【宅建過去問】（平成15年問14）借地借家法（定期建物賃貸借）
契約期間が２年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約（以下この問において「定期建物賃貸借契約」という。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては、定期建物賃貸借契約とすることはできない。
- 定期建物賃貸借契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。
- 定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
- 定期建物賃貸借契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了日１ヵ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば、その終了を賃借人に対抗できる。
正解：３
1 誤り
定期建物賃貸借の目的となる建物について、用途は特に制限されていない。したがって、居住用の建物を対象とすることもできる。
※居住用かどうかで違いが出てくるのは、賃借人からの解約申入れが可能かどうか、という点である（借地借家法38条５項）。
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定期建物賃貸借契約の成立（要件でないもの）（借地借家法[07]1(2)④）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R01-12-2 | 甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。 | × |
| 2 | H20-14-1 | 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。 | × |
| 3 | H15-14-1 | 居住用建物の賃貸借においては、定期建物賃貸借契約とすることができない。 | × |
2 誤り
定期建物賃貸借契約は書面ですれば効力を生じるのであり、公正証書でなければならないわけではない。借地借家法の条文でも「…公正証書による等書面によって…」とされている（借地借家法38条１項）。
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定期建物賃貸借契約の成立（書面による契約）（借地借家法[07]1(2)②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-12-1 | Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間２年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をＢと締結してその日に引渡しを受けた。ＢはＡに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。 | × |
| 2 | R02s-12-3 | 賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で居住用建物の賃貸借契約を締結した。賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。 | × |
| 3 | R01-12-1 | 建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。 | × |
| 4 | 26-12-1 | 定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。 | ◯ |
| 5 | 24-12-3 | 定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。 | × |
| 6 | 19-14-1 | 定期建物賃貸借契約は書面によって契約しなければ有効とならない。 | ◯ |
| 7 | 18-13-3 | 20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させるという建物賃貸借契約が可能である。 | ◯ |
| 8 | 15-14-2 | 定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければ、無効である。 | × |
| 9 | 07-13-2 | 定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければならない。 | × |
3 正しい
定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、賃貸人はあらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない（借地借家法38条２項）。
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定期建物賃貸借契約の成立（事前説明）（借地借家法[07]1(2)③）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-12-1 | Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間２年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をＢと締結してその日に引渡しを受けた。ＢはＡに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。 | × |
| 2 | R02s-12-3 | 賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で居住用建物の賃貸借契約を締結した。賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。 | × |
| 3 | R01-12-1 | 建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。 | × |
| 4 | H29-12-4 | 賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前に賃貸人が賃借人に契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。 | ◯ |
| 5 | H26-12-3 | 定期建物賃貸借契約につき、契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。 | × |
| 6 | H26-12-4 | 定期建物賃貸借契約につき説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。 | ◯ |
| 7 | H24-12-3 | 定期建物賃貸借契約につき、書面を交付さえすれば特約は有効。 | × |
| 8 | H20-14-2 | 公正証書で契約を締結すれば、書面の交付・説明の必要はない。 | × |
| 9 | H15-14-3 | 定期建物賃貸借契約を締結する場合、書面の交付・説明が必要である。 | ◯ |
4 誤り
契約期間が１年以上である定期建物賃貸借契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了の１年前から６ヵ月前の間に、期間満了により契約が終了する旨通知しなければ、その終了を賃借人に対抗することができない（借地借家法38条４項）。
■参照項目&類似過去問
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定期建物賃貸借（終了通知）（借地借家法[07]1(3)①）
[共通の設定]
Ａは、所有する甲建物をＢに賃貸している。
[共通の設定]
Ａは、所有する甲建物をＢに賃貸している。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03-12-4 | 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を５年、契約の更新がない旨を定めた場合、Ａは、期間満了の１年前から６月前までの間に、Ｂに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。 | × |
| 2 | H30-12-1 | 賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、５年経過をもって当然に、ＡはＢに対して、期間満了による終了を対抗することができる。 | × |
| 3 | H28-12-4 | 定期建物賃貸借でも、賃貸人は賃借人に対し、所定の通知期間内に、期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、契約の終了を賃借人に対抗することができない。 | ◯ |
| 4 | H23-12-2 | 「期間満了前に通知がなくても契約が終了」という特約は有効。 | × |
| 5 | H20-14-3 | 定期建物賃貸借契約の場合、期間満了１年前から６か月前までに終了を通知しなければ、賃借人に対抗できない。 | ◯ |
| 6 | H15-14-4 | 期間満了１か月前に通知すればよい。 | × |
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