【宅建過去問】(平成14年問08)解除

Aは、A所有の土地を、Bに対し、1億円で売却する契約を締結し、手付金として1,000万円を受領した。Aは、決済日において、登記及び引渡し等の自己の債務の履行を提供したが、Bが、土地の値下がりを理由に残代金を支払わなかったので、登記及び引渡しはしなかった。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

  1. Aは、この売買契約を解除せず、Bに対し、残代金の支払を請求し続けることができる。
  2. Aは、この売買契約を解除するとともに、Bに対し、売買契約締結後解除されるまでの土地の値下がりによる損害を理由として、賠償請求できる。
  3. Bが、AB間の売買契約締結後、この土地をCに転売する契約を締結していた場合で、Cがやはり土地の値下がりを理由としてBに代金の支払をしないとき、Bはこれを理由として、AB間の売買契約を解除することはできない。
  4. Bが、AB間の売買契約締結後、この土地をCに転売する契約を締結していた場合、Aは、AB間の売買契約を解除しても、Cのこの土地を取得する権利を害することはできない。

正解:4

【1】正しい

解除権は債権者(A)の権利であって義務ではない。
解除事由がある場合でも、Aは、この売買契約を解除せず、Bに対して、残代金の請求をし続けることができる。

■類似過去問(債務不履行による解除)
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 年-問-肢内容正誤
127-09-3土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。
222-09-全判決文の読取問題
322-12-2賃貸借契約において、借主が貸主との間の信頼関係を破壊し、契約の継続を著しく困難にした場合であっても、売主が契約解除するためには、催告が必要である。×
418-08-2売主が一旦履行を提供すれば、これを継続しなくても、買主に対し相当期間を定めて履行を催告し、期間内に履行しないときは解除できる。
514-08-1売買契約の解除権を有する売主は、契約を解除せず、買主に対して代金の支払いを請求し続けることができる。
614-08-3(Aは、A所有の土地を、Bに対し、1億円で売却する契約を締結した。)Bが、AB間の売買契約締結後、この土地をCに転売する契約を締結していた場合で、Cがやはり土地の値下がりを理由としてBに代金の支払をしないとき、Bはこれを理由として、AB間の売買契約を解除することはできない。
710-08-1売主が履行期に引渡しをしない場合、買主は代金支払債務の履行の提供をしなくても、催告のうえ契約を解除できる。×
808-09-1建物の買主は、自らの履行期前でも、代金を提供して物件の引渡しを請求し、売主が応じない場合は、契約を解除できる。×
908-09-3売主が、買主の代金支払いの受領を拒否していないが、履行期に物件の引渡しをしない場合、買主は、売主に催告するだけで売買契約を解除できる。×
1008-11-4買主が代金の支払を終えたのに、物件の引渡しを請求しても売主が応じない場合、建物が地震で全壊したときは、買主は、契約を解除して代金返還を請求することができない。×
1105-07-1売主が履行の提供をしても、買主が代金支払いをしない場合、売主は、相当期間を定めて履行を催告し、期間内に履行がない場合は、契約解除と損害賠償請求ができる。
1205-07-2催告期間が不相当に短いときでも、催告から客観的に相当の期間を経過しても買主の履行がないときは、売主は、改めて催告しなくても、その契約を解除することができる。
1305-07-4売主が履行の提供をしても、買主が代金支払いをしない場合、売主が相当期間を定めて履行を催告する際に「履行がないときは、解除の意思表示なしに解除する」と意思表示をしても、解除の際には、改めて解除の意思表示が必要である。×
1404-08-2買主が支払期日に代金を支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて履行の提供をしなくても、催告をすれば、当該契約を解除することができる。×
1501-09-3所有権移転登記後、引渡し前に、売買契約の目的物である家屋が、売主の失火によって焼失した場合、その契約は失効する。×
1601-09-4所有権移転登記が完了し、引渡し期日が過ぎたのに、売主が売買契約の目的物である家屋の引渡しをしないでいたところ、その家屋が類焼によって滅失した場合、買主は、契約を解除することができる。

【2】正しい

解除権を行使したときでも、損害賠償の請求をすることができる(民法545条3項)。
この損害賠償の範囲には、土地の値下がりによる損害も含まれる(民法416条)。

■類似過去問(解除:損害賠償請求)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
121-08-4解除後、原状回復義務履行時までに目的物の価格が下落し損害を受けた場合、損害賠償請求はできない。×
217-09-2解除に加え、損害賠償請求はできない。×
314-08-2解除に加え、損害賠償請求ができる。
408-09-4解除に加え、損害賠償請求ができる。
505-07-1解除に加え、損害賠償請求ができる。

【3】正しい

Bの転売先であるCが代金を支払わないからといって、これはBC間の契約の事情であり、Aには関係がない。
Aは、登記及び引渡し等の自己の債務の履行を提供しているから、債務不履行ということはできない。
したがって、Bから債務不履行に基づく解除をすることはできない。
また、Aが履行に着手している以上、解約手付による解除も不可能である(民法557条1項、最判昭40.11.24)。

■類似過去問(債務不履行による解除)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-09-3土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。
222-09-全判決文の読取問題
322-12-2賃貸借契約において、借主が貸主との間の信頼関係を破壊し、契約の継続を著しく困難にした場合であっても、売主が契約解除するためには、催告が必要である。×
418-08-2売主が一旦履行を提供すれば、これを継続しなくても、買主に対し相当期間を定めて履行を催告し、期間内に履行しないときは解除できる。
514-08-1売買契約の解除権を有する売主は、契約を解除せず、買主に対して代金の支払いを請求し続けることができる。
614-08-3(Aは、A所有の土地を、Bに対し、1億円で売却する契約を締結した。)Bが、AB間の売買契約締結後、この土地をCに転売する契約を締結していた場合で、Cがやはり土地の値下がりを理由としてBに代金の支払をしないとき、Bはこれを理由として、AB間の売買契約を解除することはできない。
710-08-1売主が履行期に引渡しをしない場合、買主は代金支払債務の履行の提供をしなくても、催告のうえ契約を解除できる。×
808-09-1建物の買主は、自らの履行期前でも、代金を提供して物件の引渡しを請求し、売主が応じない場合は、契約を解除できる。×
908-09-3売主が、買主の代金支払いの受領を拒否していないが、履行期に物件の引渡しをしない場合、買主は、売主に催告するだけで売買契約を解除できる。×
1008-11-4買主が代金の支払を終えたのに、物件の引渡しを請求しても売主が応じない場合、建物が地震で全壊したときは、買主は、契約を解除して代金返還を請求することができない。×
1105-07-1売主が履行の提供をしても、買主が代金支払いをしない場合、売主は、相当期間を定めて履行を催告し、期間内に履行がない場合は、契約解除と損害賠償請求ができる。
1205-07-2催告期間が不相当に短いときでも、催告から客観的に相当の期間を経過しても買主の履行がないときは、売主は、改めて催告しなくても、その契約を解除することができる。
1305-07-4売主が履行の提供をしても、買主が代金支払いをしない場合、売主が相当期間を定めて履行を催告する際に「履行がないときは、解除の意思表示なしに解除する」と意思表示をしても、解除の際には、改めて解除の意思表示が必要である。×
1404-08-2買主が支払期日に代金を支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて履行の提供をしなくても、催告をすれば、当該契約を解除することができる。×
1501-09-3所有権移転登記後、引渡し前に、売買契約の目的物である家屋が、売主の失火によって焼失した場合、その契約は失効する。×
1601-09-4所有権移転登記が完了し、引渡し期日が過ぎたのに、売主が売買契約の目的物である家屋の引渡しをしないでいたところ、その家屋が類焼によって滅失した場合、買主は、契約を解除することができる。

【4】誤り

解除によって、第三者の権利を害することはできない(民法545条1項但書)。
しかし、この権利を主張するためには、第三者は登記を備えなければならない(最判昭33.06.14)。
本肢では、登記はAのところにとどまっており、Cは登記を有していない。
したがって、Aは土地の所有権をCに対して主張することができる。

■類似過去問(解除前の第三者)
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 年-問-肢内容正誤
121-08-1解除前の第三者が登記を備えている場合、その第三者が悪意であっても、売主は所有権を主張できない。
216-09-1建物の買主がその債権者と抵当権設定契約を締結し登記をした後で、売主が売買契約を解除しても、売主は抵当権の消滅を主張できない。
316-09-2建物の買主がその建物を賃貸し引渡しを終えた後で、売主が売買契約を解除した場合、売主は賃借権の消滅を主張できる。×
416-09-3建物の買主がその債権者と抵当権設定契約を締結したが、登記をする前に、売主が売買契約を解除した場合、抵当権設定契約は無効となる。×
514-08-4買主が土地を転売した後、売買契約を解除しても、未登記の第三者の土地を取得する権利を害することはできない。×
613-05-2買主が土地を転売した後、売買契約を解除した場合、登記を受けた第三者は、所有権を売主に対抗できる。
708-05-3解除前の第三者が登記を備えていても、その第三者が解除原因につき悪意であった場合には、売主に対し所有権を対抗できない。×
803-04-2解除前の第三者が登記を備えていても、売主は第三者に対し所有権を対抗できる。×
901-03-3売主が買主の債務不履行を理由に売買契約を解除した場合、売主は、その解除を、解除前に転売を受け、解除原因について悪意ではあるが、所有権の移転登記を備えている第三者に対抗することができる。×

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