重要な事実を、建物の存在を知りながら告げない場合には、重要な事実の告知義務違反となる(宅地建物取引業法47条1号ニ)。

■類似過去問(重要事項不告知の禁止)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-34-1
宅建業者が、賃貸アパートの媒介に当たり、入居申込者が無収入であることを知っており、入居申込書の収入欄に「年収700万円」とあるのは虚偽の記載であることを認識したまま、その事実を告げずに貸主に提出した行為は宅建業法に違反する。
220-38-1宅地の周辺環境について買主の判断に重要な影響を及ぼす事実を、宅建士でない従業者が説明しても、宅建業法に違反しない。
319-36-4建物の利用制限に関する事項で買主の判断に重要な影響を及ぼすものを故意に告げなかった場合、宅建業法に違反し、宅建業者に1億円以下の罰金が課せられることがある。
416-44-4契約に係る重要な事項について故意に事実を告げない行為は禁止されており、行為を行った代表者には懲役刑、宅建業者には罰金刑が科されることがある。
513-37-1更地を希望する買主に対しては、未登記の古い空き家の存在を告げる必要はない。×
612-35-1近隣にゴミ集積場所の設置計画がある場合で、それを借主が知らないと重大な不利益を被るおそれがあるときに、その計画について故意に借主に対し告げなかったとしても、宅建業法に違反しない。×
711-42-3対抗力ある借地権が存在するが、それが登記されていなかったので、告知しなかった場合、宅建業法47条に違反する。

【2】誤り

用途地域の定めがある場合には、建築制限の概要(可能建築物の種類等)を説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項2号、同法施行令3条)。
「低層住宅が建築できる」ことだけを告げるのでは不十分である。

■類似過去問(35条書面:法令制限の概要)
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 年-問-肢内容正誤
128-36-イ
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務地区にあるときは、制限の概要について説明しなければならない。
227-31-ア
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
327-31-イ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
427-31-ウ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
525-33-3マンションの貸借では、容積率・建ぺい率の説明が必要。×
622-35-1建物の売買では、建ぺい率・容積率の説明が必要、貸借では不要。
722-36-3宅地の売買で、急傾斜地法上の急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。×
821-33-1建物の売買で、歴史まちづくり法上の歴史的風致形成建造物であるときは、増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
917-38-2マンションの貸借では、容積率・建ぺい率の制限内容を説明しなければならない。×
1015-36-2宅地の売買で、物件が災害危険区域内にある場合、条例による制限の概要を説明しなければならない。
1115-36-4宅地の売買で、物件が土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、宅地の形質の変更を行おうとするときは、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1213-37-2宅地の売買で、物件が第二種低層住居専用地域に指定されている場合、「低層住宅が建築できる」旨を告げれば足りる。×
1310-41-1建物の貸借では、建ぺい率・容積率の説明が必要。×
1408-35-1マンションの貸借では、建築物の用途制限に関する事項の概要の説明が必要。×
1507-47-1仮換地指定後の宅地の売買でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、重要事項説明において、住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。

【3】正しい

物件の現況説明に必要な調査義務は尽くしており、それ以上は特別な調査が必要という場合である。
このようなケースでは、「特別な調査をしなければ断定できない」旨を告げれば、業者の義務は果たされている。

【4】誤り

特約がない限り、業者の媒介・代理によって契約が成立すれば、報酬を請求することができる(宅地建物取引業法46条)。
本肢では、空家の除去の完成を条件に支払う旨の特約はないので、契約成立の時点で報酬を請求できる。


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