【宅建過去問】(平成16年問10) 売主の担保責任

宅地建物取引業者ではないAB間の売買契約における売主Aの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. Bは住宅建設用に土地を購入したが、都市計画法上の制約により当該土地に住宅を建築することができない場合には、そのことを知っていたBは、Aに対し土地売主の瑕疵担保責任を追及することができない。
  2. Aは、C所有の土地を自ら取得するとしてBに売却したが、Aの責に帰すべき事由によってCから所有権を取得できず、Bに所有権を移転できない場合、他人物売買であることを知っていたBはAに対して損害賠償を請求できない。
  3. Bが購入した土地の一部を第三者Dが所有していた場合、Bがそのことを知っていたとしても、BはAに対して代金減額請求をすることができる。
  4. Bが敷地賃借権付建物をAから購入したところ、敷地の欠陥により擁壁に亀裂が生じて建物に危険が生じた場合、Bは敷地の欠陥を知らなかったとしても、Aに対し建物売主の瑕疵担保責任を追及することはできない。

正解:2

1 正しい

瑕疵担保責任でいう「瑕疵」には、物理的瑕疵だけでなく法律上の瑕疵も含まれる。したがって、都市計画上の制約も「瑕疵」に該当する(最判昭41.04.14)。
しかし、瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」についてのみ発生する責任である。つまり、買主が瑕疵につき善意無過失の場合のみに認められる(民法570条。民法566条)。
本問では、Bが瑕疵の存在を知っているので、瑕疵担保責任を追及することはできない。

■類似過去問(瑕疵担保責任:「瑕疵」とは)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
124-03-4物の瑕疵とは、目的物が備えるべき性質、品質を備えていないことである旨は、民法の条文に規定されている。×
216-10-4Bが敷地賃借権付建物をAから購入したところ、敷地の欠陥により擁壁に亀裂が生じて建物に危険が生じた場合、Bは敷地の欠陥を知らなかったとしても、Aに対し建物売主の瑕疵担保責任を追及することはできない。
法律的な瑕疵
116-10-1都市計画法上の制約により当該土地に住宅を建築することができないことも、「瑕疵」に含まれる。
208-08-4都市計画街路の区域内にあることが容易に分からない状況にあったため、買主がそのことを知らなかった場合で、契約目的を達することができないとき、買主は契約を解除できる。
■類似過去問(瑕疵担保責任:買主の善意無過失)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-06-1契約締結当時、瑕疵があることを知っていた場合でも、瑕疵の存在を知ってから1年以内であれば、瑕疵担保責任を追及できる。×
219-11-3契約時、瑕疵の存在を知っていたり、過失により瑕疵に気づかなかった買主に対し、売主は瑕疵担保責任を負わない。
316-10-1瑕疵を知っていた買主は、売主の瑕疵担保責任を追及できない。
415-10-1欠陥を知って契約した場合、契約の解除はできないが、損害賠償請求はできる。×

2 誤り

【他人物売買の問題として】
他人物売買に関し悪意の買主は損害賠償を請求することができない(民法561条)。

【債務不履行の問題として】
「Aの責に帰すべき事由」によって所有権を移転できないので、債務不履行になる。したがって、債務不履行を原因とする損害賠償は、買主が他人物売買につき悪意であっても、請求することができる(民法415条。最判昭41.09.08)。

■類似過去問(他人物売買:売主の担保責任)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-06-1
他人物であることにつき悪意の買主は、損害賠償請求ができない。
228-06-2
他人物であることにつき悪意の買主は、契約を解除することができる。
317-09-1他人物であることにつき悪意の買主は、解除はできるが、損害賠償請求はできない。
416-10-2他人物売買につき悪意であるとして損害賠償請求できない場合でも、売主に帰責性があるときは、債務不履行による損害賠償請求ができる。
508-08-1他人物であることにつき悪意の買主でも、契約を解除することができる。
605-08-3他人物であることにつき買主が善意でも悪意でも、契約を解除することができる。
703-11-2他人物につき権利を移転できないとき、買主の善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。

3 正しい

権利の一部が他人の物である場合、買主が悪意であっても、代金の減額を請求できる(民法563条1項)。

■類似過去問(売主の担保責任(一部他人物・数量指示売買)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
権利の一部が他人に属する場合
116-10-3土地の一部を第三者が所有していた場合、買主はそのことを知っていたとしても、買主に対し代金減額請求できる。
208-08-2土地の一部を第三者が所有していた場合、買主はそのことを知っていたとしても、契約を解除できる。×
305-08-2土地の一部を第三者が所有していた場合、買主は、他人物であることに関する善意悪意に関係なく、代金減額請求できる。
403-11-1土地の一部を第三者が所有していた場合、売主が買主に権利を移転できず、残りの部分だけでは買主が買うことができないとき、買主は、他人物であることに関する善意悪意に関係なく、契約を解除できる。×
数量指示売買
105-08-11,000㎡の土地について数量を指示して売却する契約を締結した場合、その土地を実測したところ700㎡しかなかったときは、買主は、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができる。×
203-11-4土地の売買が実測面積を表示し、単価を乗じて価格が定められている場合において、その面積が著しく不足していたとき、買主は、その善意悪意に関係なく契約を解除することができる。×

4 正しい

売買の目的物は建物と敷地の賃借権であり、敷地自体は対象となっていない。したがって、敷地の瑕疵は瑕疵担保責任の対象とはならない(民法570条。民法566条。最判平03.04.02)。

■類似過去問(瑕疵担保責任:「瑕疵」とは)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
124-03-4物の瑕疵とは、目的物が備えるべき性質、品質を備えていないことである旨は、民法の条文に規定されている。×
216-10-4Bが敷地賃借権付建物をAから購入したところ、敷地の欠陥により擁壁に亀裂が生じて建物に危険が生じた場合、Bは敷地の欠陥を知らなかったとしても、Aに対し建物売主の瑕疵担保責任を追及することはできない。
法律的な瑕疵
116-10-1都市計画法上の制約により当該土地に住宅を建築することができないことも、「瑕疵」に含まれる。
208-08-4都市計画街路の区域内にあることが容易に分からない状況にあったため、買主がそのことを知らなかった場合で、契約目的を達することができないとき、買主は契約を解除できる。

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