【宅建過去問】(平成16年問14) 賃料増減請求権

貸主A及び借主B間の建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、賃料増減請求権に関する借地借家法第32条の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 建物が完成した時を始期とする賃貸借契約において、建物建築中に経済事情の変動によってAB間で定めた賃料が不相当になっても、建物の使用収益開始前にBから賃料減額請求を行うことはできない。
  2. AB間の建物賃貸借契約が、Bが当該建物をさらに第三者に転貸する事業を行ういわゆるサブリース契約である場合、使用収益開始後、経済事情の変動によってAB間で定めた賃料が不相当となっても、Bから賃料減額請求を行うことはできない。
  3. Bが賃料減額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合、賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。
  4. Aが賃料増額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合、BはAの請求額を支払わなければならないが、賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは、Aは超過額に年1割の利息を付してBに返還しなければならない。

正解:1

1 正しい

賃貸借契約の効力がまだ生じていないので、賃料減額請求をすることはできない(最判平15.10.21)。

■類似過去問(借賃増減請求権)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-12-2賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。×
225-11-4定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。
324-12-2普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
422-12-4定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
516-14-1普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。
616-14-2転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。×
713-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
813-13-4普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。
909-12-1家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
1009-12-2「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。×
1105-12-2「家賃を増額しない」という特約は有効。
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 年-問-肢内容正誤
116-14-3協議が調わない場合、賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額される。×
213-13-1貸主は、その裁判が確定するまでの期間は、貸主が相当と認める金額の家賃を支払うように借主に請求できる。
313-13-2請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。×

2 誤り

いわゆるサブリース契約にも借地借家法32条の適用があるから、Bは賃借人賃料減額請求をすることができる(最判平15.10.21)。

■類似過去問(借賃増減請求権)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-12-2賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。×
225-11-4定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。
324-12-2普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
422-12-4定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
516-14-1普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。
616-14-2転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。×
713-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
813-13-4普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。
909-12-1家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
1009-12-2「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。×
1105-12-2「家賃を増額しない」という特約は有効。

3 誤り

家賃増減請求は、意思表示が相手方に到達したときに、相当額に増減されたことになる、とするのが判例である(最判昭32.09.03)。
裁判の確定時点から増減されるのではない。

■類似過去問(減額協議が調わないとき)
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 年-問-肢内容正誤
116-14-3協議が調わない場合、賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額される。×
213-13-1貸主は、その裁判が確定するまでの期間は、貸主が相当と認める金額の家賃を支払うように借主に請求できる。
313-13-2請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。×

4 誤り

借賃の増減について当事者間に協議が調わないときは、請求を受けた者、つまり本問のBは、裁判が確定されるまで、相当と認める額を支払えばよい(借地借家法32条2項)。
Aの請求額を支払うのではない。

■類似過去問(増額協議が調わないとき)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
116-14-4借主は貸主の請求額を支払わなければならず、裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは、貸主は超過額に年1割の利息を付して借主に返還しなければならない。×
209-12-3増額を正当とする裁判が確定した場合で、借主が既に支払った額に不足があるとき、借主は、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを貸主に支払わなければならない。
309-12-4借主が相当と認める額の家賃を提供したが、貸主が受領を拒んでいる場合、借主が相当と認める額の家賃を供託したとき、貸主は、家賃不払いを理由に家屋の賃貸借契約を解除することはできない。
404-11-2賃貸借契約の更新の際、家賃の増額について賃貸人の請求があったときは、賃借人は、これを拒むことはできない。×
502-13-3貸主が借主に質料の増額を請求した場合、借主は、その増額を相当でないと考えたときは、相当と認める質料を、直ちに供託すればよい。×

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